大翔鳳胡同27號院是孫宗萬家的四合院，1958年被經租後，孫家自此失去了對大部分房屋的控制權。“文革”後落實政策，只發還其自住的兩間北房。如今，陌生人住進來，在院子裡大興土木，她與對方交涉不成，進而將代管房屋的北京市西城區房屋土地經營管理中心什剎海管理局起訴至法院，官司卻敗訴了。

　　孫宗萬起訴的理由是被告在未經規劃批准施工許可情況下翻建東屋，這其實是其代理人張積年的一個計策。當前，所有主張對經租房產權的案件在法院都不會被受理，而以此理由起訴，不僅可以立案，且必然涉及經租房產權問題。

　　張積年提醒孫宗萬，當前發生在這個院落的一切，從一開始就是個陰謀。

　　經營收入不菲

　　孫家的院子坐落於文保地區什剎海，院門正對恭王府後牆。2005年，曾被經租的南房和東、西房裡的住戶陸續遷出。孫宗萬打聽得知，一家名叫天鴻的公司得到了這幾間房屋的租賃權，原住戶搬遷費用，即由該公司出資。天鴻公司及後來接受租賃權轉讓的威邦投資公司都曾多次與孫家談判，試圖收購北房的所有權，但均遭拒。

　　2011年，未經孫宗萬同意，院子裡經租部分被大肆翻建，翻建方分別為恭王府景區辦和東、西房“房客”。後西屋被轉租給了一位外國人，每月租金約9000元。此前，每間屋的租金只有近百元。

　　2005年，張積年安定門內大街197號被經租的四合院祖宅，被改造成了樓房式樣的安定賓館，改建由賓館經營方出資，經營收入與房屋出租方分成。前門糧食店街的經租房，臨街部分已被改為門臉，由房管局租給他人用於開小吃店。

　　南鑼鼓巷福祥胡同的王世倜則一度直面房屋被“偷賣”的驚險。5年前一天，一位法國人來找他，說一個叫北方華鼎的公司準備將13號院賣給他，但他查閱房屋檔案，發現產權人寫的是王世倜的名字。但北方華鼎工作人員明確告訴他，他們提供的產權證件齊全，賣房者就是產權人，並稱保證不會出現糾紛。

　　王趕到北方華鼎的門臉，竟發現13號院確被製成四合院模型在出售。一詢問，才知道自家被經租的13號院使用權已經從一家工廠名下被北方華鼎以300萬元的價格買了下來，且“沒有期限”。

　　王世倜自住的11號就在13號隔壁，他自此天天看守着自家的院子，不厭其煩地跟來看院子的陌生人解釋13號院的情況，一次又一次地打消他們購買院子的念頭，院子就這樣暫時被保了下來。

　　資深四合院經紀人代振宇介紹，北京只有40%的四合院屬於產權沒有任何糾紛的私房，剩下的60%都是“公房”，“除單位直管房外，其餘的都在房地經營管理中心手裡。”

　　北京市各區房地經營管理中心於2002年左右成立。東城區房地經營管理中心法人證書顯示，作為事業單位，其業務範圍不僅包括負責直管公房的經營管理、修建服務等，也包括房地產經營開發。一些有政府部門背景的公司也參與到對四合院的開發中。前述購買孫宗萬家經租房使用權的天鴻公司，就有公開資料顯示其前身為 “北京市房地產管理局住宅建設經營公司”。

　　一個顯見的事實是，在現在變成寸土寸金的老北京城，至今還沒有清退給私房主的經租房大多在二環以里，這無疑是一筆令人垂涎的龐大資產，也或可視作有關部門遲遲不發還經租產的部分原因。

　　產權轉移的陰謀

　　更誘人的利益在於，將大雜院裡的住戶騰退後翻建的四合院，在市場上售價動輒幾千萬乃至上億元。

　　“當他們有了整個院子，就可以達到整體出售的目的了。”孫宗萬這樣解釋她堅決不賣自住北房的原因。

　　南池子普渡寺西巷3號的丁艾也曾面臨類似境遇。當年，她家的房子並沒達到經租標準，前院14間房卻在運動中被擴大化執行。幾年前，前院的住戶陸續被清走，原本完整的四合院被房地中心強行砌起的一堵牆生生隔成了兩半。

　　2004年，為動員社會力量參與北京舊城歷史文化保護區房屋的保護和修繕，北京市開始鼓勵單位和個人購買文化保護區域內的四合院等房屋。代振宇回憶，也正是從那時起，政府允許外地人購買北京四合院。奧運會前的2007年，四合院交易達到鼎峰。

　　頗有意味的是，在一期題為《四合院孕育大市場》的電視節目中，丁艾出現在鏡頭裡，她介紹，院子為其祖父民國時期購買，1949年後，他們取得了新政權頒發的《房地產所有證》。院子的另一邊，一個中年男子卻對着鏡頭說，他剛從政府部門——房管局手裡買下了宅子的前院。

　　節目沒有呈現的是：幾天前，房地經營管理中心來人，要求丁艾為買主指界，以便為買主辦理《國有土地使用證》，被丁艾拒絕。

　　出乎丁艾意料，當買主上門，他手裡竟也拿着一本房產證，相關登記表上房產來源一欄寫着根本不涉及產權轉移的“國家經租”，原產權人一欄空白。

　　根據有關法律，房產須兩證(《房屋所有權證》和《國有土地使用證》)齊全，方可交易。圍繞兩證，北京私房主們與政府有關部門展開了角逐。

　　一方面是代管產，據有關法規，依法由房地產行政主管部門代管的房屋和無人主張權利的房屋，可由登記機關代為登記，但同時也明確規定，代為登記的房屋，不給房管局頒發房屋所有權證書。

　　另一方面是經租房，張積年認為，這些房屋在被經租之時只是由政府代為管理，因此，經租房主持有的新政權成立初期頒發的私產產權證才是唯一有效的產權證明，而非房管局“自己給自己發”的那份。

　　一份1989年的北京市房屋所有權登記申請書顯示，“現所有權登記人”為北京市豐臺區房地產管理局，並有蓋章，產權來源為國家經租，卻無原所有權登記人馮愛俠等人簽字。據了解，正是通過這樣的操作，北京市各區房管局將相當部分“直管公房”產權轉到了自己名下。2007年前後，各區國資委一紙公文，又把包含經租產和代管產的“直管公房”的“產權人”統統自房管局更名為房地經營管理中心。

　　相關部門在給這部分“直管公房”辦理另一個證——《國有土地使用證》時，卻遇到了阻力。2011年初，北京市國土局東城分局就所轄區域房屋的國有土地使用權權屬情況進行公告。一位叫韓萌的女士在政府網站的公示信息里發現她家兩處經租房產的土地使用權，被登記在東城區房地經營管理中心名下。她即刻以兩個院子產權繼承人的身份，給北京市國土局東城分局寫信，要求撤銷東城區房地經營管理中心對韓家兩處房產的土地使用權。

　　兩個星期後，北京市國土資源局東城分局發來回復，表示韓家兩個院子的《國有土地使用證》是東城區房地管理經營中心申請的，但到東城區房管局查閱檔案後，國土局得知這兩宗地原為經租，因此暫停了兩宗地的土地登記工作。

　　以張積年為代表的100多位經租房主也紛紛到北京市國土資源局反映，副局長謝俊奇在與他們會談時，承諾以後不再給房地經營管理中心辦理經租房的國有土地使用權登記。相較之下，代管產房主大多在國外或者港澳台地區，很難時刻關注房子現狀，也難以聯合反映問題。

　　地被賣出去了，房產和法律成了兒戲

　　華家在無量大人胡同的宅院土地出現了“一地兩證”的情況：華家擁有新政權在上世紀50年代發的有宗地號的《房地產所有證》，華富金寶卻在2004年獲得了包括華宅所在地在內的“金寶街6號地、7號地”的《國有土地使用證》，但沒有地號。此前的2003年3月，華富金寶卻將金寶街6號和7號地當成自有財產，抵押給農業銀行東城區支行，貸出巨額人民幣。次年9月，這兩塊地再次被華富金寶向農業銀行東城區支行抵押貸款。

　　2004年底，華家19號和 20號宅及“文革”中房管局在18號宅宅基地上建蓋的簡易樓上都被寫上了“拆”字。2005年初，在沒有簽寫任何合同的情況下，華家無量大人胡同19號、 20號的房屋分別被不擁有該宅產權的北京第一房屋管理修繕公司(隸屬於房管局)和建國門房管所“賣”給了當時的租戶，價格均為每平方米1000多元。由此，租戶也就具有了表面意義上拆遷管理條例中規定的“房屋所有人”身份，因該條例規定“被拆遷人為房屋所有人”，而租戶在參與了一場虛擬的財產變更後，欣然在同意拆遷的協議上簽了字，拿到了拆遷補償，推土機就開進了華家的院子。

　　年初梁思成、林徽因故居拆遷風波再起之時，各路媒體紛紛採訪多年來致力於胡同保護的華新民。“事實上，經租產、代管產的清退和非法的賣地合同的廢除，才是胡同保護的核心問題。”華新民說，只要讓真正的房主人回了家，四合院自然能得到好的保護和修繕。相反，房子下面的地若被賣了，開發商便可在地上為所欲為，即便有保護歷史文化名城和保護私有財產的法律規定，在巨大的商業利益面前，都不過是“兒戲”。

　　華宅的消失就是活生生的例子，儘管華新民和其他房主曾對規劃部門、開發商等提起多次訴訟，但都失敗。她也曾多次致信有關部門乃至在華宅基地上蓋起的香港賽馬會，仍無人理會。2008年3月19日，香港賽馬會北京會所完工。它龐大的體量，豪華的裝飾，顯示着這個城市向“現代化”狂奔的急切心情，曾經的華宅所蘊藏的歷史積澱，被它無情地壓在了身下，也逐漸被這個城市越來越多的人遺忘。