recommended by pfred (issued in 2008/3/9) 风险是与某种不利事件有关的一种未来情景。例如，气象灾害风险是由气象因素导致人类社会造成损失的一种未来情景。已发生的和正在发生的洪水灾害都不是风险。未来的洪水灾害，才是我们面对的风险 风险分析就是找出风险源，推测由此可能导致的未来情景是什么。分析高房价可能导致未来经济出现什么样的重大问题，是本文研究的主要内容。 风险分析的目的，是为风险管理提供科学依据，帮助管理者及时采取必要措施，规避风险。本文对化解高房价风险，提出了制定“居住权法”，并强制执行的建议。 一、 完全市场化的房地产必然导致今天的高房价 中国经济正在快速增长，人民币也在升值，然而，作为风险分析研究人员，我们更关注经济繁荣背后的风险。 有资料显示，中国人均生产总值在2003年首次突破1000美元，2007年超过了2200美元，预计到2010年将超2400美元。从1000美元到2200美元，4年增长1.2倍；从2200美元到2400美元，3年将增长0.1倍。 综合网上的各种资料，中国商品房价格在2003年约为每平方米2800元人民币，2007年是3700元，4年仅增长0.32倍。而且，各类媒体有房价增幅放缓和一些地方房价下降的大量报道。上述数据和报道背后的潜台词是，经济增长为房价上涨打下基础，目前的宏观调控和廉租房、经济适用房、限价房等政策已有成效，国家的住房政策最多只需局部调整，没有根本改变的必要，更不能冒走回头路的政治风险。 全国统计数据与我们身边房价增长的事实相差太大。以北京为例，商品房平均价格在2003年是4700元，2007年已达12000元，4年增长1.55倍。全国数据与北京数据的增长量相差达4.8倍。北京、上海等大幅增长似乎是个案，不影响大局，然而，我来自全国各地的学生们都说，他们家乡目前的房价与2003年也无法相比。如果分析宜居环境内的房价，更是涨得离谱。 中国高房价的背后到底意味着什么？是顺畅的关系，合理的态势，还是隐藏着深层的问题，最终将拖垮中国经济？ 中国社会科学院学部委员，政协委员李崇富在2008年3月6日全国政协社会科学界小组讨论时算了一笔账，北京四环内外，新楼盘没有1.6万元以下的，二手房也得1.3万元左右，买一套80平米的房，最少要一百多万。按照“阳光工资”计算，一个科级干部也要用25年工资来还。美国去年年底房价均价是21.9万美元一套（合人民币140余万元），美国人均生产总值是4万美元，我们国家不到3千美元，而我们的房价跟美国差不多了。李委员认为，土地是稀缺资源，房地产永远是卖方市场，房地产业只赚不赔。廉租房、经济适用房、限价房只能解决少数困难户，不能解决大多数人的住房问题。 一个人均生产总值只有美国7.5%的国家，房价却跟美国差不多，其民众的负担可想而知。退一大步讲，北京的房价跟美国差不多，北京的人均生产总值也高，预期2008年超过8000美元，但也只不过是美国平均数的20%。 在民众不合理的负担之下，很难谈得上什么顺畅关系。问题是，如此下去的中国高房价，对中国经济不利影响的风险将有多大？ 为了分析这一问题，首先让我们来回顾一下市场经济的一个最重要特征。 简单而言，市场经济就是按等价原则进行交换的经济。在市场经济体系内，价值规律就像一根无形的指挥棒，指挥着劳动力和生产资料的流向，以达到资源配置的合理、高效。不论资本主义市场经济，还是社会主义市场品经济，市场调节都是一种自发的、有效的资源配置方式。 市场经济是相对于计划经济而言的，是资源用什么方式来配置的问题。所谓计划经济，是指由政府对价格和市场上的供求量的大小进行调节的一种经济。在计划经济体系内，资源的配置受到计划制约，往往效率不高。 由于市场经济条件下，企业以获得最大利润为目的。通过市场竞争获取最大利润，成为了市场经济一个最重要的特征。所以，纯粹市场经济，也可以称为自由竞争的经济。 历史上，市场经济形成于资本主义的自由竞争阶段。一方面，自由竞争使社会各生产部门之间建立暂时的、大体上平衡的比例关系，促进了资本主义经济的发展；但另方面也使整个社会的生产处于无政府状态，造成社会劳动的巨大浪费。进入20世纪后，资本主义生产社会化高度发展，它与资本主义私有制的矛盾日趋尖税化，从而爆发了30年代的世界性经济危机，迫使资本主义国家认识到市场不是万能的，提出由政府出面对经济实行干预。 今天发达国家的市场经济，早已不是纯粹自由竞争阶段的市场经济；恶性竞争，受到法律的限制，例如，反垄断法，就是限制竞争协议和滥用市场支配地位；任何资本，都不能无限占有公众的资源，例如，环境保护法，就是限制对公众环境资源的占有。 通过回顾市场经济的上述重要特征，我们不难发现，市场经济下的高房价，必然使更多的社会资源涌向与房地产有关的领域，以获得最大利润。其客观结果是，任何利润不及房地产的领域，都将受到压抑。房价越高，压抑越强。 与一些特殊经济区不同，在一个幅员辽阔、人口众多的国家中，核心经济指标主要由满足人民日常生活需要的工业、农业、服务业相关指标组成。国家的经济实力，主要来自于规模以上企业拥有的核心技术。而虚高的房地产价格，既没有经济指标的意义，也不能反映国家的经济实力。反之，高房价将对核心经济指标进行压制，对国家经济实力的发展造成负面影响。目前国内已飚升很高的房价，正在转变为阻碍经济发展的重大风险源之一。 资料显示，由于缺乏核心技术，我国企业不得不将每部国产手机售价的２０％、计算机售价的３０％、数控机床售价的２０％至４０％支付给国外专利持有者。个人计算机每台平均利润不到５％；DVD机每台售价不到３０美元，交给别人的专利费接近１０美元，生产企业的最终利润只有１美元；电视机平均每台纯利润已不到１０元人民币。 这种利润，跟房地产根本无法相比，于是，更多的投资流向了房地产，甚至某些大学和科研单位也热中于房地产。其结果是，人均生产总值上去了，而一种将从根本上对经济带来重大破坏的风险源却形成了。 二、长期高房价必将拖垮中国经济 显然，完全市场化的房地产，必然导致今天的高房价，如此下去，必将拖垮中国经济。仅从下面三个方面就能说明这一问题。 1、 高房价下的中国实业将会受到持续打击 实业公司没有固定的概念，一般可以理解为区别于纯商业贸易公司，通常都是做房地产的公司喜欢这样的名字，显得好听。其实，我国的房地产公司是委托设计院进行房屋设计，雇用建筑企业施工。国内大多数房地产公司，本质上是经营性公司，并不生产产品。20年前的房地产公司，还有一些投资公司的性质，现在可以卖楼花，上市融资，投资性早已被经营性取代。所谓经营性，就是买进卖出，追求的是低价买进，高价卖出。通常，我们提到房价时，所说的房地产业，其内运行的主体，是房地产公司，因此，目前我国的房地产业，本质上属于经营性行业。 本文所指的实业，是指生产产品的公司和企业，主要业务不是经营，而是生产，追求的是生产出附加值高的产品。中国目前的制造业，还是典型的实业。例如飞机制造公司，就是一个实业公司。如果有一天蜕化成了买卖飞机的公司，就不再是实业公司了。 显然，如果房地产业和实业的利润相差不大，实业就会同房地产业一样发展。一旦房地产业的利润远远高过实业，受市场经济规律的作用，原来支撑实业发展的人才、资源、资金就会源源不断地流向房地产业。实业必然会每况愈下，初期出现的是伪劣商品充斥市场，多年后会出现工农业产品供不应求，严重时会出现饥荒。当一个国家没有实业支撑时，遇到大的自然灾害，就有垮掉的风险。 2、 高房价下的中国科研与教育将失去发展动力 如果说高房价下的房地产业其建筑材料等直接需要实业的支撑，部分实业能分到一些利润，实业的衰落还有较长的过程，那么，科研与教育受其影响而失去动力的过程就短得多了。 我们知道，人才，本是强国之本，但成为人才要付出艰苦的努力，并且需要有一定的生活条件。如果艰苦的努力得不到回报，生活条件无力改善，那么，想通过干实活而成为人才的学生和科研人员就会大大减少。人才成长的过程，就是科研与教育发展的过程；人才做出的贡献，既是对科研与教育的贡献，也是对国家经济发展的贡献。 显然，如果房地产业和从事科研与教育的回报差不多，人才成长不会受房地产业多大的影响。刚获得学位的博士们能有自己的一个安乐窝，教授们能有一个体面的住所，是最基本的回报。然而，一旦房价与这些人才的工资不成比例，受市场经济规律的作用，学生、教授、专职研究人员的价值取向将发生重大转变。人们不再愿意付出艰苦的努力从事科研与教育工作，人们将不择手段地追求官位、项目、文章数量、人才岗位和各种奖项，因为这些能转化为较多的收入，至于真正的科研与教育工作，早扔到太平洋里去了，只有几个傻子还在追求所谓的科学真理和教书育人。 科研与教育失去发展动力后，国家的科研与教育必然会每况愈下，初期的表现是厌学、浮燥、浮誇、做假，多年后会出现人才短缺，严重时社会价值错乱。当一个国家没有健康的科研与教育体系支撑时，遇到大敌入侵，就有亡国的风险。 3、 高房价崔升的腐败只会呈燎原之势 人们谈到高房价与腐败的关系时，更多地是指官员们收受开发商的商业贿赂之腐败。甚至认为，开发商因行贿官员而产生的腐败成本，全部转嫁到消费者身上，最终导致房价畸高。其实不然，有资格能与开发商发生关系，能收受贿赂的官员并不多。贿赂官员的成本，不足以导致房价明显升高。纪律部门加强监管，就足以解决这类的问题。 其实，受高房价影响而产生的更多腐败，来自于官员们合法收入与畸高房价的极差导致的腐败。如果合法收入能够在可等待的时间内购置与其职位相称的住房，多数官员就用不着想方设获取非法收入，与此相关的腐败，就会受到控制。做好人，毕竟是中国文化的主流，官员们大多还是认同这一文化。相反，我们的房价跟美国差不多，为了购房，官员必然想方设法使自己的收入也跟美国差不多。合法途径达不到这一目的的时候，就只有非法途径了。这类腐败，是任何监管都解决不了问题的，除非没有官员，或官员们没有任何的权力。 这有点类似于没有厕所，文明人也只能随地大小便。人逼急了，也就没有那么多讲究。生存，毕竟是大多数人的首选，而住房，是现代人生存的基本条件。因此，可以说，一些官员，尤其是级别较低的官员，他们的某些腐败，是高房价逼出来的。为了规避风险，在条件允许时，官员或国企老板们将不怎么合理的收入变成合法收入，也就成为了必然。于是，出现以工资收入相差极大的分配不公，也就成为必然。 从表面上看，腐败或许能提高经济运行的效率，但其对经济的不良影响将是致命的。尤其是合法的腐败，甚至比偷偷摸摸的腐败对社会的危害还要严重，因为它扭曲了社会的价值观。当一个国家的官员不得不腐败时，整个经济、文化、社会系统都将面临全面倒退的风险。极端情况下可以想见，如果大量的保安官员处于腐败状态下，恐怖分子必然可以用金钱收买他们，社会也就没有安全可言了。 三、通过第三次“思想解放”解决高房价问题 中国经济发展到今天，得益于两次大的思想解放。一次是1978年前后，确立了“实践是检验真理的唯一标准”这一理念，否定了“两个凡是”，促成了改革开放；第二次是1992年邓小平南巡，解决了姓“资”姓“社”的问题，促成了社会主义市场经济的建立。 高房价问题，只有通过第三次“思想解放”才能解决。 笔者认为，第三次思想解放，就是要解决社会主义市场经济下，资本和资源与社会公平和社会正义的问题。新的思维应该是以类似全民公决的形式立法保障具体的社会公平和具体的社会正义，并设置强制执行且受民众监督的部门。 对于高房价问题，只有纳入法制的轨道才能解决。在社会主义市场经济下，任何政策性的调整对高房价问题都将无济于事，最多随调整的力度增加而有一些暂时的变化。在目前的法律体系下，除非我们走回头路，让房地产业退出市场经济，再回到计划经济的时代，否则不可能彻底解决高房价问题。历史的经验告诉我们，这条路走不通，因为地产商们总是要赚钱，而且还想多多地赚。计划经济使地产商们没有动力，人们的住房就得不到改善。 制定被民众认可，并能到强制执行的“居住权法”，才能从根本上解决高房价问题，使中国经济规避可能由高房价导致的极端风险。 “居住权法”的要旨，是从法律上规定公民均享有“居者有其屋”的法定权力。对于弱者，全民有义务用税收的一部分为他们提供能在当地正常生活的居所。对于一般的公民，人人享有最低的住房保障待遇。对于国家需要的人才，保障待遇适当提高。在保障待遇之内，国家的土地免费划拨，政府没有权力通过出让这一部分土地获得收入。财力允许时，政府还应当给中等收入家庭补助，用于购买待遇之内的住房。 昔日的清政府割让土地给列强，并没有使其强大起来。今日靠出卖土地给善于经营的地产商来发展经济，也不可能使我国的综合国力真正强大起来。没有原子弹这样的硬家伙，就没有真正的实力。发达的实业、深厚的科研、高水准的教育、廉洁的政体，才能有生产出硬家伙的条件。 以前一些大机关集资盖房，其实就是使用了免费土地。这并不符合公平原则，因为不是大机关的公民享受不了这种待遇。虽然在“居住权法”的约束下，经营土地赚的钱会有所下降，但公民要享受超标的待遇，就只好让地产商们多赚一点了。这样一来，地产商们还会赚钱不少，还会有较高的积极性从业，但高房价将会转为合理房价。对于超标以外的土地，政府仍能获得不错的收入。当然，地产商和政府相比没有“居住权法”时，要少收入一些，而这就是公平的体现，就是第三次思想解放要实现的目标之一。 从建设节约型国家的要求出发，“居住权法”还应规定，公民有权用较优的价格购买其工作场地最近的商品房。使得从国家意志上缩短公民住地与工作场地之间的物理距离，有效减少交通资源的浪费。目前我们实行的小区开发和管理政策，使许许多多的人每天花大量的时间在上班的路上，造成资源极大的浪费。“居住权法”中的这一规定，还有利于控制炒房，其效果将会好于目前的金融和财政手段。 对于在工作场地周围已无法购买到商品房和未就业的公民，“居住权法”中要有相应的条文提供保障。 四、结语 一个居住权没有法律保障而又实行市场经济的国家，高房价不可避免，由此给经济带来的风险十分巨大。实业受到打击，科研与教育失去发展动力，腐败呈燎原之势。 对民众的居住权无法可依或政府不作为，将使高房价对经济的摧残更加肆无忌惮。只有通过第三次“思想解放”，为制定“居住权法”提供条件，才能彻底解决高房价问题。 就像2008年1月10日开始的我国南方历史罕见的低温雨雪冰冻灾害一样，之前人们并没这种灾难的风险意识，以为南方不可能出现象北方一样寒冷的天气，目前人们对高房价拖垮中国经济的问题，也没有多少风险意识，认为中国人有足够的忍耐力，市场的力量可以消化高房价的负面影响，最多只会出现比美国次按危机严重一点的问题，充其量也只是个金融问题。其实不然，高房价拖垮中国经济这样的事件是小概率大影响的风险事件。这类的灾难暴发前，可能都没有什么症兆，甚至出现一些异常时，也不会引起人们重视，而一旦暴发，任何现有的手段都不可能阻止这类风险事件将给人类带来的巨大灾难。