2011年，是中國房地產充滿變數的一年。這一年，表面看似波瀾不驚：儘管調控持續趨緊，可業界卻很淡定;儘管成交大跌，房價依然堅挺。這一年，暗流涌動：地方政府消極執行甚至鬆綁調控;利益群體所豢養的專家奔走呼號;開發商以售樓處被砸破產相威脅。這一年中，利益群體及其代言人紛紛拋出種種謬論，以圖混淆視聽，其核心目的是干擾調控、謀求暴利。

　　謬論一：限購令是趕走外地人

　　2月16日，北京市政府推出了最嚴厲版的“限購令”。此政策一出，在房產業界立即引起不小的震動。廣大民眾即理性房地產研究人士均對此政策持強烈支持態度，而地產利益群體及其擁躉者則拋出種種謬論，以期混淆視聽從而達到干擾調控的目的。在這些謬論中，以刻意煽動民眾不滿情緒的“限購趕走外地人”為最。

　　事實上，限購令是保護民眾絕非趕走外地人。首先，限購令是抑制投資的最有力武器，將在較短的時間平抑房價，從而令消費者能以合理的價位實現安居夢;其次，在目前房價處畸高的狀態下，政府不希望看到普通民眾為高房價埋單，出台限購舉措一方面是不希望民眾因買房而大幅增加生活壓力，令一方面是為了避免民眾在買房後因房價下跌而導致資產嚴重損失;第三，限購令限制的是外地投機(投資)客，絕非普通外來務工或經商人員。

　　謬論二：銀行取消房貸優惠將令消費者被誤傷，將加重消費者負擔

　　2月中旬，北京、上海等地先後傳出部分銀行收緊信貸，首套房和二套房利率分別需上浮10%至50%不等的消息。地產利益群體及其代言人便拋出消費者被誤傷、加重消費者負擔的謬論。

　　事實上，銀行取消房貸優惠絕不會誤傷消費者。

　　首先在畸高房價下，政府對於房地產實施調控的根本目的是打擊投機、抑制投資、引導需求。而在諸多政策中，提高購房門檻、加大購房購房支出是抑制非理性需求的一項有效舉措。在政府深化調控的態勢下，從目前房地產市場發展態勢來看，各地房價必將下跌，民眾買房即意味着資產縮水。

　　其次，銀行取消個人房貸優惠利率正是為了配合中央調控，通過加大購房支出來達到勸阻民眾不要為高房價埋單的目的。而絕非那些房產利益群體及其代言人所說是對消費者的一種誤傷。因為銀行取消優惠利率，對於實施購買行為的消費者而言是加大了購房支出，而對於那些慮及成本增加而放棄買房的消費者而言卻不存在負擔增加問題。

　　第三，從實踐來看，沒有實施購買行為的普通消費者根本沒有受到銀行取消房貸的誤傷。相反地，由於普通消費者放緩了購房節奏，可以從容地選擇房源、與賣方談價，將在理性狀態下實施購買行為，此其一;其二，在房價處下跌通道下，可以避免因過早買房導致資產嚴重縮水;第三，在房價下跌態勢下，有可能淘到投機客、投資客割肉的房源。

　　謬論三：政府是房地產最大收益者

　　2月份，郎咸平做客第一財經時表示：“中國涉及房地產的稅是12項、費是 50項，是全世界稅收品種最多的一個國家。這62項稅費占房價的30%~40%，這還不算出讓金，出讓金應該占到房價的30%~50%之間。如果把62項稅費和出讓金加起來，會發現我們買的房子的50~90%進了政府的口袋裡————房地產商要道德幹啥用?都被收走了嘛……”郎咸平之言向公眾傳達了一個信號，即政府是房地產最大收益者。

　　筆者以為，郎咸平的觀點是徹頭徹尾的謬論。首先，涉及房地產的稅費根本沒有郎咸平所說的那麼多，且很多費用並非政府徵收;其次，稅費及土地出讓金在房價的占比根本沒有郎咸平所說的那麼多，況且，這幾年房價一直在上漲，而稅費卻只征一次，房價每上漲一次，稅費及土地出讓金在房價中的占比將降低一次;第三，近年來，房產商的財富快速累積並膨脹，若真如郎咸平所說，政府拿走房價中的50~90%，則絕不會締造如此多的地產富豪，幾乎所有房產商均將因難以維持而破產倒閉。

　　謬論四：限購令只是壓制了需求，對房價的影響不大，一旦限購取消市場將出現報復性反彈，對消費者是誤傷

　　兩會期間，河南台興房產有限公司董事長王超斌委員說：限購令只是壓制了需求，對房價的影響不大，一旦限購取消市場將出現報復性反彈，對消費者是誤傷。

　　事實上，限購令抑制投機、投資需求，受此影響，房價必將下跌，部分城市房價將大跌。投機、投資需求被逼出房地產市場後，市場必將逐步回歸理性，即便取消限購，投機、投資需求因獲利預期大為降低而失去對房地產的投機、投資興趣，房價及市場成交均不會出現所謂的報復性反彈。

　　限購令限制的是外地投機、投資客，絕非普通外來務工或經商人員。在目前的畸高房價下，房屋價格已經遠遠偏離其價值，民眾傾盡畢生甚至全家的財力購房完全是一種奢侈行為。況且，在政府保障房大量且快速推進，政府調控進一步深化的市場態勢下，房價必將下跌，民眾買房即意味着資產縮水。故此，限購令絕非誤傷消費者。

　　謬論五：保障房建設是大躍進

　　5月份，任志強在復旦大學舉行講座時，炮轟保障房政策：不同意用現在這種“大躍進”的方法建設保障性住房。今天，任志強在其博客發文《啥是中國大躍進》，再次叫囂中央政府今年出台的建設1000萬套保障房是大躍進。他對保障房建設的土地、資金、生產能力提出了質疑。

　　事實上，大躍進留給國人更多的是慘痛的思考。趕英超美的出發點、不切實際的規劃、自下而上的浮誇、傷及群眾生活與感情的做法等導致“大躍進”註定失敗。而目前政府出台的保障房政策是為了從根本上保障普通民眾住有所居，是以保障民眾為出發點、經過科學規劃併合理調配資源、各級政府及相關企業積極推進的一項惠及億萬百姓的民生工程。故此，政府保障房政策與“大躍進”絕不能相提並論。而今年保障房任務超額完成，就是對任志強最有力的回擊。

　　謬論六：我國最終將取消土地供應雙軌制

　　國家土地副總督察甘藏春表示，我國將按照資源市場配置的基本原則，縮小劃撥地範圍，擴大有償使用覆蓋面，最終取消土地供應雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續劃撥使用外，其他用地實行有償使用。

　　對於甘藏春提出的擴大有償使用覆蓋面，筆者持支持態度，因為取消某些單位用地的特權，讓土地出讓價格由市場來調節，真正實現公平。而對於其所提出的取消土地供應雙軌制觀點，筆者認為有兩點值得商榷：

　　第一，其觀點存在邏輯錯誤。既然軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續劃撥使用，就不能說我國最終將取消土地供應雙軌制。因為從發展的眼光來看，我國保障性住房的發展剛剛起步，必將成為中國房地產市場主要產品，保障性住房用地將長期存在，而軍事及特殊用地也將長期存在。故此，我國土地供應雙軌制將長期存在。

　　第二，其觀點不利於房地產市場理性發展。所謂土地供應雙軌制，簡單說就是通過兩種方式完成土地供應：一是政府無償劃撥國有土地給使用單位;二是通過市場化手段有償出讓國有土地，目前主要是通過招標、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。甘藏春提出的取消土地雙軌制即意味着土地供應只能是取消土地劃撥之後的單軌制，即土地供應完全採用招拍掛模式。此觀點不利於中國房地產市場的理性發展。因為從實踐來看，土地招拍掛存在諸多弊端。

　　謬論七：銀行上調首套房貸是打擊合理需求

　　10月中旬，上海、廣州等地多家銀行也已經上調了首套房利率。地產利益群體及其擁躉者則拋出種種謬論，以期混淆視聽從而達到干擾調控的目的。在這些謬論中，以刻意煽動民眾不滿情緒的“銀行上調首套房貸是打擊合理需求”論為最，該文甚至以煽動性的語氣說：“緣何對非常合理、純屬自住的第一套房貸如此苛刻?”

　　對此觀點，筆者深不以為然，相反地，筆者以為，銀行上調首套房貸利率是對消費者的保護，而絕不是苛刻地打擊消費者購房需求。

　　首先，在目前的市場狀況下，普通民眾基於自主需求的購房行為無絲毫合理性。目前房價尚處畸高狀態，民眾此刻傾盡幾代人心血購買的房屋，其價格遠超價值，也遠遠超出民眾的承受能力，與此同時，民眾在高價位入市更為社會和諧埋下不安定隱患。加之，在調控持續加強、市場成交低迷、開發商及投機客資金日漸趨緊的態勢下，房價下跌甚至大跌是必然，民眾買房即意味着資產縮水。

　　其次，歷次調控之所以成為“空調”，普通民眾在商家蠱惑下盲目入市追高是主要原因。去年以來的史上最嚴房地產調控，已經把投機、投資需求逼出場外，而在開發商、投機客依然死扛房價與中央及民眾進行深度博弈的關鍵時期，依然有民眾將幾代人的心血投入樓市。這充分表明，中央旨在惠及民生的房地產的調控沒能令民眾產生足夠的信任，房地產利益群體對民眾的蠱惑依然能起到足夠的作用。在這樣的態勢下，唯有讓民眾真正清醒地認識到中央對於房地產調控的決心，唯有讓民眾理性地看待並處置自己及家人的財產，才能真正保護民眾利益不受侵害。銀行出台上調首套房貸，正是基於驚醒民眾出發的一項保護民眾利益的舉措。

　　第三，在市場經濟環境下，政府不能直接取消商品房交易，只能採取提高購房成本的舉措，旨在讓民眾暫時不要購買商品房，待房價回歸合理價位再入市。在目前房價處畸高的狀態下，政府不希望看到普通民眾為高房價埋單，出台上調首套房貸舉措一方面是不希望民眾因買房而大幅增加生活壓力，另一方面是為了避免民眾在買房後因房價下跌而導致資產嚴重損失。

　　謬論八：限購政策過於嚴厲，應予調整

　　10月26日，全國人大財經委副主任委員吳曉靈在審議保障房建設和管理工作情況報告時表示，應調整過於嚴厲的限購政策。對此觀點，筆者深不以為然，理由如下：

　　首先，當前的限購政策並非如吳曉靈所言是過於嚴厲。毫無疑問，限購政策能在很大程度上打擊投機、抑制投資，可從政策力度來看，遠沒有達到吳曉靈所說的過於嚴厲程度。除了北京規定外地人購房須在京納稅五年外，絕大多數城市是規定兩年，有的甚至是一年，這樣的規定顯然過於寬鬆。

　　即便是住建部出台的二三線城市五條限購標準，也顯得非常寬鬆。可以說，若按這個標準，幾乎沒有幾個二三線城市會出台限購，事實也證明，到目前為主，真正出台符合中央精神限購政策的二三線城市沒有幾家。

　　其次，限購政策是本輪調控的一枚重磅炸彈，在當前調控的關鍵時期，一旦鬆綁將令調控功虧一簣。畸高房價所激發的社會矛盾已然日益激化，中央正是看到了這一點，才自全年開始發動了史上最嚴的房地產調控，這不亞於一場革命，而在這場革命中，限購無異於一枚重磅炸彈能在很大程度上將投機、投資逼出場外，將在很大程度上利於房地產市場理性回歸。若在此刻鬆綁限購，將令投機再度泛濫，房價再度瘋漲，開發商再度死扛房價，民眾不得已再度投身購房大軍，傾盡幾代人心血為畸高房價埋單，中國的房地產調控將再度淪為“空調”!

　　謬論九：房價跌50%是中國不能承受之重

　　11月11日，在2011年財新峰會上，劉明康表示，假設最壞的情況發生，即當房價下跌 50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。此消息一出，立即在房地產業界引起軒然大波，有人質疑劉明康的說法，稱房價跌50%銀行肯定承受不了，有人說房價下跌50%，中國經濟會受重創，甚至有開發商說，“房價跌50%就跑路，但肯定是銀行先死”。

　　筆者以為，中國房價跌50%，不僅銀行承受得了，對於中國而言，也絕非不能承受之重。

　　首先，房價是近兩年才猛漲的，絕大多數房貸是房價上漲前產生的，房價跌50%，銀行完全能承受;其次，房價下跌50%，儘管銀行不良貸款率將上升，卻不會危及金融體系;第三，房價跌50%，儘管將導致已購房者資產縮水，卻不會引起社會動盪;第四，房價跌50%，儘管將導致部分地產商破產，卻有利於房地產領域洗牌，促進房地產市場儘快邁向健康有序的發展通道。第五，今年1000萬套保障房順利完成，這樣，在後期的建設、投放過程中，將在很大程度上帶動建築、建材、家電、家居等房地產相關行業發展。即使房價下跌50%，也不會對房地產相關行業產生什麼不利的影響。相反地，房價下跌50%，將促進民眾在教育、旅遊、休閒、文化等方面的消費，在很大程度上拉動內需。

　　謬論十：春節後政府將救市

　　日前，SOHO中國董事長潘石屹在參加第一財經頻道《頭腦風暴》節目錄製時表示，政府可能會在春節後救市。

　　對於潘石屹的觀點，筆者深不以為然。其謬誤之處在於：

　　一、賴以支撐其觀點的前提是錯誤的。

　　在潘石屹看來，中央的房地產調控若繼續加強，將對開發商、地方政府、房地產相關行業產生不利的影響，他用“走不下去了”來形容調控所產生的後果，這也是很多地產業界人士普遍拋出的論調。而事實卻絕非如此!

　　本輪調控堪稱史上最嚴，並呈持續化、常態化趨勢，必將促進中國房地產市場儘快邁入健康有序的發展通道。毫無疑問，本輪調控將令房價出現理性回調，在房價下跌過程中開發商的利潤勢必會受到影響，可只要開發商能順應大勢適時降價，必將能快速回籠資金從而度過難關。

　　當然，那些死扛房價的開發商則難逃破產厄運，可這些開發商的破產卻有利於房地產領域洗牌，這也是房地產行業為之前的瘋狂必須付出的代價。十多年來房地產市場瘋狂發展，魚目混珠，泥沙俱下。房價的下跌，大浪淘沙，洗掉那些不合格的地產商，使一些真正有實力的，有社會責任感的地產商留下來，實行兼併重組，對地產行業的長期方展也是有好處的。

　　而就地方政府而言，絕不存在“走不下去”的問題。很多人都以為，中央調控將嚴重影響地方政府的土地財政，這也是潘石屹賴以支撐其地方政府“走不下去”觀點的重要依據。事實上，中經會議明確要加快普通商品住房建設，擴大有效供給。這充分表明，地方政府在普通商品房用地的供應上不會減少，土地財政不會受到多大影響。

　　我們再看房地產相關行業，今年，1000萬套保障房順利完成，這樣，在後期的建設、投放過程中，將在很大程度上帶動建築、建材、家電、家居等房地產相關行業發展。在加上普通商品住宅的大量興建，調控不會對房地產相關行業產生什麼不利的影響。相反地，將在很大程度上促進民眾在教育、旅遊、休閒、文化等方面的消費，在很大程度上拉動內需。

　　二、對政府救市時間節點的判斷是錯誤的。

　　潘石屹說春節後政府將會救市，完全是一廂情願的想法，是絕不可能實現的。依筆者看來，在房價沒有出現合理回調之時，中央絕不會鬆綁調控，更不會救市。

　　首先，中央對於房地產調控的目標由“穩定房價”，到“遏制房價過快上漲”，再到“促進房價合理回歸”，可以看出，中央已經堅定了打壓房價的決心和信心。 2012年中經會議更是明確要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。可以想見，在房價沒有出現合理回調時，中央絕不會放鬆調控。