中國房價連年暴漲，一方面，大量“剛需”助推;一方面，炒房族再加一把火。“如果沒 有炒房客，房價會怎樣?”這是一個猜想，一個烏托邦式的猜想。然而在加拿大，炒房客是市場上的絕對少數派。加拿大人對財富暴漲不感興趣?非也。現實是，在 加拿大，政府控制、成本高企、租房觀念等多個因素構成的合力，把房價這頭勐獸牢牢地鎖在籠子裡，沒法興風作浪。

以為賺了10萬加元實際也就不到三萬塊

　　好友珍妮原有一套房子，為了給兒子換個好學校而買了另一個學區的樓花，沒想到 一年後新房到手，兒子卻死活不肯搬家，理由是捨不得同學朋友。珍妮無奈下只好委託經紀放盤出售，正值年底交投清淡，幾個月後房子才賣出去，不過因為是學區 新房，成交價70萬加元，比原價高了10萬。

　　我對珍妮說：“恭喜啊，這下賺大了。”珍妮苦笑着說，“你以為我能賺多少?十 萬塊?那我可要笑死了。告訴你吧，不到三萬塊。”然後就一筆筆地算給我看。“經紀佣金就得5%(買賣雙方的經紀佣金由賣家支付)，還有律師費、提前還貸罰 金……廚房的台面換成了天然石材，客廳的吊燈換成了水晶燈，都貴得要死。空房子要租家具才好看，每個月就要3000多塊租金。因為是"第二套房"，增值部 分的50%要算當年的收入，要交個人收入所得稅，這還沒算搭進去的時間精力。”

　　“看不見的手” 短線炒房?賣二套房，5 0 %增值部分要繳稅

　　在加拿大買房，需要在房屋成交時一次性繳納房屋總價1%的土地轉讓稅，在持有 房屋的每年中需要繳納相當於房屋總價0.8%-2.0%的物業稅，而海外買家在房屋出售時還需要繳納房屋增值部分50%的資產增值稅，這部分款項需要納入 賣家當年的個人所得中，按照個人所得稅率來繳納。所以，買賣一套房產，房產增值必須在10%以上賣家才能不虧。而加拿大在過去十年的房價高增長階段，平均 房價也只是升了93.31%.其中，大溫哥華地區的漲幅為1 4 2 .1 7%;大多倫多地區的漲幅僅為80 .68%.短線炒作的盈利機會很小。

　　長線炒房?60萬加元的房子一年維護就得1萬

　　做長線的話，算上房貸、地稅、保險和日常維護費用，基本上沒有利潤可言。日常 維護成本，對國內業主來說還很陌生，“換個屋頂4500加幣，修暖爐電機300加幣，釘個下水槽釘子50加幣，沒什麼意外的話，60萬加幣的房子一年維護 費用得準備1萬加幣。”一位業主如是說。

　　買房轉租?要有出租執照，還要被徵稅

　　如果是House，合法出租，業主基本上沒有利潤，只能是補貼一下家用。按照 多倫多市的規定，出租房業主需要有出租執照;房齡至少有五年;出租面積小於自住面積，至少兩個停車位;出租房必須有單獨的廚房和衛生間;每人空間不得少於 9平方米;房門是實木或金屬，厚度不少於45毫米;有兩個消防逃生通道;每層樓要安裝煙霧報警器……而且，出租收益也要計入收入，繳納個人收入所得稅。

　　走“偏門”?非法分租最高罰金40萬元

　　不排除有人“走偏門”賺錢，但只能說自求多福。加拿大的稅法規定，納稅人有責 任保留財務及稅務原始資料6年，以備稅務局隨時查驗。業主出租房產但沒有主動報稅，而房客為了獲得政府退稅申報了房租支出，那麼下一段故事就是：房東被稅 務局盯上了，補交、利息、罰款。非法經營分租房的最高罰金為7萬加元(約合人民幣40萬元)。

　　三成加拿大人租房住父母傳遞的都是租房觀念

　　Tom是意大利裔加拿大人，有三個孩子。Tom在一家建築公司工作，收入屬於中產階層，他從成年離開父母后一直租房子住。“租了多少年?反正他現在57歲，沒買過房子。”Tom的太太Anny說。目前Tom一家租住在一棟Tow nhouse，地上兩層地下一層，四個臥室，月租金1600加幣，加上水電雜費，合計2000加幣左右。

　　“他為什麼不買房?”我問。Anny說：“他認為租房沒什麼不好，自由、輕鬆，又不用自己維修，喜歡哪裡就搬到哪裡。”目前這棟房子是去年租下的，此前他們租的是安大略湖邊的T ownhouse，“我的客戶在這邊，所以就搬過來了。”Anny說。

　　租來的房子，絲毫不影響生活質量。去年Tom搬了新家，請我們幾個朋友BBQ.後院綠草如茵，Tom在太陽地里拌沙拉烤排骨。入夜，Tom和大兒子一人一把吉他，坐在Deck上唱歌，一首歌接着一首歌，唱得星空都燦爛起來。

　　換了我們會發愁，“一輩子都沒買上自己的房子，這可咋辦啊?”“有恆產者有恆心”、“孟母三遷”這些觀念對T om來說真的很遙遠，他們簡單快樂的天性似乎也是我們學不會的。“孩子們18歲後如果讀大學，可以住家裡。如果工作了，要麼搬出去，要麼交房租。”A nny說“我們沒有給孩子留房子的習慣。”

　　據悉，今年5月舉行的加拿大大城市市長會議透露，加拿大有32%的民眾租房生活。

　　“看得見的手” 不能隨便驅逐租客

　　加拿大各省政府重視平衡屋主與租客之間的利益關係，視安定和安全的住房為基本生存需求。在加拿大，租客有權不被無故驅逐，並有權要求潔淨和安全的住處，法律上稱之為租權保障(security oftenure)。與安大略省類似，溫哥華所在的卑詩省也有類似的租客保護法規和租金漲幅上限控制政策。

　　租金：每年限漲2%-3%

　　加拿大安大略省的《加租指南》規定的“最高加幅”，是業主能夠而向租客提出的 最高加租幅度。不管房價如何上漲，租賃市場的價格一直在政府的掌控之中。政府每年會公布房租漲幅上限，通常年許可漲幅在2%-3%之間。增加租金必須依照 《住宅租賃法案》進行，至少經過12個月才可以提出加租一次，而且必須至少提前三個月通知。

　　收一押一，最後一個月房東還要付息6%

　　房東只能收取第一個月和最後一個月的租金。房東每年必須按6%支付給租客最後一個月房租的利息。租客也可以從當月的房租中扣除。

　　無故還不能拒租

　　根據《住宅租賃法案》和BC省《人權法案》(HumanRightsCode)，房東不能因以下原因而拒租：租客的收入來源(如正接受救濟金或失業保險)、性別、性向、年齡、宗教、種族、膚色、婚姻及家庭狀況，也不能因為租客有精神或身體殘疾、懷孕或者有子女而拒租。

　　研究報告 BMO：“年輕人，租房對你來說更划算”

　　加拿大着名金融機構BMO資本市場(BMO Capital Markets)於6月14日發布研究報告，標題為“Buy or Rent?(買還是租)”。其高級經濟學家Robert Kavcic根據房產持有年限設計了兩個方案，分析“房子應該買還是租?”

　　方案一持有多倫多的一套公寓5年。

　　假設該房房價30萬加幣，月租1500加幣，房租每年以2%遞增，兩成首付，3 .2%五年期固定利率，購買成本5%，入住成本7%，每年稅費保險2700加幣，維修費4800加幣，通脹成本2%.分析結果是“年輕人，看起來租房對你來說更划算”。

　　方案一對移民來說有着特別的意義。按照加拿大移民法規，五年內住滿兩年才能保留居民身份，五年也恰好能走完入籍程序。租房五年，省下的費用即使以5%的年收益率投資，也比買房賺得多。

　　方案二計劃持有房產15年。

　　對此，Robert Kavcic認為，房價確實有點高，但還沒到聳人聽聞的地步，業主該買就買。但別指望靠買房子發財致富，過去十年的好日子已經過去了。

　　結語

　　從大處看，政府不支持炒房，加拿大政府抓兩頭控制房貸和租金，稅局虎視眈眈地 盯着炒房客的錢包，《租客保護法》讓包租公包租婆小心翼翼。從小處看，本地人更看重“居住質量”而不是房屋權屬，再加上政府四處開花的廉租房和針對企業炒 房的高稅收。如果你有機會去加拿大，還想炒房嗎?

（陳思進）