有關國內房價的分析

房價近來暴跌

近日，“蘇州灣壹號直降9000元/平”的消息讓人吃驚；因為春節以來一直火爆的樓市行情幾乎讓人忘記了還有降價這回事。如果消息屬實，這可算是全國首個真正降價的樓盤。這是否意味着全國房價的轉折點已經到來？

《每日經濟新聞》記者以購房者身份打電話到其售樓處求證，銷售人員表示，這並不是降價，“我們一開始售價26000元/平方米的是精裝修，這個月7日推出的17000元/平方米的戶型是毛坯房。”另外，據蘇州新浪樂居消息，該盤新推批次在戶型位置、採光上較前一批次有差距。

央視財經評論員、知名地產評論人薛建雄卻認為，這個就是降價，“26000元／平方米的房子，裝修就要9000元/平方米，占到1/3，這個在蘇州是不可能的。在蘇州兩萬多的房子，裝修標準三、四千已經很厲害了。”是個案還是普遍現象？

據揚子晚報報道，今年4月蘇州市區(不含吳江)商品房共計成交7886套，其中住宅類房源共計成交6483套，環比下降32.83%，降幅較去年同期擴大10.22%。同樣，二手房成交量也環比下降了41.16%至10044套，其中住宅成交量9297套，環比下降41.83%。

中原地產蘇州總監程傑指出，從4月份開始，連續幾周出現的交易量下滑很大原因由於投資客減少引起的。

不只是蘇州，包括南京、無錫均出現了來客量減少的情況，“這主要是由於市場高位增長不是持續性的，短時間內出現了周期性調整。此外，政府的調控預期明顯加強，使得市場觀望情緒濃厚，增強購房者對於後市下跌的心裡預期。”

地價可謂是房價的先行指標，地價的成本終究會被分攤到房價上面。今年以來，除了飆漲的房價外，“地王”的頻繁出現也是一大奇觀。北京、上海均出現過一日三“地王”，此外，南京和蘇州的“地王”也不少見。

對此，融創中國董事會主席孫宏斌表示，“蘇州、南京地價是不對的，杭州曾經比上海還高，因為地價高，很多開發商在杭州虧錢的，南京是步杭州的後塵。”他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”，市場風險已經非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這麼快，已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬餘元，現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

中國樓市最大的“死多頭”是誰？

相信不少人會回答：任志強。其實不然。過去十多年裡，無論是市場真實影響力之大，還是在實際操作中態度之激進，孫宏斌都遠超任志強。只不過，孫宏斌的影響力更多體現在地產圈內部。

從順馳到融創中國，從收購綠城到收購佳兆業，無不體現出孫宏斌在房地產領域的“膽大妄為”。2013年10月，正當李澤楷以每平米3.5萬元的單價整體出售北京盈科中心，李氏家族撤離內地樓市態勢十分明顯的時候，孫宏斌放了顆衛星：他每平米7.3萬元的樓板價，拿下了北京農展館地塊。

而這塊地，就在北京盈科中心旁邊不遠。以兩倍於麵包的價格，買下了全國最貴的麵粉，當時的人都覺得孫宏斌瘋了。

萬科董事長王石曾在微博上向孫宏斌提醒風險，孫不卑不亢地予以回擊。在隨後接受記者採訪的時候，孫宏斌曾表示：有人說我激進，我是不怕死。

那塊用天價拿下的地，似乎沒有給孫宏斌帶來虧損。那麼反過來，李嘉誠父子當年的匆忙撤離，顯然賤賣了優質物業。但是今天(5月16日)，孫宏斌對近日南京、蘇州出現的天價地表示了不理解。

據“觀點地產網”報道，孫宏斌在一個發布會上表示，南京、蘇州、杭州的地價“是不對的”，蘇州、杭州很多開發商的項目是虧錢的，那些拿高價地的在房地產風向變化的時候便會受到懲罰。

他還表示：北京、上海、蘇州、南京的房價沒有泡沫，有泡沫的是地價。孫宏斌還提到融創的拿地策略，“我們現在買地，都是沒有算房價上漲的，我們比市場反映慢半拍，但比同行快了半拍，這是我們抗風險、安全的地方。”

眾所周知，近期在一些二線城市的土地拍賣中，出現了地價大幅上漲的態勢。比如5月13日南京拍賣的幾幅土地中，出現了樓板價高達4.5萬元每平米的情況，這意味着未來房子必須賣到7萬元以上，開發商才不會虧錢。雖然孫宏斌在2013年幹過類似的事情，但是在2016年，在二線城市，他顯然認為太過分了。

北京、上海目前的房價都已經超過了東京。如果南京、蘇州、杭州的土地拍賣這樣玩，三五年之後，這些二線城市的房價也將超過東京。這當然是不合理的，因為中國的人均收入跟日本差距還非常大。最終怎樣解決這種不合理？只有兩種可能：要麼中國的房價大幅下跌，重演東京大崩潰；要麼人民幣的匯率大幅下跌，重演莫斯科大崩潰。

在5月9日《人民日報》的重要文章中，高層顯然重新定義了樓市，強調房子是給人住的，不贊成通過“加槓桿”去庫存。與此同時，“印鈔速度”在降低，新增貸款在減少。在這種情況下，樓市在幾個月之後可能重回略微偏冷的常態。這恐怕才是孫宏斌變得謹慎的重要原因。

那些在“絕望中”仍然在高價拿地的開發商，結局將如何？也許只有天知道。只不過，他們的腦子並沒有進水。他們賭的是，中國樓市不會重演東京模式，而是重演莫斯科模式。

未來半年關於房價的6個真相

一二線城市地價記錄頻繁被刷新，10萬+豪宅項目頻繁上演，與此同時，在眾多的三四線城市，房子滯銷嚴重，開發商降價也無法撬動購房者的錢包。其實房價的漲與跌，不單單跟我們買房息息相關，它所影響的還有很多。未來6個月，全國房價至少會出現以下六種情況：

1、深圳房價開始下跌

深圳在實施限購後，有效需求出現斷崖式萎縮，而深圳正在加大土地供應，而深圳房價處於高位，拿地成本高昂，開發商為了加快資金流轉，會選擇以利潤換銷量，他們心裡清楚，現在拿的土地需要儘快開展預售，等到房價見頂那天，誰就當了接盤俠了。

2、南京房價不容樂觀

南京在5月13日高價拍地了，有房族們會更加興奮，在他們看來，房價還會繼續上漲，手中的房子會加快增值。但實際上，二線城市的暴漲早已引起監管層面的注意，南京可能出台收緊信貸的新政。

3、四線城市量價齊跌

在眾多的小縣城裡，房子會更加難賣，即使開發商願意降價，但購房者們仍不為所動。因為這些小縣城裡的市民們基本人手一套房，而這些城市的房子也不具備投資價值，只有新市民們才能帶來新的購房需求。想讓農民買房可沒那麼簡單，他們可是走一步看三步的主！

4、收縮信貸招致一大批購房者被套牢

4月份金融機構新增信貸額度已經減少，且有進一步萎縮的趨勢。這意味着高房價在未來6個月內會得不到足夠的信貸支持，深圳、上海等一批在高位接盤的購房者會面臨被套牢的風險。

5、二手房交易量大幅萎縮

隨着信貸的收緊，占據房地產交易大頭的二手房市場交易量會大幅萎縮，這主要是因為購房者對房價產生了下跌的預期，選擇觀望。而持有房產的人也會選擇惜售，他們很清楚，房地產總是漲多跌少。

6、業主即使虧損也不願意賣房

以往的經驗來看，房價下跌到一定程度就會出現央行放水現象。他們很清楚，房價是維持經濟增長的重要引擎，遲早還是會漲上去的，而且還會漲得更猛。基於這種心理，手中有房的人會選擇惜售。

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若央行給樓市加足槓桿，會發生什麼？

周小川透露了央行兩個至關重要的看法：

第一，鑑於對中國和全球經濟當前形勢的看法，人民銀行的貨幣政策是處於穩健略偏寬鬆的狀態，還要不斷觀察、適時動態調整。換句話說，央行承認目前的貨幣政策已經略偏向“寬鬆”，而且將來如果有必要，可能正式切換到“適度寬鬆的貨幣政策”。這對於當前股市和樓市來說，當然是較大的利好。

第二，周小川向房地產市場傳遞了重大信號，具體來說，他大概闡述了一下幾個觀點。

1、從中國的情況看，個人住房貸款占銀行總貸款中的比重還是相對偏低的，有很多國家個人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%－50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。

2、個人住房抵押貸款產生的壞賬的比例仍舊明顯小於其它領域（比如企業的貸款和對開發商的貸款），所以個人住房抵押貸款仍舊是銀行比較偏愛的一個產品，他們有意願發展。

3、從宏觀層面看，中國如果想控制槓桿率，關鍵還是要如何應對企業槓桿率過高的問題，也有一部分人比較關注地方政府的槓桿率是否偏高的問題，從總量上來講個人消費貸款的槓桿率不太高。

也就是說，如果中國經濟繼續加槓桿，從房貸上加，加在家庭和個人身上是合適的，因為這部分仍然有潛力。至於地方債和企業債，目前分別處於“疑似偏高”和“驚人偏高”的階段。

如果央行給房貸加足槓桿會發生什麼情況？根據央行官網上數據，到2015年年底，全國人民幣貸款餘額為94萬億元（外幣比較少，為了計算簡單忽略不計）。其中房地產類貸款餘額為21萬億元，占比22.4%。

房地產類貸款又分為：房產開發貸款餘額5萬億元，地產開發貸款餘額1.5萬億元；個人購房貸款餘額14.2 萬億元。這樣，我們可以計算出，中國的個人住房貸款占總貸款比例是15%，符合周行長在發布會上的說法。

假如將個人住房貸款的比例提高到30%（仍然略低於周行長說的國外水平，但加上開發貸款，接近40%），靜態測算，大概還能增加15萬億貸款。如果全國平均住房首付是3成，那麼加上購房者支付的首付，大約能給房地產行業最多帶來20萬億的新增資金。

但問題是，中國的貸款餘額是不斷增長的， 2015年的增速就達到了14.3%。按照這個速度增長，到2020年中國貸款餘額可以達到180萬億元。這時候，30%的貸款比例就是54萬億。

54萬億減去目前的14萬億，未來5年全國個人房貸增長空間還有40萬億。如果加上30%左右的首付，能在未來5年裡給中國樓市帶來的資金總量是53萬億左右。

5年可以給樓市新增53萬億資金，每年超過10萬億。這種狀況即便持續不了5年，僅僅持續一年，將給樓市帶來怎樣的刺激？！更何況，現在樓市的增量集中在數十個大中城市裡。這輪加槓桿的結果，不僅可以拯救相當一部分開發商，還將把一批中心城市的房價高高托起，並帶來更為巨大的城鄉差距、城市和城市之間的差距。

繼續深入分析會發現，給樓市加足槓桿固然可以在短期內激活大中城市樓市，並在上下游產業帶來刺激，但仍然無法改變中國樓市長遠的命運。2015年，全國商品房銷售額為8.7萬億元。5年53萬億的資金總量，其實也只能支持樓市在未來5年裡有微弱的增長。這似乎還不錯，能夠皆大歡喜。

但問題來了：根據國家統計局2015年的數據，全國商品房均價在每平米6800元左右。按照未來5年均價8000元計算，每套房子100平米，每套銷售額為80萬元。53萬億的銷售額，大概是6625萬套房子。如果每套房子安置3口人，則可以容納1.9億人口。

按照產能計算，也可以得出類似的結論。2015年全國商品住宅銷售面積是11.2億平米，未來5年即便不增長也可以達到56億平米，大約可以安置1.9億人（注意，這裡沒有包含小產權房、集資房、軍產房）。

2015年到2020年國家計劃新增加的城鎮人口是1億人，而要完成6625萬套房子的銷售則需要將中國的城鎮化速度提高1倍！2015年中國城鎮人口大概是7.5億，如果再增加1.9億人，則2020年中國城鎮化率將達到68%以上。

70%的城鎮化率，是中國2030年的目標。也就是說，即便未來5年房地產市場增速接近零，中國房地產市場仍然可以把2020年到2030年那10年的“城鎮化蛋糕”提前吃完！按照2015年的產能，中國未來15年可以生產出15×11.2=168億平米的商品住宅。大概足以裝下6億人。這樣，到2030年，中國的城鎮化就可以接近100%（7.5億+6億=13.5億人），而不是此前計劃的70%。

即便到2030年中國的全部農村人口都可以遷入城市。但問題是，2030年以後中國房地產怎麼辦？此前農村的住房怎麼辦？

所以，央行開足馬力給樓市加槓桿，也僅僅是寅吃卯糧，用未來的蛋糕餵飽今天的肚子而已。至於由此帶來的資產泡沫問題，衍生出的更多M2所帶來的人民幣貶值問題，也都是難以解決的。樓市加槓桿，固然可以救一時，但這無疑是個危險的遊戲，必須見好就收。

房地產去產能，中國經濟告別房地產這個“安撫奶嘴”，已經是必然的、不可逃避的大趨勢了！

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以上是兩篇不同角度對國內房價的分析。我反正是對國內的房價越來越看不懂了。可見着一線城市房價飆升有種說不出來的擔心。難道中國的經濟就靠不斷攀升的房價支持？既然不懂就看“熱鬧”吧。