本文作者為學者、財經作家，金融界網站專欄作者 孫驍驥

　　今天，房地產的“國進民退”潮流，正席捲整個中國。其中，很多城市實行的“只租不賣”政策在近幾個月以來大規模推廣普及，並不是一個正常現象。

　　由最初的“可賣可租”，到“限賣不限租”，再到現在的“只租不賣”，我們可以明顯的感到，整個房地產市場如今受到宏觀調控的程度越來越深，強制的干預政策已經開始改變了市場的供需結構關係。中國整個的地產布局也隨之有了很大變化。房產市場的“去市場化”趨勢，和當年企業市場化改革過程中的“國進民退”潮流，似乎有某種相似之處。

　　那麼，在“國進民退”的潮流當中，房地產的市場走勢以及其對於普通購房者的影響，就必然會發生比過去較大的變化。這場事關每個人利益的房市潮流當中，誰獲利、誰受損，值得探討。而在不動產市場這種新利益格局的背後，或許隱藏着中國經濟更深層次的問題。

　　一，“國進民退”大潮兇猛，市場降溫明顯

　　“房地產不是用來炒的，而是用來住的”，這句耳熟能詳的話是大領導的表態，也是小老百姓(603883,診股)的一個夢想。這個夢想在今天越來越成為了一種現實。

　　自從上海市在今年7月率先開展“只租不賣”政策，之後，廣州、深圳等一線城市不斷跟進。此舉類似於早些時候的北京房產新政，其內容規定2017年至2021年間北京計劃供應租賃住房50萬套，占新增供應的三分之一。首都向外界發出了一種訊號：租賃房的供應成為了今天主流的趨勢。

　　實際上，最早從“千年大計”的雄安新區規定不准普通人在該地購買房產的規定開始，中國房地產的走向就開始了這樣的新趨勢，那就是只有政府才能有產權，居民只能有租賃權。這從表面上看，似乎很類似於歐洲福利國家給窮人提供的“社會住房”政策。但實際上，同樣概念的政策，在中國的意味似乎有所不同。

　　對國人而言，這種所謂的新政其實並不新鮮，其實就是過去曾經長期實行過的非市場化的房產政策。在1998年實行徹底的房產商品化政策以前，中國的居民住房主要依靠單位分配，只有使用權而沒有所有權。所有土地連同房屋的產權都屬於國有，國家通過控制土地和房屋的方式來控制城市居民生活的一切資源。本質上，這是對於個人財產權、尤其是不動產所有權的蔑視。

　　現如今的情況無非是採用臨時政策回到了1998年以前。國家資本持有一線城市租賃房，個人交租金居住。被熱炒的租賃市場成為“國有”市場，民眾持有的私人住房則是“私有”市場，這種情況有點類似於過去的“雙軌制”，也就是官方和民間市場並存。在這兩個市場之間，一冷一熱，走勢明顯不同，盡顯“國進民退”的趨勢。

　　所謂的民退，是指個人住房交易量的走低，商品房交易市場的逐漸冷卻。

　　據統計，今年7個月以來全國房地產開發投資5.98萬億元，年增長7.9%，連續三個月下跌。而且近期跌速增強。7月份的地產開發投資增長為4.8%，遠低於6月份的7.9%。自從今年的各種調控政策實施以來，房地產銷售量也是急跌，使得地產商開發更加謹慎。實際上，國家希望房地產買賣市場逐漸冷卻的目標，已經通過連續的高強度調控政策逐漸實現。目前的地產市場，和前幾年相比較可以說是相當低潮。

　　不過，政府的宏觀調控目的是希望地產的暫時冷卻，而不是要其全面崩潰。據統計局數據，今年的GDP預期增速為6.5%，在上半年增速較快的情況下，整個下半年的經濟刺激政策並不會很明顯。經濟提速有限，實際上意味着地產開發的速度也不會有明顯增加。這使得一手新房的市場增速有限，而由於主要城市對購房者實行越來越嚴格的限購政策，二手房的成交量也是緩慢下跌。據統計，2017年的二手房成交量預計將會下降約13%以上，一手房成交下降5%以上。

　　雖然一二手房屋交易冷卻，但對比之下，租賃地產市場卻顯示出不一樣的熱度。

　　“只租不賣”並非中國獨創，其亞洲樣板國家新加坡，有些土地就是由政府直接管理、直接建設，再通過廉租房、公租房讓需要住房的人來住。但這種土地開發模式也只有政府有實力承擔，因為其回本緩慢甚至無法回本，而且福利祖屋的屬性使得其並不是純粹的市場運作，而像是一種社會福利。

　　央企國企拿地的資本兇猛，在這些年的商品房開發中已經不是什麼新聞。與此同理，有資質、有經濟實力承接這些“只租不賣”的土地並進行開發的，無疑是國有企業和國家資本為主。其開發階段的虧損，可以用其他國有資產彌補。

　　在核心城市的這股潮流帶動下，全國的很多地方紛紛大搞“只租不賣”的土地開發模式，本質上是要向外界表明決心，其行政上的象徵意義顯然要大於經濟意義。然而，這些統一管理開發、只租不賣的土地，從開發成本到規劃運營以及背後的資本運作，其信息透明程度十分堪憂。

　　這樣看，大宗的租賃土地開發，除了讓“租賃”概念的公司在資本市場估值增高，恐怕很難真正為有居住需求的市民提供幫助。畢竟，這種一窩蜂的土地新開發模式，有各種“表決心”的象徵意味，能持續多久還是個問題。在未來，它們會成為買不起房的老百姓的棲身之所，或是央企國企在資本市場套利的工具，還真不好說。

　　這就是房市所謂的“國進”：在市場冷卻、相對低價位的時候進行土地的“卡位戰”，民企和業主徹底成為陪練。但在今年這個相對低潮的房地產周期過去以後，這些所謂“租賃房”的去向到底如何，其實也未可知。

　　二，為什麼受傷最深的總是剛需？

　　看來，房產“國進民退”對於國有資本最為有利。但是誰又是手上最深的人呢？答案很可能是剛需。

　　目前的土地新政，表面是人民的名義，但其實是讓資源不斷向政府和國有企業傾斜，並且這種定向的傾斜並不是市場選擇的結果，而是行政命令的結果。

　　換言之，大量的經濟資源、社會資源會因為目前的土地新政而流向國企，大大的充實國企的資產。相反，民間資本和私人資本被嚴格的行政命令排除在外。這就使得目前的房產宏觀調控更像是為國企獲得相對廉價的土地資源（也是一種金融資源）創造了一個獨占的“窗口期”。

　　土地市場的這種“反市場”趨勢，意味着自由市場空間被壓縮，也就是說：可交換商品（房屋）以及市場交易者（購房人）雙向的減少。這實際上對於購房剛需來說是非常壞的消息。剛需們通常是社會中間收入階層，屬於買房剛剛夠，但申請廉租房又沒有資格的人。不上不下，被尷尬的夾在中間，因此不得不買，欲做房奴而不可得。

　　房地產市場反市場化的趨勢，以及日益提高的購房限制，只會讓剛需買房成本越來越高。短期來看，房價確實降了，但你要多交n年社保並且要符合各種門檻。因此對於剛需來說，眼前的降價成為了一種幻覺，限購無非大大的延長了購房者排隊的時間，使得名義上低價的房屋實際上離你越來越遠。

　　即使多年以後剛需終於等到了購房資格，但房價這些年的快速上漲依然會遠超你的收入累積，結果就是你依然買不起房，而且還白繳了這些年的社保費用。剛需們的罩門就是，對價格很敏感，對時間也很敏感，說來說去就是因為一件事：窮。

　　剛需買不起大城市房子怎麼辦？不要緊，國家早就已經想好了辦法，就是鼓勵你去沒有限購、房價便宜的小地方買。

　　根據民政部數據，全國市轄區數量從2000年的787個增至2014年的897個，縣級市則從400個下降到361個。一線城市中，北京、上海、廣州、深圳均已實現“無縣”大都市。其中，北京到2015年下屬的縣均已改區，上海最後一個縣崇明，也在2016年改區。至於那些二三線城市，其“廢縣立區”的速度比一線城市更快、規模更大。在未來，將會有更多的“縣”消失，取而代之的是資源對接相對更優良的“區”。

　　在這些既不是城又不是村的地方，民間資本擁擠不堪。被國家隊擠出大城市的民資順應形勢下鄉，用傳統的土地開發模式把鄉鎮改造為新城區。這其實預示着一種趨勢，就是中國城市化的進程在過去十五年來增速極高，並且在未來也沒有減速趨勢。

　　用更白話一點的說法來說，就是中國在未來將會出現更多的城鄉結合部。政策的皮鞭希望把更多的中低端勞動力驅趕向這些地區，這個趨勢為地產商拿新地開發創造了極為有利的條件。如果說開發一線城市的土地是“地產經濟1.0”，那麼現在加快新設立的區縣和小城市的開發，就是中國的“地產經濟2.0”。

　　然而，從1.0到2.0的版本，或許並不是一種升級換代，而更可能是一種無奈之舉。

　　1.0時代的開發模式也可稱為“一錘子買賣”類型。在整個土地開發過程中，地方政府依靠出讓土地以及收取各種交易稅費獲利。目前的2.0版本則是地方政府藉故直接持有所謂的“租賃型地產”，其實是名正言順的壟斷拿地，自搞開發和持有。

　　不過，國家隊從不做虧本生意，這些不動產在未來必要的時候也是可以拉高出貨的。而當中心地區房價拉高時，周邊的新區、郊區的房差市場肯定也會有相應反映。屆時也是國家隊吃肉，小散戶喝湯的節奏。同樣的配方，同樣的套路，唯一變了的是花樣。中國的下一個地產上漲的周期，又將會講述老套的故事。