真實的供求關係
　　上海的房地產交易中心網站上有每天的成交記錄，還有存量房的顯示。上面顯示，7月以來，每天的成交套數是200多套，還有15萬套房子沒有賣掉。
　　這似乎是上海樓市供求的最直觀的反映。
　　15萬套房子中並沒有計算開發商手中捂着的大量樓盤。而每天200多套的銷售量中，也是魚龍混雜。
　　計算上海樓市的供應總量並不困難。房地產開發有1－2年的周期，只需要計算上海市過去兩年蓋了多少房子，就可以得出今年市場的供應量。
　　根據上海統計局的統計，2003年上海市的住宅施工面積為6782萬平方米，2004年上海市的住宅施工面積為7361萬平方米。
　　今年年初，上海宣布推出“兩個1000萬”的中低價商品房，現在已經落實了1230萬平方米。這些房屋還沒有被計算在內。
　　以上數字已經簡要勾勒出上海樓市目前的供應情況，那麼，所謂的“真實需求”是多少呢？根據上海策源地產研究中心的研究報告，2000年至今，上海房地產市場需求呈階梯式增長，從2002年前低於2000萬平方米，到2002－2003年躍升至2500萬平方米以上，而2004年更是跨越到3400萬平方米以上，其中新房銷售達到2880萬平方米。
　　這些數字包括了上海樓市的投機需求和拆遷帶來的被動需求。
　　上海銀監局副局長徐風6月初曾對外透露，由境外人士和居住地不在上海的外地人構成的“兩外人士”是目前上海的購房主力軍。據統計，2004年，“兩外人士”的一手房貸款筆數占比達45％，金額占比達50％。發放給“兩外人士”的房貸占房貸餘額的40％左右。今年4月交易的單價1萬元以上的3480套房屋中，“兩外人士”占比45％。
　　但在政府不斷出台打擊投機的政策之後，“一下子讓原來的投機需求轉變為供給，倒逼市場。”中瑞地產研究中心分析師尹峰說。
　　而從2001年到2003年，上海市共核發房屋拆遷許可證1130張，批准拆遷居民為27.6萬戶，這產生了大量的被動需求，但從去年開始，上海已經放緩了拆遷規模。
　　現在上海樓市的投機客已經銷聲匿跡，舊城改造也已經放緩。尹峰預測今後兩年的市場消費量約為1500萬平方米，這個答案與一些房地產企業老總們的看法一樣。
　　
　　市場信息
　　7月，記者採訪了30多位業內人士，但誰也說不清上海樓市的未來走向。箇中原因，與上海房地產市場信息的密不透風不無關聯。
　　業內大腕尚且如此，更何況普通的消費者。平時，他們所能獲得信息的主要渠道，一是報紙和電視，二是互聯網。
　　通過上海房地產交易中心的網站可以發現，今年5月之後，上海市內環外的中低價商品房大量上市，而高檔商品房卻比例較少，在經歷調控帶來的震盪之後，這種交易結構使上海房屋成交均價呈緩慢上漲的趨勢。
　　面對如此狀況，一些在賣方市場呆慣了的開發商們還是顯得很“清高”，甚至還在採取捂房的銷售策略。記者7月在上海古北新區採訪時，周圍一些樓盤雖然已經完工，但售樓小姐們卻告訴記者，沒有開始銷售。
　　但另一些開發商則已經開始尋找接盤者。上海綠地的一位工作人員告訴記者，現在上海每天有100多個項目在天上飛。許多小房地產商希望將項目轉讓給他們。
　　以大華集團為代表的一些開發商則開始降價促銷，但降幅並不明顯。
　　“開放商還在等待。”浙江大學房地產研究所所長趙杭生說。房地產商們一個重要預期就是中央提出的“調控並不意味房價要暴跌”的目標。
　　
　　利益格局
　　“現在的問題不是房價跌不跌，關鍵是地產開發的遊戲要不要玩下去。”上海盛基集團副總裁、上海沈記置業發展有限公司總經理朱詠敏說。
　　“都認為樓市崩盤，就不得了了，其實1993年至今的經驗證明，如果樓市崩盤，開發商不會死，倒霉的只是銀行。”他向記者說出了房地產行業的核心秘密。
　　以一個銷售價值20億的樓盤為例，土地成本至多5個億。開發商付完土地款取得土地證，到各家商業銀行指定的評估公司評估，通常這塊土地能被評估到8億－9億，銀行按照土地價值的60％貸款給開發商之後，開發商的5個億的資金就回來了。
　　竅門在於開發商後面還有一家隱形的“銀行”，就是建築單位及其供貨單位，通常它們替工程墊資約50％，等到需要付資給建築單位時，工程至少已經進行一半，這時5個億就能發揮用場，再拖欠一段時間，房屋竣工，開始預售，消費者的錢就源源不斷流到開發商手中。開發商給建築單位付工程款，並付銀行的貸款。
　　這種畸形的槓桿模式使開發商的利潤回報達到了百分之幾百，而不是通常所說的20％－30％。它帶來了兩個後果：一是各個行業的企業紛紛進入房地產開發，二是企業們不計成本地拿地，客觀上推高了地價的上漲。
　　從2000年開始，伴隨上海地產泡沫的膨脹，上海的地價翻着跟頭往上漲。一家開發商告訴記者，從2000－2004年，浦東的土地每畝均價從200多萬漲到800多萬，其中陸家嘴有的地塊價格超過3000萬元每畝。
　　浦西的地價也不斷上漲。
　　2003年，上海市中心盧灣區第43街坊馬當路388號地塊2萬平方米土地的中標價格為4.655億元，每畝單價超過1500萬元。當時的另一幅地塊——黃浦區114號地塊也創下了價格紀錄，成交價格為每畝2500萬元。
　　2004年末，上海地產業陷入了瘋漲中。此時，每畝3771萬元的天價土地價格應時而生。這塊位於黃浦區中山南路B4地塊的面積僅有1萬平方米。也就是說，僅僅算土地價格，每平方米就已經達到5.65萬元。
　　
　　待改變的遊戲規則
　　上海各家銀行從4月1日聯手叫停轉按揭開始，對房地產的信貸不斷收緊。
　　上海樓市的資金一半來自銀行。6月初，上海市銀監局徐風對外披露，過去兩年，銀行的房地產信貸出現了非理性跨越式的發展。根據監管機構對滬上16家中資銀行的統計數據，房地產信貸餘額從2003年末的2480億元人民幣迅速放大至2004年末的3503億元的規模。房貸占整個銀行貸款餘額比例從24.78％提高至31.56％，年均增長幅度超過40％。
　　6月初，一家浙江知名房地產企業上海分公司給總部的報告提到：“按揭貸款占上海銀行新增貸款的50％以上，加上對發展商的貸款，占其總貸款的3／4。房價炒得越高，其中隱含的金融風險越大。”
　　“國內的銀行缺乏經驗，沒有經過一個完整的房地產周期，在美國，有規定禁止一家銀行同時對一家房地產商既做項目貸款業務也做個人房貸業務。”朱詠敏說。
　　國內的銀行通常將一家開發商的項目開發貸款與個人房貸業務捆綁在一起。這種做法使銀行承受了雙重風險。
　　回想2001年上半年的股市，與上海樓市今日的局面十分類似。從2000年下半年到2001年上半年，中國股市達到了2200點，出現了高位盤整的局面。其後，主力資金相繼退出，中國股市一蹶不振。
　　但上海樓市泡沫不斷膨脹的基礎並沒有受到調控影響。換句話說，遊戲規則並未根本改變，只是暫時中止了遊戲。
　　如何避免重蹈覆轍，如何消除樓市的泡沫形成機制，如何建立一個真正市場化的，良性發展的房地產行業，是接下來各方面對的關鍵問題。