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世上可有后悔药?
送交者: 夕子 2017年06月26日12:54:47 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

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夏日炎炎好追剧,最近夕子正在追老少咸宜的国民大戏《欢乐颂2》,挺有感触的。里面五美,各有各的烦恼,各有各的故事。


每个人都在问自己,世上可有后悔药?


安迪后悔从前对奇点太坦白;邱莹莹后悔为何之前自己失身于渣男;关关后悔被谢童教唆去害曲筱绡;樊胜美后悔不该那么信任王柏川;曲筱绡后悔插手应勤的破事。你看,连生活得那么梦幻的五美都在懊恼自己曾经做过的一些决定,更何况是我们这些挣扎在每日繁累生活的普通人?


而困扰在我们平日生活里的懊恼事儿就更多了,数数看:每天早上要是早起半小时就能领全勤奖了;和他约会的时候要是不穿那件紧身的白色裙子就不会当众出丑了;这么漂亮的海底景色要是带防水相机就好了;当年如果报个更加实用的专业就不会面临毕业找工那么难了;应该买下来那串心仪的水晶佛珠给还在世的外婆就好了……


人生总有林林总总或大或小的遗憾与悔恨;在这个时候,真是希望世上能有后悔药;就像孟婆汤一样,简简单单一碗,喝下去,前世今生,那些曾经错过的、抱憾终身的、难过难忘的;都会鲜活重现,让你重来一遍,虽说不能100%的满意,但是好歹让我们回了一次心愿。


年初的房市好似脱缰的野马,每日都有新纪录,每日都有新高潮,铺天盖地的抢offer产生了一批杀红了眼的买家。获胜者当时兴高采烈觉得赢在大部队之前,虽说加了几十万,毕竟买到就是赚到了。那时候我就写文章寄语过热的市场,希望你慢些跑啊慢些跑;给我们多一点的时间,从容不迫地挑选自己的心水之好。淡定冷静,会让我们过热的头脑静下来,挑选的那个房子,也会更加符合我们的需要;不会事后遍寻后悔药。


时隔一个月,画风陡然一转,这些当时力拔头筹的买家们开始纷纷后悔,交房在即,offer已经firm,却想要临阵脱逃,有一些买家并号称大不了我的订金不要了;以现在低迷的房价重新买一个差不多的房子,赚的差价都比订金多。


真的如此么?这个后悔药究竟有没有呢?


我的一位同事最近就遇到了这么一个情况,同事作为卖家经纪挂牌出售的一个房子,同时收到几个OFFER,最后一个OFFER胜出。验屋也验了,贷款也过了,皆大欢喜,一切看似平静而顺利。一个月过去了,正当大家静静等待交割的时候,一通买家经纪的来电打破了平静。那边厢经纪哭丧着声音说,他的客人不想要这个房子了,因为觉得经济形势不够很好,他们担心供房的压力大;又觉得当时的房市过热,他们感觉自己买在高点;所以无论如何都要退房子。他们还明确表示,6万块钱的订金可以不要,全部送给卖家,他们就是要退出来不买了。


这是房产市场中比较常见的现象,就是买家把买房这件事情没有慎重考虑,或者高估了自己的经济承受能力、或者贷款办不下来;并简单而天真地认为,买了之后可以很容易地退出;大不了损失一个订金。也有卖家在卖了之后后悔,觉得卖少了、卖亏了;想找个理由或借口金蝉脱壳,把房子收回来重新挂牌去卖。这两种心理,都拿国内相对不太健全的房产市场的规则往加拿大来套,把房产买卖当成了儿戏。


网上也有经纪朋友探讨过这个问题,国内有的地方确实会有这样的合同条款:如果是卖家不卖了,卖家要退还双份的订金给买家,如果是买家不想买了,订金自动归卖家。


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但是北美则完全不同。


在北美,合同签订后,买方会支付给经纪公司一笔订金,一般是房价的5%左右。支付订金的目的是买方向卖方提出正式购买的意愿,同时卖方将物业保留 给买方,不能再出售给别人。如果正常成交,订金会成为购房款的一部分。当违约成为可能甚至不可避免,双方最关心的往往是订金的去向。如果是由于买方的责任 未能完成交易,卖方会申请将订金扣留。如果一方违约,经纪公司或者律师公证人只能依据双方签署的书面文件或者法庭判决才能释放订金。在问题解决之前,任何 一方都不能单方索取订金。


当卖方违约时,买方可以要求退还订金,如果卖方拒绝退还买方可以诉诸法律。但是,在买方要求退还订金之前要谨慎考虑周全:卖方真的已经违约且终止合 同了吗?如果没有,买方过早要求退还订金反而变成了“违约方”;如果买方要求退还订金,就等于接受了合同的终止,就不能再向对方索取除了订金以外的经济损 失。因此在提出要求之前衡量一下实际的经济损失如果超出订金的数额就应该三思。建议买方寻求法律咨询保障自己的权益,合同终止时不要轻易放弃订金。


房屋买卖合同属于合同法的范畴。在加拿大,合同一旦签署即生成法律效力,违约自然要付 出代价,严重时还要承担连带的法律责任。土地及房屋具有区别于其他商品的特殊属性、意义以及其相对高昂的价格。在房屋买卖合同的执行过程中也有着特殊的问 题与对策。通常情况下,从签署合同的日期到过户交接的日期,买家需要筹集资金、贷款;卖家需要准备搬家等等。这段短则几周,长则几个月的时间为合同的执行 产生了不确定性。


我的同事好友还为此事专门跑了律师行,征求地产律师的专业意见。据律师的信息,如果遇到想吃后悔药的买家和卖家。首先,要阐述清楚具体的理由;由法官判断你的退房理由是否合理。比如突然被公司裁员或遭遇重大事故,经济状况发生巨大的变化,你在签订合同的时候是否处于头脑清醒的状态,有无人强迫之类;但是在这种情况下,法官需要退房的一方提供非常细节、真实、并具有时间性的支持资料;而且因为涉及到案件的详细调查与取证,这个需要比较长的时间;而且也并不一定会胜诉。


如果你并不能提供如此详尽并合理的支持资料,这时候这时候打官司的话,如果法官认为你的理由不够充分,而且卖家因为你的违约所遭受的损失远远大于订金;不仅订金是肯定拿不回来了。而且由于这个时间给卖家带来的损失;他把房子重新挂牌出售所产生的额外的各种费用;重新卖房如果卖不到之前的那个价位产生的差价;如果卖家自己已经买了房子由于此事延迟交割给卖家带来的损失以及另外一方房主的损失;另外如果产生的租房的费用以及额外的搬家费等等;这个金额是远远大于一个订金的;而且对于双方都会带来很大的精神压力与情绪的抑郁。 


这个就非常得不偿失了。


所以说,买房和卖房是一件非常严肃的事情。不可把它过于夸大,但是也绝不能抱着随意而游戏的态度来对待。

 

因为买卖房产牵扯了多方面的人员和资源,打个比方,如果你买一个房子,是三个月后交割。所有的条件都完成之后,合同确定下来后,等待交割。这时候卖家要迁往另外一个城市,打个比方,要迁去渥太华;卖家在渥太华买好一个房子,渥太华的房主等待房子FIRM之后,也去买好了一个房子。在这里面,就牵扯了三家的利益;这还是没有将渥太华房主去买的那个房子的一方的情况考虑进去的前提下。这时候,卖家把家具变卖、打包、租车、订好旅馆和其他的旅行计划。这时候,你要退房子,请算一下以上所涉及到的所有的人员和相关的费用,在你眼中的一只小小的虾米,有可能会变成大象也说不定。


在网上也有另外一种说法,比如你买了一个200万的房子,交了10万的订金,如果这个房子确实值200万,即使卖家不愿意退订金,你又确实不想要这个房子,同时你又不想打官司,这时候也不是走投无路,还有一个办法,就是和卖家商量,你再把合同卖给别人,因为没有交割,所以也不用交地产转让税和律师费,这个过程叫Seller Selling Agreement Of Purchase And Sale。 


这种类似于楼花在交楼前转让的方式,究竟是否可行,结果如何,过程会不会有任何问题。夕子本人没有任何的经验也完全没有任何的发言权,只是提出一个建议仅供参考。


如果世上有后悔药,最先吃的人应该是嫦娥;君不见那首优美的诗:“嫦娥应悔偷灵药,碧海青天夜夜心。”连嫦娥这种仙人都无法得到的东西,我们凡人更是遥不可及。既然如此,就踏踏实实地生活,不要瞻前顾后,更不要彷徨失措,在后悔来临之前,就把它扼杀在摇篮里,这样不就不愁后悔药没处买了么? 

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