房地產市場很具有地域性的特徵,不同州(省)不同城市甚至同一個城市不同區表現也有很大不同. 比如說大家都知道在多倫多Forest Hill, Bridle Path是豪宅區,而Regent Park, Cabbage Town, Malvern, Jane/Finch則是一般人不願意去的區, 同樣道理在美國也如此. 美國的城市細分更厲害. 光憑在哪個區還未必知道房子是好是壞, 還需要知道在什麼街道. 美國的城市很多時候隔了一條街或者鐵路房價就相差很大, 原因是不同街道治安狀況居住人群都相差很大, 造成房價相差甚遠. 這個情況和多倫多不同.在多倫多,基本上很少出現隔一條街房價相差很遠的情況.所以去美國買房子很講究的是找個熟悉當地情況的地產經紀, 特別是買沒有HOA(Home Owner Association)的物業時要特別地留意物業附近的情況. 美國有50個州,成百上千的大小城市, 我也不可能都去了解, 筆者挑了些自己感興趣的城市做了些研究. 下面先介紹離多倫多比較近的兩個城市.

　　水牛城(Buffalo)這個城市很多中國人都知道,因為大瀑布就在附近,那裡還有一個Outlet Mall.從上個世紀60年代以來, 沿美加五大湖的城市製造業工作機會不斷流失, 水牛城也不例外. 這個城市人口不斷減少, 從最高峰的60萬左右減少到現在的不到30萬.大家知道要是人口流失,這個城市的房價不會往上升, 所以在水牛城的房價自從上世紀90年代以來就沒怎麼漲過. 其實多倫多同樣地也失去不少製造業的工作機會,要不是因為每年有大量移民湧入,近十年的商品牛市以及是加拿大的金融中心, 多倫多房地產的表現也好不了多少.水牛城最主要的產業是生物,醫療,教育,金融業. 滙豐銀行北美總部就在這裡.不過最近滙豐要出售北美業務,不知道會不會關閉這個總部,那樣有五千多雇員就會丟失工作了.這個城市由於基礎設施老化,人口減少和產業衰敗,所以物業稅特別高. 一棟12,13萬出頭的獨立屋,物業稅可能會去到3000-4000美元一年.這個城市比較有投資價值的區域也就是在大學區附近.那裡附近的獨立屋比較容易出租給學生.但是房子比較老舊,地稅高,學生流動性大,管理不容易. 如果是在本地居住,物業管理不假手於人,實現正現金流是可能的.否則風險過高.

　　Rochester 和多倫多隔安大略湖相望, 和其他五大湖區城市一樣也是處於衰敗當中. 如果沒記錯的話,在6,7年前曾經開通過從多倫多到Rochester的汽車輪渡, 後來沒多久就取消了,估計是兩地的經濟聯繫不足以支撐這樣的生意. 從中可以看出這個城市的經濟發展的狀況很一般. 這個城市最主要產業是影像和光學產業.柯達的總部就在這裡.施樂(Xerox)也發源於此,後來才遷到其他地方去的. 這個城市的Downtown過於老舊,不過也可以看到當年的輝煌.這個城市給我印象最深刻的是Shopping Mall.記得2010年去五指湖(Finger Lakes)度假時經過那裡的Eastview Mall, 規模宏大,大到以至於在Mall裡面給顧客走的公共地方裝了個類似於在遊樂場裡才見到的旋轉木馬.感覺在多倫多地區沒有哪個Mall有這樣的規模. 這個Mall雖然在上世紀70年代就已經開業了,但是進去感覺很新很現代化,各類商店都很齊全, 估計是受益於附近五指湖的旅遊業. 我很驚訝在那裡看見這樣大規模的Mall. 畢竟整個大Rochester也不過是60萬人口,和大多倫多地區的幾百萬相差很遠, 但是這樣大規模的Mall仍然能生存下去.,可見當地商業地產的開發很充分,至少比多倫多充分. 怪不得前幾個星期看到篇報道說從美國來的商業地產開發商看好多倫多地區的Shopping Mall的商機,可見多倫多這裡類似的商業地產還是充滿機會的.

（吳鵬）