recommended by pfred (issued in 2008/3/9) 風險是與某種不利事件有關的一種未來情景。例如，氣象災害風險是由氣象因素導致人類社會造成損失的一種未來情景。已發生的和正在發生的洪水災害都不是風險。未來的洪水災害，才是我們面對的風險 風險分析就是找出風險源，推測由此可能導致的未來情景是什麼。分析高房價可能導致未來經濟出現什麼樣的重大問題，是本文研究的主要內容。 風險分析的目的，是為風險管理提供科學依據，幫助管理者及時採取必要措施，規避風險。本文對化解高房價風險，提出了制定“居住權法”，並強制執行的建議。 一、 完全市場化的房地產必然導致今天的高房價 中國經濟正在快速增長，人民幣也在升值，然而，作為風險分析研究人員，我們更關注經濟繁榮背後的風險。 有資料顯示，中國人均生產總值在2003年首次突破1000美元，2007年超過了2200美元，預計到2010年將超2400美元。從1000美元到2200美元，4年增長1.2倍；從2200美元到2400美元，3年將增長0.1倍。 綜合網上的各種資料，中國商品房價格在2003年約為每平方米2800元人民幣，2007年是3700元，4年僅增長0.32倍。而且，各類媒體有房價增幅放緩和一些地方房價下降的大量報道。上述數據和報道背後的潛台詞是，經濟增長為房價上漲打下基礎，目前的宏觀調控和廉租房、經濟適用房、限價房等政策已有成效，國家的住房政策最多只需局部調整，沒有根本改變的必要，更不能冒走回頭路的政治風險。 全國統計數據與我們身邊房價增長的事實相差太大。以北京為例，商品房平均價格在2003年是4700元，2007年已達12000元，4年增長1.55倍。全國數據與北京數據的增長量相差達4.8倍。北京、上海等大幅增長似乎是個案，不影響大局，然而，我來自全國各地的學生們都說，他們家鄉目前的房價與2003年也無法相比。如果分析宜居環境內的房價，更是漲得離譜。 中國高房價的背後到底意味着什麼？是順暢的關係，合理的態勢，還是隱藏着深層的問題，最終將拖垮中國經濟？ 中國社會科學院學部委員，政協委員李崇富在2008年3月6日全國政協社會科學界小組討論時算了一筆賬，北京四環內外，新樓盤沒有1.6萬元以下的，二手房也得1.3萬元左右，買一套80平米的房，最少要一百多萬。按照“陽光工資”計算，一個科級幹部也要用25年工資來還。美國去年年底房價均價是21.9萬美元一套（合人民幣140餘萬元），美國人均生產總值是4萬美元，我們國家不到3千美元，而我們的房價跟美國差不多了。李委員認為，土地是稀缺資源，房地產永遠是賣方市場，房地產業只賺不賠。廉租房、經濟適用房、限價房只能解決少數困難戶，不能解決大多數人的住房問題。 一個人均生產總值只有美國7.5%的國家，房價卻跟美國差不多，其民眾的負擔可想而知。退一大步講，北京的房價跟美國差不多，北京的人均生產總值也高，預期2008年超過8000美元，但也只不過是美國平均數的20%。 在民眾不合理的負擔之下，很難談得上什麼順暢關係。問題是，如此下去的中國高房價，對中國經濟不利影響的風險將有多大？ 為了分析這一問題，首先讓我們來回顧一下市場經濟的一個最重要特徵。 簡單而言，市場經濟就是按等價原則進行交換的經濟。在市場經濟體系內，價值規律就像一根無形的指揮棒，指揮着勞動力和生產資料的流向，以達到資源配置的合理、高效。不論資本主義市場經濟，還是社會主義市場品經濟，市場調節都是一種自發的、有效的資源配置方式。 市場經濟是相對於計劃經濟而言的，是資源用什麼方式來配置的問題。所謂計劃經濟，是指由政府對價格和市場上的供求量的大小進行調節的一種經濟。在計劃經濟體系內，資源的配置受到計劃制約，往往效率不高。 由於市場經濟條件下，企業以獲得最大利潤為目的。通過市場競爭獲取最大利潤，成為了市場經濟一個最重要的特徵。所以，純粹市場經濟，也可以稱為自由競爭的經濟。 歷史上，市場經濟形成於資本主義的自由競爭階段。一方面，自由競爭使社會各生產部門之間建立暫時的、大體上平衡的比例關係，促進了資本主義經濟的發展；但另方面也使整個社會的生產處於無政府狀態，造成社會勞動的巨大浪費。進入20世紀後，資本主義生產社會化高度發展，它與資本主義私有制的矛盾日趨尖稅化，從而爆發了30年代的世界性經濟危機，迫使資本主義國家認識到市場不是萬能的，提出由政府出面對經濟實行干預。 今天發達國家的市場經濟，早已不是純粹自由競爭階段的市場經濟；惡性競爭，受到法律的限制，例如，反壟斷法，就是限制競爭協議和濫用市場支配地位；任何資本，都不能無限占有公眾的資源，例如，環境保護法，就是限制對公眾環境資源的占有。 通過回顧市場經濟的上述重要特徵，我們不難發現，市場經濟下的高房價，必然使更多的社會資源湧向與房地產有關的領域，以獲得最大利潤。其客觀結果是，任何利潤不及房地產的領域，都將受到壓抑。房價越高，壓抑越強。 與一些特殊經濟區不同，在一個幅員遼闊、人口眾多的國家中，核心經濟指標主要由滿足人民日常生活需要的工業、農業、服務業相關指標組成。國家的經濟實力，主要來自於規模以上企業擁有的核心技術。而虛高的房地產價格，既沒有經濟指標的意義，也不能反映國家的經濟實力。反之，高房價將對核心經濟指標進行壓制，對國家經濟實力的發展造成負面影響。目前國內已飈升很高的房價，正在轉變為阻礙經濟發展的重大風險源之一。 資料顯示，由於缺乏核心技術，我國企業不得不將每部國產手機售價的２０％、計算機售價的３０％、數控機床售價的２０％至４０％支付給國外專利持有者。個人計算機每台平均利潤不到５％；DVD機每台售價不到３０美元，交給別人的專利費接近１０美元，生產企業的最終利潤只有１美元；電視機平均每台純利潤已不到１０元人民幣。 這種利潤，跟房地產根本無法相比，於是，更多的投資流向了房地產，甚至某些大學和科研單位也熱中於房地產。其結果是，人均生產總值上去了，而一種將從根本上對經濟帶來重大破壞的風險源卻形成了。 二、長期高房價必將拖垮中國經濟 顯然，完全市場化的房地產，必然導致今天的高房價，如此下去，必將拖垮中國經濟。僅從下面三個方面就能說明這一問題。 1、 高房價下的中國實業將會受到持續打擊 實業公司沒有固定的概念，一般可以理解為區別於純商業貿易公司，通常都是做房地產的公司喜歡這樣的名字，顯得好聽。其實，我國的房地產公司是委託設計院進行房屋設計，雇用建築企業施工。國內大多數房地產公司，本質上是經營性公司，並不生產產品。20年前的房地產公司，還有一些投資公司的性質，現在可以賣樓花，上市融資，投資性早已被經營性取代。所謂經營性，就是買進賣出，追求的是低價買進，高價賣出。通常，我們提到房價時，所說的房地產業，其內運行的主體，是房地產公司，因此，目前我國的房地產業，本質上屬於經營性行業。 本文所指的實業，是指生產產品的公司和企業，主要業務不是經營，而是生產，追求的是生產出附加值高的產品。中國目前的製造業，還是典型的實業。例如飛機製造公司，就是一個實業公司。如果有一天蛻化成了買賣飛機的公司，就不再是實業公司了。 顯然，如果房地產業和實業的利潤相差不大，實業就會同房地產業一樣發展。一旦房地產業的利潤遠遠高過實業，受市場經濟規律的作用，原來支撐實業發展的人才、資源、資金就會源源不斷地流向房地產業。實業必然會每況愈下，初期出現的是偽劣商品充斥市場，多年後會出現工農業產品供不應求，嚴重時會出現饑荒。當一個國家沒有實業支撐時，遇到大的自然災害，就有垮掉的風險。 2、 高房價下的中國科研與教育將失去發展動力 如果說高房價下的房地產業其建築材料等直接需要實業的支撐，部分實業能分到一些利潤，實業的衰落還有較長的過程，那麼，科研與教育受其影響而失去動力的過程就短得多了。 我們知道，人才，本是強國之本，但成為人才要付出艱苦的努力，並且需要有一定的生活條件。如果艱苦的努力得不到回報，生活條件無力改善，那麼，想通過干實活而成為人才的學生和科研人員就會大大減少。人才成長的過程，就是科研與教育發展的過程；人才做出的貢獻，既是對科研與教育的貢獻，也是對國家經濟發展的貢獻。 顯然，如果房地產業和從事科研與教育的回報差不多，人才成長不會受房地產業多大的影響。剛獲得學位的博士們能有自己的一個安樂窩，教授們能有一個體面的住所，是最基本的回報。然而，一旦房價與這些人才的工資不成比例，受市場經濟規律的作用，學生、教授、專職研究人員的價值取向將發生重大轉變。人們不再願意付出艱苦的努力從事科研與教育工作，人們將不擇手段地追求官位、項目、文章數量、人才崗位和各種獎項，因為這些能轉化為較多的收入，至於真正的科研與教育工作，早扔到太平洋里去了，只有幾個傻子還在追求所謂的科學真理和教書育人。 科研與教育失去發展動力後，國家的科研與教育必然會每況愈下，初期的表現是厭學、浮燥、浮誇、做假，多年後會出現人才短缺，嚴重時社會價值錯亂。當一個國家沒有健康的科研與教育體系支撐時，遇到大敵入侵，就有亡國的風險。 3、 高房價崔升的腐敗只會呈燎原之勢 人們談到高房價與腐敗的關係時，更多地是指官員們收受開發商的商業賄賂之腐敗。甚至認為，開發商因行賄官員而產生的腐敗成本，全部轉嫁到消費者身上，最終導致房價畸高。其實不然，有資格能與開發商發生關係，能收受賄賂的官員並不多。賄賂官員的成本，不足以導致房價明顯升高。紀律部門加強監管，就足以解決這類的問題。 其實，受高房價影響而產生的更多腐敗，來自於官員們合法收入與畸高房價的極差導致的腐敗。如果合法收入能夠在可等待的時間內購置與其職位相稱的住房，多數官員就用不着想方設獲取非法收入，與此相關的腐敗，就會受到控制。做好人，畢竟是中國文化的主流，官員們大多還是認同這一文化。相反，我們的房價跟美國差不多，為了購房，官員必然想方設法使自己的收入也跟美國差不多。合法途徑達不到這一目的的時候，就只有非法途徑了。這類腐敗，是任何監管都解決不了問題的，除非沒有官員，或官員們沒有任何的權力。 這有點類似於沒有廁所，文明人也只能隨地大小便。人逼急了，也就沒有那麼多講究。生存，畢竟是大多數人的首選，而住房，是現代人生存的基本條件。因此，可以說，一些官員，尤其是級別較低的官員，他們的某些腐敗，是高房價逼出來的。為了規避風險，在條件允許時，官員或國企老闆們將不怎麼合理的收入變成合法收入，也就成為了必然。於是，出現以工資收入相差極大的分配不公，也就成為必然。 從表面上看，腐敗或許能提高經濟運行的效率，但其對經濟的不良影響將是致命的。尤其是合法的腐敗，甚至比偷偷摸摸的腐敗對社會的危害還要嚴重，因為它扭曲了社會的價值觀。當一個國家的官員不得不腐敗時，整個經濟、文化、社會系統都將面臨全面倒退的風險。極端情況下可以想見，如果大量的保安官員處於腐敗狀態下，恐怖分子必然可以用金錢收買他們，社會也就沒有安全可言了。 三、通過第三次“思想解放”解決高房價問題 中國經濟發展到今天，得益於兩次大的思想解放。一次是1978年前後，確立了“實踐是檢驗真理的唯一標準”這一理念，否定了“兩個凡是”，促成了改革開放；第二次是1992年鄧小平南巡，解決了姓“資”姓“社”的問題，促成了社會主義市場經濟的建立。 高房價問題，只有通過第三次“思想解放”才能解決。 筆者認為，第三次思想解放，就是要解決社會主義市場經濟下，資本和資源與社會公平和社會正義的問題。新的思維應該是以類似全民公決的形式立法保障具體的社會公平和具體的社會正義，並設置強制執行且受民眾監督的部門。 對於高房價問題，只有納入法制的軌道才能解決。在社會主義市場經濟下，任何政策性的調整對高房價問題都將無濟於事，最多隨調整的力度增加而有一些暫時的變化。在目前的法律體系下，除非我們走回頭路，讓房地產業退出市場經濟，再回到計劃經濟的時代，否則不可能徹底解決高房價問題。歷史的經驗告訴我們，這條路走不通，因為地產商們總是要賺錢，而且還想多多地賺。計劃經濟使地產商們沒有動力，人們的住房就得不到改善。 制定被民眾認可，並能到強制執行的“居住權法”，才能從根本上解決高房價問題，使中國經濟規避可能由高房價導致的極端風險。 “居住權法”的要旨，是從法律上規定公民均享有“居者有其屋”的法定權力。對於弱者，全民有義務用稅收的一部分為他們提供能在當地正常生活的居所。對於一般的公民，人人享有最低的住房保障待遇。對於國家需要的人才，保障待遇適當提高。在保障待遇之內，國家的土地免費劃撥，政府沒有權力通過出讓這一部分土地獲得收入。財力允許時，政府還應當給中等收入家庭補助，用於購買待遇之內的住房。 昔日的清政府割讓土地給列強，並沒有使其強大起來。今日靠出賣土地給善於經營的地產商來發展經濟，也不可能使我國的綜合國力真正強大起來。沒有原子彈這樣的硬傢伙，就沒有真正的實力。發達的實業、深厚的科研、高水準的教育、廉潔的政體，才能有生產出硬傢伙的條件。 以前一些大機關集資蓋房，其實就是使用了免費土地。這並不符合公平原則，因為不是大機關的公民享受不了這種待遇。雖然在“居住權法”的約束下，經營土地賺的錢會有所下降，但公民要享受超標的待遇，就只好讓地產商們多賺一點了。這樣一來，地產商們還會賺錢不少，還會有較高的積極性從業，但高房價將會轉為合理房價。對於超標以外的土地，政府仍能獲得不錯的收入。當然，地產商和政府相比沒有“居住權法”時，要少收入一些，而這就是公平的體現，就是第三次思想解放要實現的目標之一。 從建設節約型國家的要求出發，“居住權法”還應規定，公民有權用較優的價格購買其工作場地最近的商品房。使得從國家意志上縮短公民住地與工作場地之間的物理距離，有效減少交通資源的浪費。目前我們實行的小區開發和管理政策，使許許多多的人每天花大量的時間在上班的路上，造成資源極大的浪費。“居住權法”中的這一規定，還有利於控制炒房，其效果將會好於目前的金融和財政手段。 對於在工作場地周圍已無法購買到商品房和未就業的公民，“居住權法”中要有相應的條文提供保障。 四、結語 一個居住權沒有法律保障而又實行市場經濟的國家，高房價不可避免，由此給經濟帶來的風險十分巨大。實業受到打擊，科研與教育失去發展動力，腐敗呈燎原之勢。 對民眾的居住權無法可依或政府不作為，將使高房價對經濟的摧殘更加肆無忌憚。只有通過第三次“思想解放”，為制定“居住權法”提供條件，才能徹底解決高房價問題。 就像2008年1月10日開始的我國南方歷史罕見的低溫雨雪冰凍災害一樣，之前人們並沒這種災難的風險意識，以為南方不可能出現象北方一樣寒冷的天氣，目前人們對高房價拖垮中國經濟的問題，也沒有多少風險意識，認為中國人有足夠的忍耐力，市場的力量可以消化高房價的負面影響，最多只會出現比美國次按危機嚴重一點的問題，充其量也只是個金融問題。其實不然，高房價拖垮中國經濟這樣的事件是小概率大影響的風險事件。這類的災難暴發前，可能都沒有什麼症兆，甚至出現一些異常時，也不會引起人們重視，而一旦暴發，任何現有的手段都不可能阻止這類風險事件將給人類帶來的巨大災難。