曾幾何時熱播的電視連續劇《蝸居》牽動着億萬人們的心，是一部圍繞着房子而展開的都市情感大作。《蝸居》的第6 集讓我們見識到，新屋開盤時人們如潮水般的湧入售樓大廳，爭相搶購，稍一猶豫，房子就被另一個人買走，容不得你做片刻思考，與之媲美的在美國感恩節商店大減價時，才能看到的萬人徹夜長排、限時搶購的火爆場面，實在是令人驚訝！

那麼美國新房/新小區開盤是如何操作的呢？

不久前筆者有幸觀摩了一個新房/新小區開盤的運作，覺得有必要分享給大家，權當一個故事來聽。

先說地理位置(Location)，該小區坐落在400# 公路的西邊距10#出口約3.4英里的地方(Google Map 6 min 的距離)，屬於Alpharetta City, GA 30009, Milton High School 學區。小區總體地勢平坦，但也有些邊坡，正好為那些想要地下室的人留出了位置(Lot)。新小區有游泳池和網球場，起價在$60萬 ($600s - GRAND OPENING!)，分三期建完，第一期(Phase 1) 有44 塊地(Lot)待建。可以說這是一個交通方便，學區好，配套設施一應俱全的熱門上乘小區。

這樣一個熱門小區一定會吸引一些買家前來購買，那麼開發商指定的經紀人(Listing Agent) 是如何安排大家既購買有序又公平合理呢?

Listing Agent 向我介紹，自6月初廣而告之到7/03/2014 5:00pm為止，共收到17張$5000 有誠意人的支票。這17張支票將按抽獎的方式選出，首先從罐子裡抽出的支票將有第一優先權選地塊(Lot)，以此類推. . . 。一般新的熱門小區開盤Listing Agent/開發商都會搞這種類似的抽獎活動，各種規則可能不盡相同，但大同小異，這種方式被稱之為Lottery / Draw。

注意，Listing Agent 提醒我:

1. 這17張支票在按抽獎的方式選出來順序時，比如排名1，2，3，… 17，如果買房人現在想退出，他/她的這張支票是可以退還的 (Refundable) 。

2. 但是一旦他/她前來選了地塊 (Lot) 定了計劃 (Plan)，這張支票就不可以退還了(Non Refundable) 。

這個可以理解，即使你抽中了一號，忽然改變主意了，不買了，你預交的支票是可以退還給你的，只不過二號頂你的位置，三號晉升到二號. . . ，沒有對大家的選地造成影響。

可是你一旦選了地塊 (Lot)，別人就沒有選該地的機會了，開發商也會按你的計劃(Plan)進行採購和施工準備，你不要了，那開發商要讓你賠償損失，所以這時的$5000誠意金就不會退還了，這也合情合理。

3. 還有Listing Agent 告訴我，開發商為了促銷，給參加這次抽獎 (Lottery) 的人，每人$10,000 (一萬) 的優惠，過了 “這個村. . .” ---- 今天5:00pm 的抽獎 (Lottery) 活動，其他人再買就要多花一萬塊銀子了。

你想，這些人在沒有樣板房(Model Home)的情況下，敢於 “第一個吃螃蟹”，將來他們建中/建成的房就成了開發商的活廣告了，自然開發商這一萬美刀也沒白花啦。一般情況，如果一期售的好，二、三期再開盤時都會比上期再提價一、兩萬吧。看來我在《用發展的眼光看買新房子的好處》文章中提出的三個要點，“首先你要能接受新建房的Location （位置），其次你要等的起，三就是先下手為強。” 還是蠻靠譜的。

為了鄭重、嚴肅、公正地進行這次的抽獎(Lottery)，Listing Agent 就在他們工地臨時的活動房裡，請來了他的“老闆”，我想應該是這個小區的開發商，還有副市長Vice Mayor (City of Alpharetta) : DC Aiken 先生，我下面會有圖片說明。DC Aiken 先生負責隨機抽出支票並念出該支票擁有者的人名，Listing Agent 端裝支票的玻璃罐子，然後在抽出的支票背面寫上順序的記號，開發商“老闆”則負責在表格上記錄抽籤的結果，我成了唯一的見證人 (Witness) 外加攝影師。

也為了不遺失支票，Listing Agent用的是這些支票的複印件，並把它們裁剪好，整齊劃一，以示公允，同時預先將抽獎的人名做成表格，便於抽獎唱票時記錄人名的排序，從這點可看出，Listing Agent還是挺細心的。

他們三人最後要在抽獎結果的那張記錄紙上草簽(initial)，並由Listing Agent 把影印件用Email 發給參加抽獎的大家，Listing Agent 將按照抽獎結果的先後順序通知大家來選地選房型。整個過程不用爭不用搶，全憑抽獎運氣，井井有條。

另外，這個DC Aiken 老兄很有趣，他跟我說，開發商在這裡建房，對這個Alpharetta小城市的經濟拉動和稅收增加都有好處，理應給予支持，所以就欣然接受了他們的邀請來為此抽獎。他除了做副市長外，還有另外一份工作，CBC National Bank – Mortgage Division – Senior Vice President. 聽說我是Keller Williams 的房地產經紀人，馬上和我拉近乎，互贈名片，要我把做貸款的買房客介紹給他。讓我感慨的是，看來在美國做個小城的副市長也是個臨時性的兼職工作，明年老百姓要是不選他，他可能還得專做他的老本行。 (笑)

有人說發明新技術固然重要，但制定“遊戲規則” 更重要。美國是互聯網技術的發明者和網絡遊戲規則/標準的制定者。13台根服務器，10台在美國 (包括1台主根服務器)， 2台在荷蘭和瑞典；1台在日本。可以說美國控制了域名解析的這13台根服務器，實際上它控制了全球的互聯網。

自斯諾登揭秘了美國國家安全局稜鏡計劃監聽項目後，各國大感緊張，有的國家表示要儘快建立自己的網絡系統，但談何容易。即使你有技術有能力建立自己的根服務器和網絡系統，但遊戲規則是別人制定的，全球180多個國家不帶你玩，你只能在你自己的國家內部打轉轉，與世隔絕，還是白搭，除非你能制定一個新的“遊戲規則”，讓這180多個國家和地區跟着你的指揮棒轉，這可能嗎？

所以說不可小看 “遊戲規則”，在房地產交易中，有很多“遊戲規則”。我們只有懂得它的“遊戲規則”，正確地遵守和運用它的“遊戲規則”，才能 “知己知彼，百戰不殆” 。  

又上了萬維首頁的導讀版，相當於萬維的“十大推薦文章”，看來這篇文章又要火，很開心，繼續努力!