房地产市场很具有地域性的特征,不同州(省)不同城市甚至同一个城市不同区表现也有很大不同. 比如说大家都知道在多伦多Forest Hill, Bridle Path是豪宅区,而Regent Park, Cabbage Town, Malvern, Jane/Finch则是一般人不愿意去的区, 同样道理在美国也如此. 美国的城市细分更厉害. 光凭在哪个区还未必知道房子是好是坏, 还需要知道在什么街道. 美国的城市很多时候隔了一条街或者铁路房价就相差很大, 原因是不同街道治安状况居住人群都相差很大, 造成房价相差甚远. 这个情况和多伦多不同.在多伦多,基本上很少出现隔一条街房价相差很远的情况.所以去美国买房子很讲究的是找个熟悉当地情况的地产经纪, 特别是买没有HOA(Home Owner Association)的物业时要特别地留意物业附近的情况. 美国有50个州,成百上千的大小城市, 我也不可能都去了解, 笔者挑了些自己感兴趣的城市做了些研究. 下面先介绍离多伦多比较近的两个城市.

　　水牛城(Buffalo)这个城市很多中国人都知道,因为大瀑布就在附近,那里还有一个Outlet Mall.从上个世纪60年代以来, 沿美加五大湖的城市制造业工作机会不断流失, 水牛城也不例外. 这个城市人口不断减少, 从最高峰的60万左右减少到现在的不到30万.大家知道要是人口流失,这个城市的房价不会往上升, 所以在水牛城的房价自从上世纪90年代以来就没怎么涨过. 其实多伦多同样地也失去不少制造业的工作机会,要不是因为每年有大量移民涌入,近十年的商品牛市以及是加拿大的金融中心, 多伦多房地产的表现也好不了多少.水牛城最主要的产业是生物,医疗,教育,金融业. 汇丰银行北美总部就在这里.不过最近汇丰要出售北美业务,不知道会不会关闭这个总部,那样有五千多雇员就会丢失工作了.这个城市由于基础设施老化,人口减少和产业衰败,所以物业税特别高. 一栋12,13万出头的独立屋,物业税可能会去到3000-4000美元一年.这个城市比较有投资价值的区域也就是在大学区附近.那里附近的独立屋比较容易出租给学生.但是房子比较老旧,地税高,学生流动性大,管理不容易. 如果是在本地居住,物业管理不假手于人,实现正现金流是可能的.否则风险过高.

　　Rochester 和多伦多隔安大略湖相望, 和其他五大湖区城市一样也是处于衰败当中. 如果没记错的话,在6,7年前曾经开通过从多伦多到Rochester的汽车轮渡, 后来没多久就取消了,估计是两地的经济联系不足以支撑这样的生意. 从中可以看出这个城市的经济发展的状况很一般. 这个城市最主要产业是影像和光学产业.柯达的总部就在这里.施乐(Xerox)也发源于此,后来才迁到其他地方去的. 这个城市的Downtown过于老旧,不过也可以看到当年的辉煌.这个城市给我印象最深刻的是Shopping Mall.记得2010年去五指湖(Finger Lakes)度假时经过那里的Eastview Mall, 规模宏大,大到以至于在Mall里面给顾客走的公共地方装了个类似于在游乐场里才见到的旋转木马.感觉在多伦多地区没有哪个Mall有这样的规模. 这个Mall虽然在上世纪70年代就已经开业了,但是进去感觉很新很现代化,各类商店都很齐全, 估计是受益于附近五指湖的旅游业. 我很惊讶在那里看见这样大规模的Mall. 毕竟整个大Rochester也不过是60万人口,和大多伦多地区的几百万相差很远, 但是这样大规模的Mall仍然能生存下去.,可见当地商业地产的开发很充分,至少比多伦多充分. 怪不得前几个星期看到篇报道说从美国来的商业地产开发商看好多伦多地区的Shopping Mall的商机,可见多伦多这里类似的商业地产还是充满机会的.

（吴鹏）