洋洋灑灑連載到四期，討論的是同一個話題，即，在溫哥華地區，入市房地產市場的朋友在關心市場大環境的同時，都應該同時關注自己所涉及的房地產範圍內的小 環境，尤其是買賣雙方的心態對交易結果的影響。這些影響主要體現在交易價格和交易成敗兩方面，這對我們每個人來說比市場大環境更加重要，我們說過，心理因 素可影響交易價格的5%至10%，當然也在很大程度上決定着交易的成敗。本期論壇中老張和朋友們繼續討論這個話題的另外兩個方面。


買家以投資的心態買房自住：

這是大溫地區獨立屋買家中十分流行的話題，很多買家也都有這樣的想法，買一處獨立屋，滿足自住需求的同時，兼具投資功能。實際上這是很難做到的， 甚至有些不切實際，因為投資和自住是矛盾的，可以兼而有之，但一定要有輕有重，以其中的一方面為主。因為自住時，應該更加注重房屋在居住方面的滿意度，損 害了自住的滿意度來遷就投資對於個人的家庭生活來說得不償失；投資時，主要應該看重土地的地段和土地的面積，這時土地的價值為第一選擇，居住功能退居其 次，甚至可以完全不予考慮。這麼尖銳的矛盾怎能兼顧呢？因此，如果您選擇自住為主，應該多多關注房屋的居住功能，20年以內房齡者，或者20至40年房齡 但近期做過大面積裝修的房屋應該作為首選目標；如果您選擇投資為主，就應該多多關注房屋的占地在總交易價格中的比例，以地價比例高者為優先選擇。

所以說，在投資和自住發生矛盾是，一定要首先確定矛盾的主次，確定以哪一方面為主，並制定相應的買賣策略，否則難以達到買家的上好滿意度，也就很難達成交易。

買漲不買跌的心態要不得：
很多華人朋友或多或少有一種買漲不買跌的心態，就是當市場火熱、價格節節上升時積極地買入，不加仔細地選擇；市場清淡、價格徐徐下滑之時消極地觀望，對所 有的優質房源都退避三舍。這兩方面的心態對於買屋自住和買房投資者都是不可取的。追漲時要理智，確定目標範圍和價格區間，市場調整時也應該同樣如此。回顧 過去十年來的市場發展，有多少買家由於瘋狂追漲而犯下了這樣那樣的錯誤？又有多少買家由於市場進入調整期過於保守而錯失良機呢？


在剛剛過去這一年的市場調整期，很多人很多媒體通過各種小道消息的堆積來預測市場會下跌多少多少，謠言滿天飛舞，可是回過頭來看，到今天為止，一 年來市場的總體價格系統中間下浮了6.3%，近幾個月又回升了2.4%，總體調整的幅度僅為3.9%。如此微弱的調整遠不及心理因素對個體房屋成交價格的 影響。那麼，如此微小的市場調整為何在華人社區里造成諾大的波動呢？恐怕與“買漲不買跌”的心態有些關係吧？

對於賣方而言，何時賣屋都有其自身的特殊原因，而這些特殊原因的形成是不以市場的外部條件所左右的，就是說，優質的房源隨時都有可能出現。對於買 方而言，確定目標後，應該時刻準備着適時出手，對於特殊地段的房源尤應如此，這樣才能正確地把握機會。溫哥華的房地產市場是本地人的市場，也是面向全世界 的開放性市場，優越的地理環境和自然條件，加上穩定的社會環境，房地產業持續向好的趨勢無法逆轉，因此，市場的每一次調整都是入市良機。

老張在此番論壇中與大家討論心理因素，目的在於幫助大家總結經驗，多多關注自身與市場的關係，也就是內因與外因的關係。俗話說，性格決定命運。老張認為，還應該加上兩句：細節體現差別，心態左右成敗。

總而言之，避免負面的心理因素，調整心態，以求得價格良好成交順利，主要應該注意兩方面：一個是儘早確定目標和方向；一個是精確評估公平價區間。 每個人入市的想法不同，目標也不一樣，無法一言以蔽之，應該根據各自的需求儘早確定。公平價區間應該是每一個買家和賣家更加關心的內容，是各方心理上最重 要的框架性因素。

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