林森驗房專欄:什麼是驗房與驗房目的？
林森
林森先生將在本專欄中介紹房屋檢驗和房屋維護保養的方方面面，與大家分享他的經驗和體會，希望獲得各位 (包括同行和相關行業從業者 ) 的反饋和指教。各位若有這方面的問題，請註明來自 “多倫多在線 ” ，電話或 Email 給他。他將會歸納這些問題，定期的在此欄目中回答。
什麼是驗房？驗房的目的是什麼？
我們通常講的驗房( Home Inspection )，是房地產交易過程中對房屋當前狀況進行鑑定的一種手段。其通常是一種 Visual Inspection，即通過視覺上的觀察和一般性的操作並藉助於一些儀器設備，對房屋各主要系統及其構件(可接近可操作的部分 ) 的當前狀況進行評估，發現明顯的問題(significant deficiencies) 和那些接近使用壽命的構件或設備( near the end of their service lives) ，提出維修或改進意見，並估計其費用(有可能且被要求這麼做時) 。---這是本人參考了一些資料並結合實際情況，試圖給 “驗房” 下的一個定義。
驗房通常需要2-3小時，根據房屋的類型. 大小有所不同。驗房師按照有關行業標準對房屋從上到下. 由里到外檢查一遍，其中包括檢查室外場地. 屋面. 地下室. 各樓層. 閣樓. 水電設施，並開動暖氣機. 冷氣機等設備，最後會將一份書面報告交給顧客。在驗房過程中，本人非常希望顧客及代理經紀能夠全程跟蹤，及時討論一些問題，並會介紹許多房屋維護保養知識和一些設備的操作使用方法。
驗房的主要目的就是給房屋做個體檢以評估其當前的狀態，讓顧客對其有一個全面的. 客觀的. 公平的. 準確的了解，以幫助他們做一個清楚明白的( informed )買賣決定。
除新屋檢驗外，驗房通常不是對房屋是否符合現有建築規範和地方法規的一種檢驗，因為有關規範和法規在不斷更新，但卻不能要求舊房做不斷的改變。雖然驗房師有時也會向顧客提出是否將某些構件提升至當今的的標準，但這只是建議且不是驗房工作的重點。
建築規範和法規是我們工作的重要依據和參考，但有時我們也會根據一些行業內普遍接受的標準或協會的操作指引，對一些情況提出意見，特別是針對那些有關安全. 健康的問題。如有些情況現有規範都沒有規定是否可以這樣做，但在我們看來不是好的建造方法( not a good construction practice) ，我們也會提出來。驗房通常也不是對房屋任何形式的驗收批准，所以不存在通過或不通過的問題。
驗房報告反映了房屋當前的狀態和驗房師對一些問題的看法，但卻不能被看作是對任何一方的整改指令，因為驗房師沒有被授予公權力指定任何一方做些什麼。
驗房的目的也不是來評估房屋的市場價值，雖然房屋的狀況(包括一些損耗性構件和設備的狀況) 對其價值有所影響，但起決定因素的還是地點. 面積. 周圍環境等房地產市場因素。由於驗房師不是房地產方面的專家又不了解顧客的具體狀況，所以通常不會對是否購買提出意見。顧客應根據房屋買賣協議，綜合考慮各方面的因素，做出恰當的決定。
驗房師受僱於顧客，為其提供信息服務和專業意見，只對顧客負責，沒有公權力。顧客大部分情況下是買方，但有時也可能是賣方。顧客與驗房師之間以驗房合同為基礎建立起雙方的權利. 義務關係。安省驗房師協會( OAHI) 的會員驗房師還被要求執行協會的“操作標準”( “ Standards of Practice”). “職業道德準則” (“ Code of Conduct” ) 和其他規定，並接受其監管。非會員則不受這樣的約束。驗房師通常被要求具備一定的職業認證資格(Qualified Home Inspector ) ，具有公信力和權威性。
驗房通常可分為買房前的驗房(Pre-purchase Inspection)，賣房前驗房 (Pre-listing Inspection )， 新屋檢驗( Pre-delivery Inspection )，新屋保險計劃檢驗( N. H. W. Program Inspection )和單項檢驗 ( Single Item Inspection )。
其中，最常見的是買房前的驗房 (Pre-purchase Inspection) 。這是一項在房地產交易過程中保護買方利益的措施。是根據房屋買賣協議(Agreement of Sale and Purchase ) 中的驗房條件( Home Inspection Condition )來進行的。除了一般都要求由 “ Qualified Home Inspector ”來執行這項工作外, 條件的內容差別很大, 並沒有一個統一的要求或文字表述。但一般都說如果發現有 “ Major deficiencies ”，買賣雙方又不能就此達成一致，買方有權終止協議，定金全額返還。房屋買賣協議可能設定許多條件( Conditions ) ， 但驗房和貸款( Financial Condition) 是最常見的兩個，都需要買方在一定的時間內以書面簽署waiver的形式加以解除，才能使買賣協議正式成立。
雖然驗房是一個行之很久的，並為地產界廣泛採用的做法，但在安省沒有任何一條法律規定驗房是一個房產交易的必需步驟。所以，這是一項雙方在自由意志下達成的商業協議。也就是說，買方可以選擇要或不要驗房。同樣，賣方也可選擇接受或不接受這樣的條件；接受或不接受驗房之後買方可能提出的要求。
(多倫多信息港)
