中國房價分兩次階梯崩潰，2013年必有一大跌

——預測2013至2030年的中國房價大走勢

劉忠良

【高房價達到頂端，泡沫達到頂峰時，由於此時房價無法繼續較快上漲，向下壓力巨大，房地產在此時已經無法創造很多GDP、就業和財政收入了，且此時高房價已經達到危害最大化。這時候，高房價的危害持續，同時高房價創造的利益卻大幅下滑，作為房地產的最終後台決策者，面對持續的高房價危害和民生抱怨，應該痛殺已經被榨乾利益的房地產泡沫，所以中央的房價調控力度只會越來越大。】

近日，關於未來中國房價是要大跌還是要報復性的上漲，兩種觀點大戰起來。

溫家寶總理在4月13日國務院會議上說：“鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反覆。採取有效措施增加普通商品房供給。推進保障性安居工程建設，完善公租房、廉租房的配套設施。”

對此信息，有人理解為房地產報復性上漲的可能性很大，有人理解為中央會堅定房價調控導致房價下跌。

我依然堅持我以前的觀點：由於中國房價泡沫嚴重，此泡沫必然破裂，房價必有一大跌，大約在2013年左右開始；由於“80後”和城市化的買房支撐及中國經濟的較快發展，中國房價在近幾年不會跌到底部，或許在大跌後有小幅反彈；等到2025年左右或更早，由於購房年輕人口大幅減少，此時中國經濟增速已大為下跌，中國房地產將如日本一樣跌入底部；中國房價會2013-2015年左右和2025年左右形成兩次大跌，在後一次永不翻身，中國房價最終會呈現兩次階梯崩潰的局面；不要相信“以房養老”，已經購房準備“以房養老”的人儘量在2020年之前拋售房子。

根據這樣的預計，我的建議是：對於房地產投資者和房地產商，在2012年18大前或最晚2013年“兩會”前儘快售房，越快越好；對於準備購房者，建議2012年和2013年儘量不要買房。比如一套現價200萬的房子，如果房價下跌5%那就節約10萬，下跌10%就節約20萬，下跌20%就節約40萬，下跌50%就節約100萬（如在偏遠郊區和泡沫嚴重地區）！多等一兩年節約N個萬，你等不等？特別是，現在新房多在郊外，郊外房價下降空間最大，多等一兩年甚至有可能省去一半錢。

比如鄂爾多斯，鄂爾多斯新城康巴什在2010年樓市均價為10000元，在2011年高利貸危機之後，康巴什房價至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果說鄂爾多斯缺乏人居住，那外來人口雲集的溫州呢？2011年8-12月溫州房價慢慢下跌了起來，今年正月過完，溫州房價基本跌去30%-40%，許多房子價格跌去50%。

鄂爾多斯房價大跌，鄂爾多斯完蛋了嗎？沒有，除非鄂爾多斯的煤礦挖完了。溫州房價大跌，溫州完蛋了嗎？沒有，溫州人照樣生活，只不過是晚接手的投機客和買房房貸者大倒霉了。

房價大跌是有可能的，比如20%-30%左右或嚴重地區40%-50%左右。房價大跌也沒有那麼可怕。既然官方說中國銀行業可以承受50%的房價大跌，那大跌20%-30%是不會有多大危害的。中國以國有大銀行為主體，房價大跌根本不會像某些人說的那麼可怕。

可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房價慢跌的情況下，房價仍較高，多數有住房需求的人仍買不起。購房出租的投資者而言，房地產投資仍缺乏意義。由於“買漲不買跌”的心裡，在房價慢跌的情況下，無論是真正的房屋需求者和房地產投資者，還是投機者，多數都不願出手買房。沒有人買房，誰來願意繼續建房？不繼續建房，那房地產的GDP、就業、稅收、土地出讓金哪裡來？還怎麼帶動相關的行業？所以房價慢跌危害最大。政府所做的不應該在房價下跌的情形下去救市，而應該更有力度更有效果的推進房地產調控，一次性的將房價暴跌至合理位置（好處見下面的分析）。

對於我認為2013年房價會大跌的觀點，有些人認為我不懂中國經濟。是的，中國經濟問題向來不僅僅是經濟問題，而是經濟規律加政治需要。但經濟規律終究是經濟規律，政府或者說一些地方政府是拗不過經濟規律的大腿的，地方官員也不會在中央要求把房價降低到合理水平的政策尺度下大越界。

有人問我，你知道房地產的後台老板是誰嗎？土地出讓金最高時（2010年）接近地方財政收入的7成，不少政府人員也直接是高房價獲益者，據此有人認為地方政府就是房地產的後台老板。

不 過我不這樣認為，房地產的最終後台老板不是地方政府，而是中央。關於地方政府的財政收支問題，這最終還是中央政府的問題，因為地方政府如果無法償還，中央 總要承擔一部分。土地出讓金收入占地方財政收入比例過大，這跟中央與地方的收入項目分配相關，同樣在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罷了。房價大 跌，銀行壞賬增加，這主要在國有銀行，也是中央政府的問題。影響房價關鍵的土地政策，這主要也在中央要什麼養的土地政策。在高房價高物價高民生壓力及發展穩定方面與短暫房地產泡沫下的GDP增長、就業、財政收入，中央如何取捨，由此決定房價調控的力度與方式，這還是中央政府的問題。所以，中國房地產的最終決定者是中央。

高房價對民生與經濟社會發展危害極大。房價高，地價高，房租、租金高，那經濟運行成本和居民生活成本必然高，危害經濟社會健康發展、創新和經濟的轉型升級。

比 如街道兩旁的商店，房租高，商品價格被迫太高，同時利潤和員工工資受到擠壓，危害就業和民眾收入增長，降低內需，拉大貧富差距。同樣，租用寫字樓的創業者 或創新者，由於房租成本高，必然危害創業和創新。商店或寫字樓後面的居民房，不是購房時價格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內需。由於過多資金流 向房地產，房地產過多透支消費購買力，則危害經濟的轉型升級。高房價的必然結果是高經濟運行成本、高創業創新成本、高生活成本、低就業、低收入、經濟低端化和貧富差距的持續擴大。

高房價達到頂端，泡沫達到頂峰時，由於此時房價無法繼續較快上漲，向下壓力巨大，房地產在此時已經無法創造很多GDP、就業和財政收入了，且此時高房價已經達到危害最大化。比如2012年1月，京、滬、廣三大一線城市土地出讓金同比降幅驚人，上海1月土地出讓金同比縮水達七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州更是由28億降至2.9億，縮水幅度達九成。2012年1-3月份，房屋新開工面積僅增長0.3%，而住宅新開工面積下降5.2%，房地產泡沫所創造的就業與GDP已經後繼乏力。

這時候，高房價的危害持續，同時高房價創造的利益卻大幅下滑，作為房地產的最終後台決策者，面對持續的高房價危害和民生抱怨，應該痛殺已經被榨乾利益的房地產泡沫，所以中央的房價調控力度只會越來越大。比如過去中央說“防止房價過快上漲”，現在是“調控到合理水平”。溫家寶總理對房價調控的決心比以往更堅決的多。

比如，4月13日《每日堅決新聞》報道，至少兩名房企人士向《每日經濟新聞》記者透露，有關政府部門內部有人提議，具體項目的上一期房源去庫存率達70%以上，項目開發商才可以申請推出新房源，否則預售證申請將不會被批准。上述人士認為，有關部門試圖通過此舉促使房企加大以價換量的壓力，減少地產調控效果顯現中附帶的包括金融風險在內的相關風險。

據今年網上流傳，一些央企內部發文通知全國各地分公司，不惜降價也務必要在今年7月前賣完手上所有存量房，6、7月中央或將出台重磅型的調控政策。

對於下一屆政府，由於房地產泡沫的利益已經被榨乾，而高房價對經濟社會和發展穩定的危害持續存在或持續增加，調控力度只會更強。到2012 年的18大和2013年的“兩會”，由於中央換屆前的穩定訴求結束，“新官上任三把火”，為了表示對民生的重視，房價調控手段將更具火力。

對於下一屆政府，我相信會更努力調控房價，也相信會把房價調控的更好。

習近平副主席在不到16歲時下鄉，從那時就和貧苦的農民一起生活過。相信有這樣的經歷，對中下層人民的利益會更照顧。比如他要求增加工人和農民代表的比例。對於對民生危害極大的高房價，估計習近平副主席更具有調控的決心。

李 克強總理出身基層幹部家庭，北大經濟學博士畢業。對於高房價對民生和經濟的危害，我相信北大高材生總理更清楚。如何調控調控房價，如何讓房價降低，相信經 濟學博士總理應該更有對策。現在李克強副總理已經負責保障房建設，那明年“兩會”後，中央政府應該會更給力的解決民生住房問題，房價調控只會更強。

從政治方面看中國房價將在2013年有一大跌，從經濟形勢上看也更是如此。

近日據媒體報道，2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元（超過2011年中國GDP的10%！），存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。

北京師範大學金融研究中心主任鍾偉曾對媒體表示，據測算，2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產全行業贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據統計局數據，1-3月份，商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%；商品房銷售額8672億元，下降14.6%。1-3月份，房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，增速比1-2月份回落8.0個百分點。其中，國內貸款4319億元，增長12.6%；利用外資112億元，下降22.4%；自籌資金8910億元，增長25.0%；其他資金7506億元，下降8.0%。在其他資金中，定金及預收款4380億元，下降9.2%；個人按揭貸款1963億元，下降5.5%。

債務償付的壓力，使房企資金鍊可能進一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱，相比2008年的行業調整，2012年房地產行業資金鍊風險更高、中小開發商資金壓力更大。報告預計，房地產行業資金缺口將高達1.3萬億元，與2008年相比，增加了50%。另外，值得高度關注的是，2010年前後大量發行的房地產信託也開始進入償付高峰期了。從規模上來說，2012年總到期規模達到1758億元，整年兌付規模較大。

這些數據表明，中國房地產企業庫存在快速增長，資金來源在快速下滑，銷售收入面積和銷售收入快速下滑，償債壓力和資金鍊緊張在快速增長。如果房地產商能撐過2012年，則很難在2013年堅持高房價了，2013年中國房價必有一大跌。

中國房價本應該在2008年扭轉向下的，但由於對全球經濟危機反應過度，來了個中央4萬億、地方10多萬億的大投資計劃和貨幣政策大放水，房價在貨幣過剩的情況下又大幅反彈。

中國經濟大約10年一個周期，上個周期底部是1999年，2009年應該是這輪周期的底部。但由於在2008年末投資大躍進和信貸大躍進，將這輪經濟周期的底部大約推遲4年左右，2013年或許將是這輪周期的底部。

經 濟周期的底部，本來是要消化一些行業的生產過剩和推進經濟轉型升級與結構調整的。但中國通過大力拉動基礎設施投資、房地產投資和通過補貼汽車、家電的消費 延緩了這次經濟周期底部的到來。同時，這也意味着大量透支了未來固定資產投資與汽車家電等消費需求，汽車產業增長停滯就是證明；產能過剩進一步增加，結構 調整的轉折力度和所拋棄的行業產能更大，這些必然導致GDP增長的更嚴重放緩。

據統計局數據，2012一季度中國GD[同比增長8.1%，環比增長僅1.8%，而2011年中國GDP增速為9.2%。估計2012年中國GDP增長速度可能跌破8%，2013年或2014年甚至有可能破7%。7%的增長速度對中國來說是很冰冷的，1999年前後的經濟狀況就是證明。

房價，向來和宏觀經濟形勢密切相關。在中國宏觀經濟形勢向下入冰冷的情況下，房價不可能再大漲，只能大跌。面對1990年代末房地產的不景氣，朱鎔基總理在1999年推出房地產市場化改革拉動房地產。在2013年，面對高房價、房地產泡沫和高房價的危害及民生壓力，新一屆中央政府會救市嗎？不會。中央會繼續調控房價到合理位置，到2015年左右或許會出手救市——但不是救房價，而是讓更多居民在比較合理的房價之下解決好住房需求，比如對購房者的信貸支持。

對中國來說，房價最好是在短時間內完成暴跌見底，然後隨經濟發展和通貨膨脹慢慢反彈，這樣對中國最有利。此 時，房價回到合理水平，購房能力提高，且害怕房價上升過多，會有更多的人去購房自住；居住價格降低，人們的住房面積擴大，無論是購房自住還是租房，都會選 擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升；租房需求增加，投資房產成本降低，且沒有再下跌的風險，真正的房產投資者就可以買更多的房子出租；那些投機房地 產的人，也即吃房地產價格差的人，由於房地產在價格底部只會升值，投機者會再次進入房地產；由於房價降低，經濟運行成本降低，生活壓力降低，有利於縮小貧 富差距、拉動消費和經濟轉型升級。這個時候，非泡沫的實際房地產需求增加，建築業農民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求，經濟也獲得了轉型 升級和進一步發展是機會。

有人認為，隨着通貨膨脹的降低，貨幣政策會放鬆，通貨膨脹會再次高起來，房價再次上漲。問題是，上次的中央4萬億和地方的10多萬億投資計劃剛過3年，由此帶來的猛貨幣流動性和大通脹剛下跌，貨幣政策和財政政策會大放水嗎？財政貨幣政策即便是放了一些水，由於經濟形勢在快速的向下，這輪經濟周期的底部到來，如1999年一樣，嚴重通脹不會了，或許2013年和2014年是通貨緊縮。如果中央再貨幣大放水，那一定是“滯漲”！因為中國經濟正在向這輪經濟的底部運行，難以避免經濟增長下降和一段時間經濟的冰冷氣氛。濫發貨幣只能是“滯漲”！

雖然2012年3月份全國居民消費價格總水平同比上漲為3.6%，但食品價格同比上漲7.5%。其中，肉禽及其製品價格上漲11.3%，鮮菜價格上漲20.5%。無論是素菜還是葷菜價格上漲都是兩位數，許多底層老百姓越過越吃不起菜，物價上漲的民怨依舊很大，這時中央會搞貨幣放水嗎？

溫家寶說要打破銀行的壟斷，推進金融改革。所以，未 來中國金融政策，應該是改變制度和結構，通過優化金融來促進經濟發展，而不是搞貨幣放水。實際上，貨幣放水反而危害中小企業。因為在銀行壟斷格局，無論貨 幣政策鬆緊，中小企業貸款都難。而貨幣放水導致通貨膨脹和房價房租上漲，提高中小企業成本，抽走實業資金流向房地產，偷走大眾的消費購買力和內需，拉大貧 富差距，反而危害經濟健康和中小企業發展。所以，不要再等待更不能期待中央再貨幣放水了，近幾年內不會再有像2009年那樣靠貨幣推動的房價上漲。

中國過去十年來的貨幣發行，主要是靠外匯儲備增長推動的，但這在2011年第四季度就停止了。自去年底以來，外資陸續撤離中國房地產市場。由於對未來中國經濟發展形勢預期惡化，外資流入中國必然放緩，隨着中國經濟步入這輪經濟周期的底部將進一步減少，內資為此也會流出去尋找更好的投資場所。隨 着人民幣自由化，由於中國資產價格在過去比較貨幣不自由的情況下被嚴重高估，比如房價和股市，人民幣自由化必然導致未來貨幣流出，中國房價必然下降。在中 國貧富差距持續拉動、社會不穩定因素增多和制度不透明的情況下，富人移民海外在快速增加，拋售嚴重泡沫化的房產是必然選擇。

或許還有人傻乎乎的人，中國人口多，房價不會低。這純粹胡扯。請問，中國農村也屬於人口多的中國，但農村高房價了嗎？荷 蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國少許多，但荷蘭為什麼沒高房價呢？歐美國家發展歷程長而慢，中小城市發展充分，人口沒有向少數城市過度集中。後 來的東亞等國家發展快速且不均衡，高樓大廈、人口向少數城市過度集中，結果導致高房價和相對擁擠。比如北京，壟斷了許多全國資源，那全國年輕人不向北京跑 嗎？為什麼年輕人要離開中小城市和農村？因為中小城市和農村實際上在無形中被拋棄了，中國高房價在很大程度上就是城鄉及大中小城市嚴重不平衡發展所造成 的。

有人說中國城市化“80後”結婚買房會使高房價繼續持續下降。什麼是城市化？從人口上講就是農村人口進城而變成城市人，除了山西的煤老闆和浙江的農民企業家等少數人外，有多少農村人或者說農村的年輕人能買得起大城市這麼貴的房子？同樣，在年輕的 “80後”中，有多少可以買得起這麼貴的房子？隨着觀念的改變、保障房的增加和租房供給的擴大，“80後”剛性需求在未來會逐步降低。或許到明年，房地產商應該換換心裡，“80後”不再是高房價的理由，應該是合理的價格把房子能賣給“80後”。否則，房地產商這麼多庫存的房子和房地產投機者手中那麼多房子，賣給誰啊？中老年人，還是少年兒童？

繼安聯集團去年10月發布的最新《全球財富報告》披露全球四分之一富裕中產來自中國之後，安聯集團在華合資壽險公司——中德安聯人壽保險有限公司於2011年12月6日在上海正式發布《中國富裕人士財富報告》(下簡稱《報告》)。根據《報告》，中國富裕人士主要收入來源為工資獎金，但工資和獎金對中國富人收入的貢獻不到一半。中國富裕人群人均擁有房產3.3套，房產價值占全部資產的72%。

2012年3月29日據經濟之聲《央廣財經評論》報道，全球知名的民意測驗諮詢公司蓋洛普最新發布的一項調查顯示，和過去相比，中國低收入群體的吃住條件有顯著的改善，但富人卻比過去更買不起房子。蓋洛普的調查說，最富有的中國人也存在“買房難”的問題，在這些占中國人口五分之一的高收入人群中，同樣有14%的人說買不起房，而這個數字在2009年時只有6%。

3月22日清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯合發布的《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究結果推算，我國城鎮房價收入比為12.07，一線城市房價收入比高達25.25。相比其他國際大城市，房價高到離譜。倫敦房價收入比6.9，首爾為7.7，紐約為7.9，悉尼為8.5。

這三份報告說明，中國房價過高，嚴重超過中國普通居民的收入水平，同時又說明高房價已經透支了富人的購買力，富人的下一步應該是拋售房產——富人人均3.3套房，在房價下跌或不具有投資價值的情況下，不拋出兩套房子就是等着被割肉！而對中國絕大多數居民來說，這樣的房價與他們購房不相干，因為他們根本沒有相應的購買力。在沒有相應購買力的情況下，無論是待進城的農民或待購房的“80後”再多，是支撐不起這樣的高房價的。所以中國房價必須降低到合理水平，才能消化掉房地產企業的海量庫存房和富人手中的多餘待售房產。

比如據《華夏時報》近日（4月14日）《溫州投資客現狀調查：炒房不如存定期存款》的報道為例，溫州的黃先生在2005年前後，也就是樓市最火的那幾年，黃先生在北京最多曾擁有過22套住宅和4個商鋪。他北京通州果園附近購買的一套總價接近200萬元的精裝修三居室住宅，一年的租金收入為4.2萬元（還未計算添置簡單家具的成本），“但是如果存定期的話，即便按照當時2.25%的一年期定期利率來算，一年的利息收入也有4.5萬元，何況現在利息也上調了”。黃先生說，“如果買理財產品的話，一年約5%的收益，比投資房產可划算多了。” 到如今，黃先生在北京的房產只有四套住宅，一套位置較好的商鋪在去年年底因為資金緊張已經賣出去了。所以富人拋售多餘房產是必然。

在2015年左右，中國房價大概會降低到比較合理的水平。經過價格下降，在消化一定房地產庫存和泡沫削去之後，政府也會支持購房以促進房地產的繼續發展。到2023年左右，中國會進入下一輪經濟的谷底。又由於城市化、“80後”的結婚買房和中國經濟的較快發展，房價不會跌到“白菜價”。所以在2015年至2023年左右，中國房價會維持在合理但又略偏高的位置。對於已經買房而準備“以房養老”的人，則建議在2020年之前拋出房產。

中國高房價在2013-2015年左右第一次大跌後，然後在2025年左右再由於購房年輕人口的迅速下滑和經濟因低生育率危機陷入“失去的十年”而導致房地產二次大跌，有些房產為此跌得一文不值，就像已經報廢的俄羅斯遠東小城鎮一樣。

自1990年後，中國總和生育率快速下滑，新生人口快速減少。中國近年來1.3左右的總和生育率，會使新生兒童每過一代（二三十年）減少40%，或者說年輕人口每過二三十年減少40%，這必然導致未來購房的年輕人口面臨崩潰式的長期減少。按照1.3的總和生育率，2100年中國僅有4.7億人，2300年僅有2800萬人（由於預期壽命不同，推算的數量也不同，但無一例外的是年輕人口比重很低）。未來年輕人口和總人口的崩潰式減少，必然導致資產價值如房地產價值大幅縮水，甚至為此成為廢物，所以不能指望什麼“以房養老”。

中國出生孩子減少，這從教育方面的數據也間接反映出來。隨着1990年後新出生人口的急劇下滑，中國小學數量從1996年的64.6萬所直降到2009年的28.02萬所，13年減少57%。根據人口資料，2019年中國18-22歲大學適齡人口將只有2009年的53%，10年近乎減少一半！

到2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產等產業過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價必然有第二次大跌，而且是跌到底。當然，不同地方的房價下跌不同。由於年輕口的快速減少，大城市和東部地區為了維持發展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會進一步向這些地區流動。與此同時，人口流出地區的房價將降得更低，尤其是農村空房就更不值錢了。

對於2025年以後中國房價因年輕人口崩潰式的減少而徹底跌入底部，不要認為是好事，尤其對那時的年輕人來說更別說是好事。因為那時中國將是重老齡化，比如421家庭，四個爺爺輩和兩個父母退休，1個年輕人要養活6個老人，壓力會小嗎？此時，由於投資低迷和消費不振導致的總需求不振和低迷的就業，加之養老無望的老年人與年輕人爭奪就業崗位，年輕人就業壓力反而更大。