今年年初，準確地說是 2 月份，在以全國自然災害綜合風險普查工作情況為主題的新聞發布會上，有關部門負責人對外披露，在過去三年裡，“住房城鄉建設行業獲取了全國近6 億棟城鄉房屋建築數據以及 80 多萬處市政設施數據”。

“6 億棟”這個數字引來普遍的關注。不過，根據住建部自 2022 年末以來陸續對外披露的信息來看，由住建系統承擔的房屋建築和市政設施普查，涉及全國 6.6 億棟城鄉房屋建築。其中，農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建築總量 90% 以上，以面積計占一半；而城鎮房屋則為 4700 多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。也就是說，“6 億棟”並不是一個絕對數值。

為什麼大家對於“ 6 億棟”這個數字如此有感呢？因為他牽涉到近年關於中國房地產是否過剩的持續討論。城鎮房屋僅為 4700 多萬棟，與“6 億棟”這個數字比起來，確實差距很大，給人的直觀感受似乎還大有發展空間。其實這也是一種誤解，因為對於住房需求的計算，還必須參考“套戶比”的數據。任澤平團隊在 2023 年 1 月發布的《中國住房存量研究報告》中這樣說“一般而言，套戶比小於 1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等於 1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閒度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在 1.1 左右。”上述報告稱，從國際看，美國、日本的套戶比分別為 1.15、1.16，德國為 1.02，英國為 1.03，中國城鎮住房套戶比接近 1.1，表明住房供給總體平衡。但分城市等級來看，2010 年一線、二線、三四線城市套戶比分別為 0.92、0.93、0.96，到 2020 年套戶比分別為 0.97、1.08、1.12，一線城市住房供給明顯偏緊。”

住建部曾於 2021 年披露，我國 2000 年底前建成的城鎮老舊小區有 21.9萬個。統計局2015 年的人口抽樣調查顯示，全國城鎮家庭有 31% 購買一二手商品房，有 50% 居住在公有住房、經適房、自建房等，19% 為租房或住在工廠宿舍等；據樓齡統計，有 48% 家庭居住在 2000 年底前建成的房屋。保利發展控股發布的《保利2021-2022年房地產行業白皮書》預測，截至 2020 年，2000 年底前建成的房屋仍有近 100 億平方米。原公有住房、經適房及 2000 年底前建成的大量老舊住房，面積小、質量低、配套差、物業管理不足，居民仍有許多改善需求待釋放。以上預測可以看作是對住建部披露資料的回應，而 7 月 24 日審議通過的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，則明確宣示，棚改 2.0 的衝鋒號角正式吹響。

弔詭的是，目前房地產行業正面臨下行趨勢，不少房地產發展商由於住宅銷售狀況欠佳而造成資金無法回流，直接影響日常運作。受國際形勢影響以及對於地緣政治因素的考量，外國資金進入中國的意願各有所下降，製造業和外貿訂單的收縮也對國民收入產生不良影響，即使按照《中國住房存量研究報告》所陳述，一線城市的套戶比仍然有一點空間，但也不足以迅速改變住宅銷售的趨勢。中國房市持續低迷的另一個現象是，由於多地出現斷供潮，今年上半年斷供房和法拍房數量越來越多，與去年同期相比，全國住宅法拍房掛拍量同比增長 35.59% ，而且成交均價還略有下降。以上各項指標都顯示出房屋銷售不可能短時間內發生逆轉。那麼如此大張旗鼓地“推進城中村改造”，雖說主要是開發性保障房，建成的新樓是否就有足夠的承接力，恐怕還是一個未知數。

公安部 8 月 3 日發布的“戶籍新政”全面放寬大城市落戶條件，無疑對推進“新型城鎮化”有積極意義，也間接為消化城鎮庫存及新建住宅帶來客流。不過大家都知道，一線城市居不易，若沒有良好的就業環境，穩定的經濟增長，恐怕難以吸引先前“逃離大城市”的年輕族群回歸。

“城中村改造”的“意見”推出不到兩個星期，媒體一片利好的評論。業內人士着眼於城中村改造市場規模有望重回萬億元，希望藉此找到發力點和盈利點，各種設想和規劃紛紛出籠，具備“改造”條件的地方政府和相關行業業者無不躍躍欲試，一心以為鴻鵠將至。

面對這種現象，我不禁有些感慨。想起同一時間段，“中央財經委員會第二次會議”中被高調提出來，“必須擺上重要位置”的鹽鹼地改造，恰如一朵璀璨的煙花，燃燒過後，再也沒了聲息。看來房地產這個“鐵飯碗”還是比鹽鹼地改造這個“金飯碗”更有吸引力！