葉楚華、余治國：中國房地產真的要玩完了！軟着陸難實現！

葉楚華、余治國：經濟軟着陸或難實現，中國樓市末日已經降臨

文/葉楚華 余治國

葉 楚華按：經常出國的朋友越來越發現，國外的物價竟然那麼便宜。也就是說，按照現行的人民幣兌換美元匯率，用同樣的人民幣在美國兌換成美元能買到更多的東 西。什麼原因呢？正如社科院研究員曹建海在微博上所言：短期人民幣相對美元升值，長期必然貶值。因為比起美元人民幣更濫。說一千到一萬，是要告訴各位一個 事實，人民幣被高估了，人民幣應該貶值，美元應該對人民幣升值，這將是未來一兩年的趨勢。而美國要維繫印錢購物的空客經濟，在長期中也必然要讓美元堅挺。 所以未來一兩年美元一定會大漲。美元的暴漲就必然意味着中國房地產的崩盤。

我們對房產基本面的政治與經濟分析已分別通過《20年 內，城市房產將成為沒人要的破爛》、《敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆》和《出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤》三篇文章完 整地給出了答案，並以《樓市留給你拋盤的時間不多了》和《社會潰敗導致中國成為高利貸之國》一文作為總結。對樓市與中國宏觀經濟有興趣的朋友可以自行查閱 這些文章。但是，前述的一些文章並未聯繫國際經濟與金融格局的變化來論述。我們僅通過對一國政治與宏觀經濟趨勢的判斷，得出樓市即將崩盤的結論。

周 小川曾說過，將短期投資性資金（熱錢）放到池子裡，以防泡沫瘟疫傳導到實體經濟。這個資金池子實際上就是樓市。對於決策層來說，通過限購令將熱錢鎖定在樓 市里慢慢貶值的這種小刀割肉式的溫和的緩慢降價的方式可以保證中國經濟軟着陸。但最近的國際經濟與金融格局讓我們得出新的結論，即中國樓市末日已經降臨， 硬着陸或難避免。現在的情況是，決策層只能在可供選擇的預案中，找到一個最不壞的方案來實施。

歐 哲雲，讀史使人明智，讀詩使人聰慧，數學使人精密，哲理使人深刻。當年，日本經濟突飛猛進，無論是在實體經濟還是在金融領域，都快將美國從世界霸主的寶座 上拉下馬來。但由於國際政治經濟與金融格局的原因，美國可以通過不對稱的手段有意製造日本經濟泡沫，摧毀日本實體經濟。天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書指出，“面對日本產業咄咄逼人的攻勢，公平競爭條件下無法獲勝的美國，利用美日不平等政治軍事關係上的優勢地位，使用金融手段成功地實施了對日本產業的不對稱打擊……從1965年開始，美國就在日美雙邊貿易中由順差國變為逆差國，一方面日本產品大量出口美國，另一方面美國的產品卻難以進入日本市場，從20世紀70年代開始日美之間發生了一系列的貿易摩擦……美國在貿易失衡上不斷經歷失敗以後，放棄單個具體產業的關稅、貿易壁壘的傳統手段，開始運用匯率和金融手段綜合地解決這一問題……恢復美國金融資本的競爭力，為金融資本在世界範圍的擴張消除一切限制，為此不惜動用軍事手段……1987年， 美國、英國、法國、西德、日本、加拿大、意大利在巴黎達成《盧浮宮協議》，約定日本和聯邦德國等實施刺激內需計劃。《盧浮宮協議》簽署後，日本政府實施擴 張性財政政策，利率下降，通貨膨脹泛濫，日本經濟一步一步滑入泡沫經濟的深淵……貨幣是市場經濟的基礎，美國利用日本缺少貨幣主權的劣勢，通過日本並不擅 長的金融手段，在20世紀80年代後期的短短時間，就徹底動搖了日本製造業賴以穩定運轉的基礎。”（請參考天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》序言“從美國金融資本大舉掠奪日本財富說起”）最終，日本經濟硬着路，股市與房地產泡沫破滅，從此一蹶不振。（請參考天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》“日本可以說不”、“日本第二次戰敗”兩節）

盡 管現在美國確實是處於衰退階段，在國際政治經濟與金融格局上的霸主地位日趨衰落，但百足之蟲死而不僵，美軍在海外的幾十個軍事基地控制着全球海洋航道與最 為重要的一些關鍵地區，其維護經濟與金融霸權的手段之豐富，策略之高超仍遠遠超過其他國家。其中最為關鍵的便是美元霸權，即美元的國際貨幣地位。

要維持美元霸權，必須要維護美元的信用。最近幾年，黃金價格暴漲，意味着美元價值不斷貶值，美元信用不斷下滑。據測算，自從2006年年以來，美元貶值50%。美元逐漸喪失了價值尺度的職能，於是黃金取而代之。這便是黃金價格數年暴漲的原因所在。但是，美國決策層決不能容忍美元霸權的喪失。無論採用什麼方法，必須要挽救美元信用，提升美元價值，採取強勢美元策略將是必然選擇。

今年9月初以來，國際金價1923.7美元/美元的歷史最高紀錄開始暴跌，最低點已經跌破每盎司1800美元大關。與此相反，美元指數卻暴漲。股市隨之大幅下挫。由此可以判斷，美國決策層維護美元霸權的行動已經開始了，強勢美元策略將在很長一段時間內不會改變。

當美元貶值、市場對人民幣持升值預期時，大量國際游資金融中國大陸與香港，購買各種實物資產作為美元資產的對沖。比如，中國樓市有30%的資金來源於國際游資。有人會說，所謂在中國的國際游資（熱錢）中的絕大部分無非是國內資金到某某群島的離岸金融中心繞了一圈再回來（請參考天津社會科學院出版社2011年 版《世界金融五百年》“離岸金融、人口控制與金融寡頭的合謀”一節）。但無論如何，這些能夠擺脫中國金融監管的資金的性質始終都是投機性極強的熱錢。一旦 中國爆發大規模的金融危機與經濟危機，這些熱錢的掌控者必將希望通過各種渠道採用任何方法將資金撤出國內。因此，熱錢掌控者的國籍與民族並不重要，重要的 是熱錢本身最重要的屬性是投機性。中國房價居高不下很大一個因素便是游資進入的結果。

美 國決策層一旦採取強勢美元政策，美元價值開始時，國際游資將大量流出中國大陸與香港，由此導致房地產投機資金的大量抽出。其結果便是泡沫破滅、房價暴跌與 樓市的大崩盤。由於金融制度的不同，黃金暴跌、美元指數上漲後，香港房產將首先暴跌，大陸房產最多只能挺半年，最終必然隨着香港樓市的崩盤而暴跌。

在這種情況下，如果中國決策層膽敢開閘放水，擴大信貸，人民幣價值將很快向擦屁股紙的價值挺進，結果必然是人民幣信用及其預期的大幅降低，甚至包括穩定性最強的FDI在內的外資將大規模出逃，樓市也只能迴光返照地支撐幾個月，最終必將崩盤，那時中國的經濟形勢不是討論什麼樓市與股市了，而是迎接貨幣與信用體系的崩潰與政權崩潰的結局。歷史上這樣的例子從不鮮見，具體請參考《世界金融五百年》一書。

金 融大鱷索羅斯曾指出，經濟周期與信貸之間有着緊密的關係。信貸擴張若投資於生產性資本的話，通常會刺激經濟活動與消費。但是，信貸擴張所涉及的資產往往是 股票、房地產這樣的虛擬資產，這不僅不能刺激經濟活動，反而產生了債務——還本付息將抑制經濟活動，因為本來可以用於消費或創造一筆未來收入的資金被撤 回。

隨 着債務總額的累積，還本付息的份額也隨之增加。只有新增淨貸款起到刺激作用，新貸款的總量也必須保持上升以保證淨貸款流入。而信貸則取決於預期。銀行的抵 押貸款實際上也是財產，換而言之，可在將來獲得的收入。抵押物的評估價值反映了潛在的資產。結果，貸款行為會影響到抵押品的價值。隨着負債總額的累積，信 貸總額的權重日增並開始對抵押品價值產生了增值的效應。這個過程一再持續，直到總信貸的增加無法繼續刺激經濟的那一點為止。此時，抵押價值已經變得過度地 依賴於新增貸款的刺激作用，而由於新貸款未能加速增長，抵押品價值就開始下降。抵押價值的侵蝕對經濟活動產生了抑制的作用，反過來又加強了對抵押品價值的 侵蝕。到了那個階段，抵押品已經用至極限了，輕微的下跌就可能引發清償貸款的要求，從而引發災難性的後果。因此，繁榮是長期的、逐漸加速的，而蕭條卻是突 發的。

現在的中國正處於這個臨界點。截止2011年8月底，全國城鎮空置房已過億套。國家發改委2010年在一次會議上的發言提到過他們的一個調查報告。報告指出，中國70%以上的商品房是由炒房的投機性利益集團控制的。因此，可以看到，虛擬經濟與債務經濟已在事實上成為中國經濟的主角。在2008年，決策層之所以敢於孤注一擲，擴大信貸支持樓市，其原因在於當時美元仍趨向弱勢。但在2011年的今天，美元強勢化的過程已成必然，2008年的舊事不可能再次重演。因此，我們可以判斷，美元強勢化便是中國經濟走向蕭條的標誌，樓市崩盤成為必然。

據統計，全國居民存款餘額約為30萬億，而中國基尼係數早已超過0.5，因此普通老百姓的存款最多不超過15萬億。由於房產開發周期約為2年，2009年與2010年的土地出讓金收入共約4.2萬億。根據土地出讓金占開發商成本的30%來計算，09與10兩年所開發的房產成本最少為14萬億元。再根據一般的房產開發商利潤約為30%-40%，09與10兩年的房產庫存至少價值19萬億。如果按照首付30%來計算，19萬億銷售庫存將消耗居民儲蓄6萬億，房產信貸每年需擴張13萬億。相當於年年都是2008年。想一想2008年的政策導致的後果，年年都是2008年將是什麼結果。如果考慮到普通老百姓的存款都是些救命錢，不可能都用來購買房產，那麼問題還要更加嚴重。

種 種跡象表明，面對美國人的強勢美元政策，中國決策層已經做好了房產崩盤的準備。中行已暫停與歐洲銀行外匯對手交易，中歐之間的流動性被固化，中美之間流動 性也可以隨時固化。中銀香港已暫停通過貿易結算從香港參與銀行購買人民幣，換而言之即暫停香港的美元持有者換成人民幣回美國。這意味着決策層將放棄樓市與 虛擬經濟的虛假繁榮，全力保證實體經濟不受到過於嚴重的衝擊。

在 這種形勢下，如果還有投資者仍被房地產商的種種市場營銷與資本營銷手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（所謂資本營銷是指對房地產、股票這樣的 虛擬性資產銷售的方法，比如，房地產商可以像股市莊家一樣放出虛假信息，如某某大資本集團將購置某某區域的土地，該區域樓盤價值將上漲。其實該開發商的樓 盤便在這一區域，而所謂大資本集團購置土地的消息純粹子虛烏有。）那些所謂的內部認購無非是捂盤，甚至開盤那天有一半的人是中介和拉頭，偏偏有大量的傻子 也要去搶購。話說回來，沒人是傻子，商人還賺什麼錢呢？我們相信，仍然有傻子會自己跳入火坑。