地產經紀是除汽車經紀、移民顧問外，華人在加拿大從業人數最多的一行。在多倫多，每100個華人中，就有一個人是地產經紀。他們鼓勵一向“愛房”的中國人，在加拿大房價比北京、上海便宜之時趕緊下手，從而賺取至少1.5%的佣金。

　　今年4月，國際貨幣基金組織(IMF)再次警告加拿大：高企的樓價和家庭負債率，會讓加拿大的經濟增長勢頭隨時戛然而止。而這樣的警告，已經不止一次。

　　加拿大熾熱的房屋市場、沉重的家庭債務讓很多人擔心。而更讓人擔心的是，看起來“繁榮”的房地產市場並不像普通人想像的那樣穩妥。

　　加拿大房價是美國房價的二倍

　　根據全美廣播公司電視頻道(MSNBC)的報道，今年美國房價已經跌回到2002年時的最低點，平均住房價格18萬美元，比2006年時下跌30%-35%。

　　不過美國“老大哥”的痛楚，絲毫也不影響加拿大，特別是溫哥華和多倫多這兩大海外華人比例最高的城市。在筆者居住的多倫多，去年平均每套房價持續瘋漲至43 萬加元，漲幅達12%，今年更曾一度超過50萬加元，而溫哥華的漲幅更高至18%。就在全美房價均價跌破每套18萬美元之機，加拿大的房屋均價卻飆升至 33萬加元，幾乎是美國的2倍。

　　在北美地區，正常情況下，住房價格是家庭年收入的3倍。目前，加拿大家庭平均年收入是5萬加元，而房價已是年收入的6倍還多。高房價讓很多加拿大人背負了沉重的房貸，據統計，現在加拿大的家庭負債率是153%，也就是說收入100加元的時候，外面欠的錢就達到 153加元，而在次貸危機爆發時，美國家庭負債率也只是147%。

　　我的同事麥克是個挺神氣的大帥哥，土生土長的加拿大人，是我所在部門的系統管理工程師，年收入7、8萬加元，比加拿大同齡人的平均收入高了一倍多。3年前，加拿大房價已經高處不勝寒，但是由於兩個孩子都大了，必須分房而居，麥克硬着頭皮買了一棟大洋房，當時這棟房子的價格是他們夫妻二人年收入的4倍。此後，麥克夫妻倆人就開始了拮据的還貸生活。

　　麥克太太的收入只夠請人看孩子、伙食及零用;而麥克每個月稅後拿回家4000加元，扣去房屋貸款、房屋保險、地稅、汽車貸款和汽車保險幾項大開支，再加上旅遊度假娛樂等等，每個月都有幾百塊錢的大缺口，日子過得入不敷出。

　　雪上加霜，一年前，麥克的太太被裁員，直到6個月後才找到新工作，但薪水比先前少了不少，家庭收入又缺了一大塊。

　　買房炒房的中國人

　　“都怪你們中國人!”麥克抱怨道。

　　麥克說：“你們中國的有錢人，來到這兒有了一套房子還買第二套，買了兩套還想買三套，甚至四五套，一門心思靠炒房子投機賺錢。多倫多的房價就是這樣被你們抬高了!害得我們都住不起了。不怪你們我怪誰?”

　　聽了麥克的情緒宣泄，心裡很不是滋味，從來都不曾想到，在當地人的印象里，我們華人的形象會如此不堪。本想立刻反駁，但看着平時溫文爾雅的麥克漲紅了臉說出這等重話，顯然是被逼急了。筆者話到嘴邊又咽了回去，打了個哈哈就此打住。回頭仔細一想，麥克說的也不無依據。

　　1995年，加拿大聯邦政府開放對中國大陸居民的直接移民，短短十幾年間，中國人成為移民中人數最多的群體。拿多倫多為例，400萬人口中就有60萬中國人。

　　“他們可以不上館子、不進電影院、不去歌劇院、不購買圖書、不到體育館看球賽、不出去旅遊、不上健身房，一心一意買房子，哪怕自己沒錢也要四下借錢去買房。”這是我朋友麥克眼裡的中國人。就像他說的那樣，中國人買房子、搶房子已經形成了加拿大一道“亮麗的風景”。

　　一個新樓盤開盤，排隊的10個人中7、8個是中國人。其中還有一些人是被地產經紀人雇來造勢的。那些經紀人，也是華人。

　　地產經紀是除汽車經紀、移民顧問外，加拿大華人從事人數最多的職業，他們常聯合起來做生意一條龍服務。多倫多每100個人華人就有一個人是地產經紀。他們鼓勵一向“愛房”的中國人，在加拿大房價比北京、上海便宜之時趕緊下手，作為投資;更希望把加拿大人一輩子換三、四次房子的習慣改變成四、五年就換一套，從而賺取每次至少1.5%的佣金。

　　如探究讓中國人買得起、又炒得起房的原因，還是要歸咎於加拿大政府為發展房地產而調整的銀行利率政策了。

　　2006 年7月，美國次貸危機開始顯現，經濟發展比美國滯後的加拿大為了防止由房地產崩塌而引發的經濟危機，及時調整了央行貸款基準利率，由原來的5%-6%逐步下調到了有史以來的最低點，0.25%。其它銀行也隨之調整，普遍都在2%-3%之間。利率低，表面上提高了購房人的支付能力，也無形中抬高了房價。

　　挽救的政策

　　事實上，缺乏金融知識的普通百姓不會知道，利率不可能會永遠這麼低。等到幾年後接房之時，每月的貸款一定不會像購房時那麼少。政府也同樣意識到，再不加息，房地產泡沫會越來越大。今年加拿大央行公布，最快明年年初將升息;各個銀行也已經籌備提高貸款利率;6月，各銀行還逐步降低了貸款者最低還貸時間，由 2008年的35年減為25年。

　　另外，為了防止移民炒房，加拿大聯邦政府開始暫時關閉移民門。去年，加拿大停止了企業家移民政策;將 10700名投資移民名額直接砍到700;今年更是宣布無限期停止投資移民。4月，加拿大聯邦政府還宣布將退還總計約1.3億元的申請費用，留下了28萬不知何去何從的移民申請人。

　　挽救的政策開始生效

　　根據加拿大皇家銀行的數據顯示，火熱的溫哥華二手房價格在7月份已經連續第8月下跌。多倫多房價連續3個月下跌，二手房下跌了1.4%。

　　加拿大房地產協會公布：加拿大7月份平均房價較6月份下降了0.8%，為過去5個月裡第4次降價。

　　移民只是一種手段。”“白富美”Junie說，她不認為這樣自己就變成了“老外”。

　　這個典型的中國“富二代”，很清楚自己父輩的財富積累都是在中國這片土地上完成的，她和家族的根基在中國。

　　曾伴隨着數十年中國經濟高速增長而完成了財富積聚的Junie的家族，現如今正感受到來自一線市場的“寒意”：工廠的人工成本逐年攀升，海外訂單量卻日漸萎縮，通脹也使得現有財富大為“縮水”。Junie的老爸甚至她本人都明白：最好的時光已經一去不復返。

　　新“出走”記

　　這是一個流行“出走”的時代。2010年被媒體稱為投資移民的“美國年”，兩年過去了，這股移動潮並未減退，而是愈加成為潮流，甚至被稱為“第三波移動潮”。

　　Junie現在長住加拿大，不時回國看看朋友或者聯繫一些跨國貿易業務，她覺得，國內的居住環境“很不好”。在她的圈子裡，像她這樣的“兩棲族”還真不少。

　　時世艱難，要麼轉型，要麼被拖垮。轉型，太難;被拖垮，不願。於是Junie的家族選擇了離開，為了“尋求一種安靜的生活。”

　　招商銀行聯合貝恩公司發布的《2011年中國私人財富報告》顯示，2011年，可投資規模在1億元以上的中國企業主中，近30%已完成投資移民，另有47%正在考慮移民。

　　中國5%的人掌握了中國95%的財富，而這部分人已經移民或者正在辦理移民。“出走”正成為一種勢不可擋的潮流，原因倒是各式各樣：有的尋求更好的教育機會、更健全的醫療制度、更公正的法律體系、更好的自然環境等，但都有一個共同的大前提——他們是既得利益者，已充分享受到了中國經濟高速發展帶來的好處。

　　有關報告顯示，千萬富翁中僅有28%的人看好中國未來兩年的發展勢頭，去年這一比例還是54%。中國經濟從2011年底開始出現下滑態勢，有經濟學家預計，在理想狀態下，中國經濟最快將於2015年前後進入減速期。

　　資本流動大逆轉?

　　來自國家外匯管理局(下稱“外管局”)的最新數據顯示，今年跨境資本流動呈現雙向變化。上半年，資本和金融項目(含淨誤差與遺漏，下同)逆差為203億美元。其中，第一季度，隨着國際市場環境轉暖和國際資本回流，資本和金融項目由2011年第四季度逆差480億美元轉為順差511億美元。第二季度則呈現淨流出714億美元。

　　對於第二季度的資本淨流出現象，最簡單的理解便是資本流出中國的金額超過了流入金額。有市場觀點認為，這是對過去十年資本大規模流入中國的大逆轉。對此外管局負責人對媒體表示，上半年，我國確實出現了一定程度的資本外流，但不等於外資大規模集中撤離。

　　從理論上講，經常項目順差大於外匯儲備增加額，意味着我國境內機構和個人資本呈現淨輸出(即國際收支平衡表中資本項目逆差)、對外淨資產增多。從其他反映企業和個人跨境收付和銀行外匯收支信貸的統計數據看，當前外匯形勢變化主要是外匯資產持有從央行轉向境內機構和個人，藏匯於民，外資主動撤離的跡象尚不明顯。

　　外管局負責人表示，外資主要用於穩定性較高的直接投資而非波動性較大的證券投資，能夠承受跨境資本流動的衝擊。

　　與此同時，外匯儲備增幅放緩。上半年，資本項目逆差與經常項目順差相抵，國際收支口徑的儲備資產(剔除匯率、價格等非交易價值變動影響)僅增加629億美元，同比增幅減少78%，其中外匯儲備資產增加636億美元，同比增幅減少了77%。

　　外管局負責人表示，當國際收支、人民幣匯率趨向均衡合理水平後，跨境資本流動有進有出，人民幣匯率有升有降的雙向波動不可避免。

　　渣打銀行駐香港經濟學家王志浩表示，中國的外匯儲備可能進一步下滑，原因在於中國經濟正緩慢轉型，越來越依靠內需拉動。

　　“財富天堂”在哪兒?

　　移民潮，並沒有因為全球金融危機或者歐債危機的到來而出現停滯。對於中國有錢人而言，外部環境的經濟低迷，似乎為其海外置業與收購創造了有利條件，降低了置業或投資成本。

　　一位全國股份制商業銀行私人銀行經理曾對《東方壹周》theweek表示，歐元持續貶值、失業率持續下降等因素，其實為客戶海外購房和創業“掃清了阻礙”。“很多地方歡迎外國人來消費和購房置業，因為當地的經濟實在是太糟糕了。”

　　有錢的中國人，被一些經濟陷入衰退的國家一度視為“救星”。胡潤《中國奢華旅遊市場白皮書》顯示，擁有海外資產的中國富豪已達1/3，海外投資的資產平均約占其總資產的19%。海外投資標的以房地產為主，其次是外幣存款。

　　不安全感，可能是很多富人把資產轉移到海外的重要原因。特別是有些富人的財富積累手段可能見不得光。在經濟改革和轉軌過程中，有些人運用手中的權力，利用制度漏洞，通過貪污、受賄等手段，大肆攫取國家和人民的財富，完成了原始積累。

　　還有一些民營企業家，作為改革開放的先行者，運用獨到的商業眼光和準確的判斷力，憑藉自己的智慧和勤奮取得了豐富回報。然而，隨着國內經濟形勢惡化，勞動成本優勢正逐步喪失，曾經的鼎盛時期不再。近年來，“國進民退”的步伐加快，民營資本的生存空間日益狹窄。此外，國內相關法律制度不健全，私有財產的保護措施不完善，擔心被“均貧富”，使得很多富翁們寧可把業務和資產逐步轉到海外。

　　不過，波士頓諮詢《報告》指出，由於監管機構(尤其是美國和西歐的稅務機關)審查力度增大，境外財富管理行業仍面臨巨大壓力。

　　而對於那些拿到外國護照的富人們來說，可能又有了新的失落和空虛。正像一則段子所說，國外“好山好水好無聊”。