地产经纪是除汽车经纪、移民顾问外，华人在加拿大从业人数最多的一行。在多伦多，每100个华人中，就有一个人是地产经纪。他们鼓励一向“爱房”的中国人，在加拿大房价比北京、上海便宜之时赶紧下手，从而赚取至少1.5%的佣金。

　　今年4月，国际货币基金组织(IMF)再次警告加拿大：高企的楼价和家庭负债率，会让加拿大的经济增长势头随时戛然而止。而这样的警告，已经不止一次。

　　加拿大炽热的房屋市场、沉重的家庭债务让很多人担心。而更让人担心的是，看起来“繁荣”的房地产市场并不像普通人想像的那样稳妥。

　　加拿大房价是美国房价的二倍

　　根据全美广播公司电视频道(MSNBC)的报道，今年美国房价已经跌回到2002年时的最低点，平均住房价格18万美元，比2006年时下跌30%-35%。

　　不过美国“老大哥”的痛楚，丝毫也不影响加拿大，特别是温哥华和多伦多这两大海外华人比例最高的城市。在笔者居住的多伦多，去年平均每套房价持续疯涨至43 万加元，涨幅达12%，今年更曾一度超过50万加元，而温哥华的涨幅更高至18%。就在全美房价均价跌破每套18万美元之机，加拿大的房屋均价却飙升至 33万加元，几乎是美国的2倍。

　　在北美地区，正常情况下，住房价格是家庭年收入的3倍。目前，加拿大家庭平均年收入是5万加元，而房价已是年收入的6倍还多。高房价让很多加拿大人背负了沉重的房贷，据统计，现在加拿大的家庭负债率是153%，也就是说收入100加元的时候，外面欠的钱就达到 153加元，而在次贷危机爆发时，美国家庭负债率也只是147%。

　　我的同事麦克是个挺神气的大帅哥，土生土长的加拿大人，是我所在部门的系统管理工程师，年收入7、8万加元，比加拿大同龄人的平均收入高了一倍多。3年前，加拿大房价已经高处不胜寒，但是由于两个孩子都大了，必须分房而居，麦克硬着头皮买了一栋大洋房，当时这栋房子的价格是他们夫妻二人年收入的4倍。此后，麦克夫妻俩人就开始了拮据的还贷生活。

　　麦克太太的收入只够请人看孩子、伙食及零用;而麦克每个月税后拿回家4000加元，扣去房屋贷款、房屋保险、地税、汽车贷款和汽车保险几项大开支，再加上旅游度假娱乐等等，每个月都有几百块钱的大缺口，日子过得入不敷出。

　　雪上加霜，一年前，麦克的太太被裁员，直到6个月后才找到新工作，但薪水比先前少了不少，家庭收入又缺了一大块。

　　买房炒房的中国人

　　“都怪你们中国人!”麦克抱怨道。

　　麦克说：“你们中国的有钱人，来到这儿有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四五套，一门心思靠炒房子投机赚钱。多伦多的房价就是这样被你们抬高了!害得我们都住不起了。不怪你们我怪谁?”

　　听了麦克的情绪宣泄，心里很不是滋味，从来都不曾想到，在当地人的印象里，我们华人的形象会如此不堪。本想立刻反驳，但看着平时温文尔雅的麦克涨红了脸说出这等重话，显然是被逼急了。笔者话到嘴边又咽了回去，打了个哈哈就此打住。回头仔细一想，麦克说的也不无依据。

　　1995年，加拿大联邦政府开放对中国大陆居民的直接移民，短短十几年间，中国人成为移民中人数最多的群体。拿多伦多为例，400万人口中就有60万中国人。

　　“他们可以不上馆子、不进电影院、不去歌剧院、不购买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。”这是我朋友麦克眼里的中国人。就像他说的那样，中国人买房子、抢房子已经形成了加拿大一道“亮丽的风景”。

　　一个新楼盘开盘，排队的10个人中7、8个是中国人。其中还有一些人是被地产经纪人雇来造势的。那些经纪人，也是华人。

　　地产经纪是除汽车经纪、移民顾问外，加拿大华人从事人数最多的职业，他们常联合起来做生意一条龙服务。多伦多每100个人华人就有一个人是地产经纪。他们鼓励一向“爱房”的中国人，在加拿大房价比北京、上海便宜之时赶紧下手，作为投资;更希望把加拿大人一辈子换三、四次房子的习惯改变成四、五年就换一套，从而赚取每次至少1.5%的佣金。

　　如探究让中国人买得起、又炒得起房的原因，还是要归咎于加拿大政府为发展房地产而调整的银行利率政策了。

　　2006 年7月，美国次贷危机开始显现，经济发展比美国滞后的加拿大为了防止由房地产崩塌而引发的经济危机，及时调整了央行贷款基准利率，由原来的5%-6%逐步下调到了有史以来的最低点，0.25%。其它银行也随之调整，普遍都在2%-3%之间。利率低，表面上提高了购房人的支付能力，也无形中抬高了房价。

　　挽救的政策

　　事实上，缺乏金融知识的普通百姓不会知道，利率不可能会永远这么低。等到几年后接房之时，每月的贷款一定不会像购房时那么少。政府也同样意识到，再不加息，房地产泡沫会越来越大。今年加拿大央行公布，最快明年年初将升息;各个银行也已经筹备提高贷款利率;6月，各银行还逐步降低了贷款者最低还贷时间，由 2008年的35年减为25年。

　　另外，为了防止移民炒房，加拿大联邦政府开始暂时关闭移民门。去年，加拿大停止了企业家移民政策;将 10700名投资移民名额直接砍到700;今年更是宣布无限期停止投资移民。4月，加拿大联邦政府还宣布将退还总计约1.3亿元的申请费用，留下了28万不知何去何从的移民申请人。

　　挽救的政策开始生效

　　根据加拿大皇家银行的数据显示，火热的温哥华二手房价格在7月份已经连续第8月下跌。多伦多房价连续3个月下跌，二手房下跌了1.4%。

　　加拿大房地产协会公布：加拿大7月份平均房价较6月份下降了0.8%，为过去5个月里第4次降价。

　　移民只是一种手段。”“白富美”Junie说，她不认为这样自己就变成了“老外”。

　　这个典型的中国“富二代”，很清楚自己父辈的财富积累都是在中国这片土地上完成的，她和家族的根基在中国。

　　曾伴随着数十年中国经济高速增长而完成了财富积聚的Junie的家族，现如今正感受到来自一线市场的“寒意”：工厂的人工成本逐年攀升，海外订单量却日渐萎缩，通胀也使得现有财富大为“缩水”。Junie的老爸甚至她本人都明白：最好的时光已经一去不复返。

　　新“出走”记

　　这是一个流行“出走”的时代。2010年被媒体称为投资移民的“美国年”，两年过去了，这股移动潮并未减退，而是愈加成为潮流，甚至被称为“第三波移动潮”。

　　Junie现在长住加拿大，不时回国看看朋友或者联系一些跨国贸易业务，她觉得，国内的居住环境“很不好”。在她的圈子里，像她这样的“两栖族”还真不少。

　　时世艰难，要么转型，要么被拖垮。转型，太难;被拖垮，不愿。于是Junie的家族选择了离开，为了“寻求一种安静的生活。”

　　招商银行联合贝恩公司发布的《2011年中国私人财富报告》显示，2011年，可投资规模在1亿元以上的中国企业主中，近30%已完成投资移民，另有47%正在考虑移民。

　　中国5%的人掌握了中国95%的财富，而这部分人已经移民或者正在办理移民。“出走”正成为一种势不可挡的潮流，原因倒是各式各样：有的寻求更好的教育机会、更健全的医疗制度、更公正的法律体系、更好的自然环境等，但都有一个共同的大前提——他们是既得利益者，已充分享受到了中国经济高速发展带来的好处。

　　有关报告显示，千万富翁中仅有28%的人看好中国未来两年的发展势头，去年这一比例还是54%。中国经济从2011年底开始出现下滑态势，有经济学家预计，在理想状态下，中国经济最快将于2015年前后进入减速期。

　　资本流动大逆转?

　　来自国家外汇管理局(下称“外管局”)的最新数据显示，今年跨境资本流动呈现双向变化。上半年，资本和金融项目(含净误差与遗漏，下同)逆差为203亿美元。其中，第一季度，随着国际市场环境转暖和国际资本回流，资本和金融项目由2011年第四季度逆差480亿美元转为顺差511亿美元。第二季度则呈现净流出714亿美元。

　　对于第二季度的资本净流出现象，最简单的理解便是资本流出中国的金额超过了流入金额。有市场观点认为，这是对过去十年资本大规模流入中国的大逆转。对此外管局负责人对媒体表示，上半年，我国确实出现了一定程度的资本外流，但不等于外资大规模集中撤离。

　　从理论上讲，经常项目顺差大于外汇储备增加额，意味着我国境内机构和个人资本呈现净输出(即国际收支平衡表中资本项目逆差)、对外净资产增多。从其他反映企业和个人跨境收付和银行外汇收支信贷的统计数据看，当前外汇形势变化主要是外汇资产持有从央行转向境内机构和个人，藏汇于民，外资主动撤离的迹象尚不明显。

　　外管局负责人表示，外资主要用于稳定性较高的直接投资而非波动性较大的证券投资，能够承受跨境资本流动的冲击。

　　与此同时，外汇储备增幅放缓。上半年，资本项目逆差与经常项目顺差相抵，国际收支口径的储备资产(剔除汇率、价格等非交易价值变动影响)仅增加629亿美元，同比增幅减少78%，其中外汇储备资产增加636亿美元，同比增幅减少了77%。

　　外管局负责人表示，当国际收支、人民币汇率趋向均衡合理水平后，跨境资本流动有进有出，人民币汇率有升有降的双向波动不可避免。

　　渣打银行驻香港经济学家王志浩表示，中国的外汇储备可能进一步下滑，原因在于中国经济正缓慢转型，越来越依靠内需拉动。

　　“财富天堂”在哪儿?

　　移民潮，并没有因为全球金融危机或者欧债危机的到来而出现停滞。对于中国有钱人而言，外部环境的经济低迷，似乎为其海外置业与收购创造了有利条件，降低了置业或投资成本。

　　一位全国股份制商业银行私人银行经理曾对《东方壹周》theweek表示，欧元持续贬值、失业率持续下降等因素，其实为客户海外购房和创业“扫清了阻碍”。“很多地方欢迎外国人来消费和购房置业，因为当地的经济实在是太糟糕了。”

　　有钱的中国人，被一些经济陷入衰退的国家一度视为“救星”。胡润《中国奢华旅游市场白皮书》显示，拥有海外资产的中国富豪已达1/3，海外投资的资产平均约占其总资产的19%。海外投资标的以房地产为主，其次是外币存款。

　　不安全感，可能是很多富人把资产转移到海外的重要原因。特别是有些富人的财富积累手段可能见不得光。在经济改革和转轨过程中，有些人运用手中的权力，利用制度漏洞，通过贪污、受贿等手段，大肆攫取国家和人民的财富，完成了原始积累。

　　还有一些民营企业家，作为改革开放的先行者，运用独到的商业眼光和准确的判断力，凭借自己的智慧和勤奋取得了丰富回报。然而，随着国内经济形势恶化，劳动成本优势正逐步丧失，曾经的鼎盛时期不再。近年来，“国进民退”的步伐加快，民营资本的生存空间日益狭窄。此外，国内相关法律制度不健全，私有财产的保护措施不完善，担心被“均贫富”，使得很多富翁们宁可把业务和资产逐步转到海外。

　　不过，波士顿咨询《报告》指出，由于监管机构(尤其是美国和西欧的税务机关)审查力度增大，境外财富管理行业仍面临巨大压力。

　　而对于那些拿到外国护照的富人们来说，可能又有了新的失落和空虚。正像一则段子所说，国外“好山好水好无聊”。