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如何避开陷阱,购买赚钱的便利店?
送交者: 七月lily 2018年04月20日19:28:50 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

   如何避开陷阱 购买赚钱的便利店?

                                                 by: 七月Lily(微信:mulan4162766892)

    在多伦多或者周边小镇街角、小区便利店里活跃着很多中国大陆移民的身影,这些便利店的小生意店主们,不再期盼“一夜暴富”的奇迹,而是通过脚踏实地,勤勤恳恳,既而开始了加国创业,扎根,有了稳定的生活,成就了另一种平淡的成功。

   但对于还未跨入便利店行业,想投身这种小生意的新移民们,怀揣着有限的资金,对于看中的一个便利店是否值得购买,成了重中之重的关键所在。笔者以及开便利店朋友的经验,也许可以给想购买便利店的朋友几点建议:

     便利店的位置举足轻重

    首先,便利店的位置非常重要,即它的位置决定服务的客户群是否是稳定、可持续发展的生意。有的朋友可能会有疑问,是否可以自己去找店面,重新设立一家新的便利店?其实自己设立新的便利店,培养客户群需要时间、申请649彩票机也是遥遥无期。而在培养客户的这段时间内,房租、水电气、保险等各种开销每月都还要按时支付,除非是非常有经验的生意经营者,可试试。但对于创业入门者,购买现在的生意,只要选对生意,现有的客户群进店消费,接手即可赚钱,所以风险相对低一些。

    对于便利店的位置,不管是位于Plaza或是小区的便利店,看看附近是否有商城、学校、公寓等能带来人气的因素;而对于客户群的构成成分,华人进便利店购买商品的相对不多,所以便利店的选择尽量避开华人区,而选择有色族裔或者白人的社区,他们是更稳定、忠诚的客户。对于有色族裔或白人的客户群一般分以下几类:中年家庭主妇会到店里购买超市里没有购买的柴米油盐等生活用品;单身的年轻人是便利店商品购买的主力军;老人由于行动不便,更喜欢光顾交通便利的便利店,同时也是彩票、刮票购买的一个重要消费群体;小孩的购买能力相对弱,主要购买一些零食,但有时没有节制的购买,长年累月,也给便利店带来可观的收入。对于没有车位的downtown便利店,也要注意看看路边是否可以停车,否则将失去一批开车路过的过路客生意。

    而有的朋友有疑问,是选择多伦多便利店还是周边近郊小镇的便利店,其实是仁者见仁智者见智,这取决于买家的需求。其实在距离多伦多不远的近郊选择购买对的便利店也是很明智的,因为小镇便利店超市少、竞争相对小,购买的便利店回本时间也短,风险更低。

    

    房租和租约,买家需谨慎对待

    笔者上文提及过便利店作为小本生意,风险低回本快,但如果便利店所在店址的房租过高(如销售营业额低,而房租占销售额的比例高),对于便利店业主是不能承受之痛,因为房租作为便利店店主除了人工、水电、商品陈本外的一个非常大的开销。而高房租吞噬了便利店的利润,辛辛苦苦的店主,每天看似店里人潮涌动,实则一年忙到头,却是在为房东打工。

同时对于房租的租约的审查更应请专业人士律师好好把关。买家在下的offer中可以设立一个条件“The buy is satisfied with the lease”,即买家要对购买的便利店租约满意,合同才能生效。租约最主要是看是否有option,没有续约优先权的店,生意再好都不能接手,因为在现有租约结束的情况下,房东随时可以把店主扫地出门,把店面转租给他人。这样一来店主当初的投资就会竹篮打水一场空。

除了续约优先权,还要注意房租的涨幅大小,以及房租是否包括T.M.I(Tax. Maintenance. Insurance),通常卖家告知的房租是包括T.M.I,如果不包括,一定要在租约合同中请律师弄明白这些费用是多少。最后,还在在买卖合同中提及“买家购买生意后,卖家及亲戚,不能在附近---------公里之内经营同样类型的生意。” 由此可见,买家如果不谨慎对待租约,将会遭遇陷阱,而让投资血本无回。

    利润过低的便利店,三思而行

    利润过低通常包括两方面: 一是指该便利店经营的烟销售占销售额比重高达80%以上,而且烟的利润低,一包烟的利润少于75cent. 这既是俗称的烟店。对于烟店,要区别对待,有的便利店烟的利润不好,但每天流水走得很快,量大,所以收入也不错。现在的很多便利店烟的比例都不低,所以不能一棒子全部否则。

    另一方面,利润过低还包括便利店销售的商品,如4L牛奶$3.99,鸡蛋$1.99等,卖家店主通过薄利多销的方式吸引顾客,来增加销售额,这样的靠低价、低杂货利润来吸引客户的便利店要三思而后行。

    

不同季节、不同时段,生意数据有差异

便利店的生意,和加拿大多数小生意一样,存在季节差异,如夏天的营业额相对比冬天的营业额高10%-15%,每年便利店生意最好的应该是夏季,水、冰淇淋、饮料等利润高的商品销量。但是一二月份,由于天寒地冻,路上行人明显减少,生意自然冷清。而剩余的月份的生意就比较平均,所以考察生意应该综合一年的估算销售为基准,去预估销售额。以上说得是开在街角的便利店,而在商场或公寓楼下的便利店,冬天的营业额反而高,所以不同情况要区别对待。

至于要说的不同时段的生意数据有差异,比如买家在盯店时,最好盯足一周,从早到晚,周一到周日,这样才可对便利店大约的经营数据做到心中有数。

总而言之,说了购买便利店的几个可能出现的陷阱之后,买家也不用过于杞人忧天,思前顾后。曾经也有耳闻很多买家过于挑剔,看店几年都迟迟不敢下手,错过创业的良机。

    其实十全十美的便利店是没有的,占尽天时,便揽优势是不现实的,只要把握大的几个方向,抓紧机遇,不要做“思想上的巨人,行动上的矮人”。当看到大方向对的便利店,应该果敢地下个带条件的offer如(The buyer is satisfied with the sale; The buyer is satisfied with the lease),只有买家对销售和租约满意,合同才会生效,有了这两道护身符,再盯店,如果销量低于预估,可以取消合同;或如果想购买,也可作为和卖家讨价还价的条件。

只有这样,买家才有可能买到满意的生意,稳健地迈出加国创业的第一步。

(本文是通过笔者多年的生意考察,以及做小生意朋友们提供的经验而有感而发。作者为多伦多地产经纪,买卖房产、租房,以及小生意买卖)

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