據肖郎所知，目前在職的多倫多華人地產經紀有6000多人，也就是說平均每100多個華人就有一個人是地產經紀，按每個家庭4口人計算，平均每個地產經紀服務30個家庭左右。應該說這是一個過渡競爭的市場，也是一個魚龍混雜的市場，所以極少數不良經紀為了生存，為了謀求更多的利益，會鋌而走險，置法律和道德於不顧，做出損壞客戶利益和違反法律的事情。當然，更多的會是有些經紀為了爭取客戶和成交，或者為了保護自己的利益，常遊走於灰色地帶，遊走於情理法的邊緣，從而造成了一個個看似平靜美麗的水面而其下是沼澤地的房地產買賣陷阱。有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有善惡美醜，就有兇險和殺機。GTA地區的房地產界，尤其是華人房地產界也一樣存在着這些現象。所以，學會做一個聰明和有眼光的消費者，辨識哪些是陷阱哪些是真正的投資機會，尤其是學會挑選誠信專業的地產經紀變得極為重要。下面肖郎例舉一些常見的房地產消費陷阱以便大家了解和參考。
陷阱一：廣告宣傳誤導很多買家會有類似的經驗，當你在某廣告上發現一個房子性價比特別好時，你致電給這個打廣告的經紀。好一些的經紀會告訴你，這個房子已經賣了，他會問你還有其他類似的房子你要不要看;還有一些經紀就乾脆說帶你去看，等你們會面時，你會發現他帶你看的房子和他說的或打廣告的房子差距甚大。浪費了你的時間不說，而且也挺耽誤事。因為你本來有機會和時間去看其他更合適的房子，現在折騰一番連繼續看房的興趣都沒了。其實在經紀這個行當里，部分經紀會用一些過期的、他人的、甚至不存在的杜撰出來的房子來吸引買家的電話已經是公開的秘密，他們主要通過不實的廣告來吸引客戶，並通過帶客看房來達到轉移目標甚至成交的目的。建議：儘量找熟悉的知跟知底的經紀看房或者知名LISTING經紀直接聯繫購買。肖郎的每一個廣告和售賣的房屋都是自己的獨家代理，都會標明具體的地址待客戶查找，這樣也能吸引真正的買家，節約大家的時間。肖郎認為誠實是一種必須和堅持，只有如此才是地產經紀的長久生存之道，才能越做越大，客戶越來越多。 陷阱二：移民地接雙簧通常我們會有經驗，有時候我們跟團旅行會在住宿和交通費用上比較便宜，但若跟着導遊的介紹去買東西會比較貴，甚至會貨不對板。為什麼呢?因為這就是一種生意模式，用便宜的交通和住宿吸引你，主要目的是讓你來消費，賺這裡面的錢。若你跟團旅行一分錢的東東也不買，通常導遊的臉色都會比較難看甚至可能會故意刁難你。有許多投資移民也都有這樣的經驗，剛來的時候移民公司會安排一個地接人員來接你，甚至有的移民公司還提供3-7天的免費住宿給你。當然，最後你會知道這個地接人員就是地產經紀，免費住宿也是地產經紀提供的。然後這個地產經紀會帶你買房子，會迫不急待地想各種辦法讓你儘快買房。為什麼呢?因為他已經在你身上付出了一些成本，如果你不買房他就虧了，所以他需要的就是儘快讓你買房(當然他也先入為主地給你留下了一個還不錯的印象，再加上又有移民公司的推薦，所以你也很容易信任他們)。這本來無可厚非，但這種模式的缺點就是，許多客戶買了有問題和缺陷的房子，還有一些就是買價是高出市場價不少(過度搶OFFER的結果)。肖郎在今年夏天接觸的客戶中有四個找我賣房的賣家以前都是地接經紀幫助買房的，一個房子緊挨着401高速，一個房子正對着高壓線，還有一個房子的地前大後小直三角型，最後一個兩年前買的房子現在的市場價還比這個價低。當然並非所有的地接經紀都是如此，但既有成本支付壓力還有移民公司的分成壓力，這個時候大部分地產經紀當然會希望儘快幫你買到，俗話說“蘿蔔快了不洗泥”，買房以快為目的一定會和買家真正的需求有較大偏差。肖郎的建議是醜話說在前頭，就明確告知地接經紀你需要多比較幾個經紀和大量看一些房子的，或者乾脆先租住一段時間再買房。另外就是不要貪小便宜，該付錢的要付錢，這樣心裡就不覺得欠他人人情了。畢竟買房是一件大事，切不可因小失大，俗話說“占小便宜吃大虧”說的就是這個道理，因為貪圖別人的的免費接送或者短期的免費住宿而買房子的買家最終很可能會吃大虧而買錯買貴房子。
陷阱三：草率賣身簽約買賣雙方即便是有各自的經紀，仍需要很仔細地閱讀相關的文件，如不懂英文可以請自己的經紀逐條解釋合同和OFFER的條款，甚至你可以告訴你的經紀你需要帶回一份複印件，還有就是在告知經紀的情況下你要就他的解釋進行錄音，以便你日後萬一有爭端可以備查和作為佐證。日前肖郎接待了一位要買C12豪宅的客戶，他聽朋友介紹想委託肖郎作為其買房經紀。肖郎問他有無和其他經紀簽約過，他說應該沒有但他不能確定，他將他簽過的所有文件都拿給我看，我發現其中有一份就是他委託一個經紀作為買方經紀的文件，委託時間長達半年，地區覆蓋多倫多，萬錦，列治文山等。他覺得很奇怪，就去問他以前幫他下過OFFER的經紀，原來這個經紀在他第一次下OFFER的時候在他不知情的情況下讓他簽了買方代理協議。肖郎的意見是不是熟悉的經紀或者知名經紀，輕易不能簽買方代理協議，尤其是長時間大範圍的買方代理協議。還有按金能不能退回以及退回的條件。按金是否過多都很容易導致爭端或者讓消費者受損。所有的這些條款必須以書面文件規定。另外，最好以支票形式支付按金。同時，安省消費廳的建議是，支付的按金不應該超過整個交易額的10%，房地產按金一般不超過5%。最後是否有冷靜期，是否有貸款和驗房條件也非常重要。千萬別在不知情或者不知道這些條件的重要性的情況下去掉從而造成不必要的損失和被動局面。
陷阱四：土地開發迷局經常有買家電話諮詢我：肖郎，現在有人推薦一個土地或地產項目，所需資金也不是特別多，項目最低年回報50%或80%，問我的意見如何。我有時候都會驚訝，這麼好的項目即便是肖郎這樣的排名數一數二的頂級經紀為什麼都會不知道?等買家將具體的地址告知我時，我才恍然大悟，這不是某個現業主無法出手的垃圾項目和某著名的虧損項目嗎?某些經紀或公司的包裝能力真的讓人佩服和無語，可以說是“化垃圾為金元寶”，騙你沒商量。但畢竟作為同行我也不能壞了人家的好事，我只能說這個我不清楚，你可以諮詢一下律師或他人的意見。其實用屁股想想都知道，真有年回報那麼高那麼把穩的事情，相關經紀或公司，甚至前業主早就砸鍋賣鐵或借高利貸都自己去做了，還輪得到你嗎?還有一些經紀稱有自己的設計公司、承建商、項目管理團隊、專業服務人員，為客戶提供從選地建房、設計報批、施工管理、後期銷售等一條龍或一站式服務。7月份，我接待了2個買地開發的客戶，他們都是想從地產開發中獲利的買家，但現在剛買好地就出問題了，不知道怎麼辦?希望肖郎給辦法或者幫助賣掉。一個客戶H總是某經紀幫助其買了一塊地承諾說保證可以分隔成兩個LOT，現在他多方問下來都是不可能的。再回頭問以前幫他買房的經紀，他說這個他再去問問，然後沒有下文再也找不到了，電話不是沒人接就是正在忙。另一個客戶Z總連續通過一個經紀幫買了4塊地，因為幫其買地的經紀答應其自己的設計公司免費幫其設計，其承建隊伍可以做到80-140元/尺幫他建造，還可以免費幫其做項目管理，這麼一算每塊地開發都有可觀的利潤啊。剛做第一個項目啟動就做不下去了，因為設計要收人工等成本，成本費竟然比正規設計院的報價還貴30%，另外以前說的建造成本指的是毛坯價，精裝成本要翻倍。項目管理可以免費做，但需要有聘用合同，每年需要5萬的基本底薪，這已經是友情價了。Z總氣得快吐血了，這樣算下來不僅賺不到錢還會要賠上一大筆。再繼續和以前的買方經紀糾纏已經無濟於事，而且人家說他正在幫其他的買家買更大的地，沒時間沒精力理他，他愛做不做隨便啦。
這使我想起了“蟻力神”“萬里植樹造林”等國內的經典騙局，這和加國某些土地開發迷局都有驚人的類似點：那就是重點宣傳和承諾的後期開發或回報都是沒譜甚至是虛假的，其目的只有一個，就是請君入甕，就是讓你多買點地和房子，不管合不合適能不能開發，至於以後的事情，買前都好商量，買後就你自己去抗着吧，愛怎麼着怎麼着，那是你自己的事情。肖郎的建議是，土地開發需要多方論證和比較，而且需要一個個來，着急不得。看起來美好的事情結果往往不那麼好，把話說的太大的經紀最後肯定什麼也不會為你做只有一拍兩散你獨自承受壞的結果。 陷阱五：經紀回購承諾 經常我們會發現有些經紀會承諾賣房多少天賣不掉就經紀自己承諾買進的廣告。也有賣家會問肖郎，人家承諾買進你買不買進?肖郎只好老實說這個我真沒有。5月份我就遇到一個賣家來委託肖郎賣房，她以前就是一個承諾買進的經紀幫他賣的，結果賣了數月也沒有賣掉。後來她就要求這個經紀買進，這個經紀說他可以買進，但他只能用政府估價買進而且目前他也沒有足夠的錢只能分期付款，需要賣家幫他TAKE BACK 貸款，或者幫他擔保去銀行貸款。聽完後賣家快要暈倒，心想這叫什麼事情啊就只好另想辦法了。這個還不算太離譜，6月份我遇到一個賣家L先生，L先生說他的房子本來是一個和他要好的經紀自己打算買的，但這個經紀沒有那麼多錢所以請L先生先買下來，並說這個房子一轉手至少可以賺30%利潤。這個經紀承諾L先生賣掉目前自己住的房子就加價15%來買這個房子。L先生一想這樣利潤很有保證又是熟人，看起來分析得也在理，就毫不猶豫地買下來這個100多萬的房子。L先生本來自己也還有兩個房子所以這個房子買過來就是為了幫這個經紀頂下來的。房子買下來後這個經紀開始推推唔唔了，先說自己太太不想賣目前的住所了所以暫時不能買這個房子了，不過他可以入股50%;L先生一想50%也行啊，就請他入股;後來經紀又說乾脆不要入股了他幫L先生賣掉利潤都給L先生，然後就加價20%來賣，其結果可想而知，連看的人都沒有。現在乾脆號稱回中國休假去了連人都找不到。現在有的公司或經紀賣CONDO聲稱包租，其實這也是玩一個文字遊戲而已。真的好租也不用他們包租了，如果不好租他們也最多象徵性地包租個一到兩年，然後又將他們準備虧損補貼租金的大部分在售價里先賺回來就好。輕諾必定寡信。部分經紀或公司鋼剛開始也並不是存心想欺騙客戶，只是憑着一腔熱情並沒有思量周全就去做了，然後一旦出現意想不到的情況或者市場不那麼好時只好不兌現承諾溜之大吉。還有少數經紀或公司把虛假承諾當成一種經營模式，目光短淺，能混就混，能騙就騙。反正都不是白紙黑字律師見證過的承諾，都在法律上算不得數的，你也很難真的去追究他的責任。肖郎建議，經紀的重大承諾需要書面化並且通過律師見證，或者找著名的大牌的LISTING經紀直接合作，畢竟對這些頂級經紀來說，辛苦積累的聲譽好比是孔雀最珍貴的漂亮尾巴上的羽毛，他們一定會呵護備至，輕易不會去損毀它。從經濟學上來說，成交量越大也有知名度的經紀做出下三濫的事情亂承諾的可能性就越低，而實際上，如果不是一個誠實守信有專業操守的經紀，也不可能做到頂級。
陷阱六：個人資料被盜在房地產交易中有時候經紀需要登記客戶的證件，如駕照等。但作為賣家，不是決定了和這個經紀合作讓他來賣你的房子，你輕易不要出示你的證件;而作為買家，更加不能輕易出示你的證件，除非你已經確定請這個經紀做你的買方代理或者你已經通過這個經紀買好房屋。另外，輕易不能授權不熟悉的人作為你買賣房屋的全權和簽字代理人。最近我幫一個客戶賣房，通過查詢產權我發現現在這個房屋已經不在這個業主的名下而 是在去年已經轉賣給他人了。後來一問才得知，她以前委託過一個經紀做為他買賣房屋的全權代理，沒想到這個經紀轉手將這個房子偷賣給他人了，並且收走了全部的房款移居到不知道哪裡的爪哇國去了。他報警了，但警察也對此無能為力，除非她找到以前的經紀後警察可以幫助她調查清楚。 另外，任何時候不要在電話中透露出生日期、SIN卡號碼等個人資料。記住不要把載有個人資料的文件當垃圾丟出。 這年頭，各種陷阱總是無處不在，真是讓人防不勝防。肖郎之所以冒着被某些同行拍磚的危險和大家講這些林林總總的陷阱，一來時給廣大消費者提個醒，做個聰明的消費者謹防陷阱;另一方面也希望所有的同行都誠信自律，只有這樣我們這個行業才有希望並得到大家的尊重。畢竟，用一句調皮話來形容經紀和客戶的關係是這樣的：我相信你時，你說你是什麼就是什麼;我不相信你時，你說你是什麼!
