昔日上海滩外国房地产商及其买办
“买办”是外商来华贸易应运而生的特殊阶层。在我国系指外国资本家在旧中国设立的商行、银行等所雇用的中国经理。在清初，买办系专指为居住广东商馆为外商服务的中国公行的采买人或管事人；鸦片战争后，因废止了公行制度，外商乃遴选当地中国商人代理买卖，故称“买办”。

1843年上海开埠后，外国冒险家涌来上海淘金，他们既要在这里立足，首先必须占有土地，以供建房使用，于是出现了“土地章程”，从而有了租界。但是根据土地章程向国人永租土地并非轻易可得。由于外人对汉语和上海方言一时不易学会，且不谙此间风土人情，旧中国的金融制度如钱庄、票号的办事手续他们也不易搞清，加上度量衡制度及货币银两的换算复杂而不统一，如果他们不在国人中物色买办为其助手成为其代理人，就寸步难行。所以把旧中国的买办称之为外国侵略者对中国人民剥削、掠夺的帮凶并不过分。

外国商人在我国从事贸易几乎遍及各行各业，当然其趋向和选择须视行业的利润厚薄以定取舍。上海房地产行业的形成和开发为什么先从外商开始，这主要因为房地产的高利润对他们产生了强烈吸引力的缘故。他们看准了上海是一块宝地，城市发展的前途不可限量，便竞相投资开发。其中首先是英国商人，他们很快便跳出永租土地原只可作自用的圈子，擅自修订《地皮章程》，在从事原先业务的同时，兼营房地产业。其中以怡和洋行和英美烟公司可为代表。他们甚至在各拥有大量出租房地产外还搞投机买卖。

在高额利润的吸引下，大批外商房地产公司便如雨后春笋般地纷纷出现于上海滩上。如英商业广地产公司，早期的资本仅规银一百万两，但通过发行债券与金融资本相结合等手段，其经营资金常为其资本的几十、百倍。又如早期从事贩卖鸦片、军火、棉麻发家的(英籍犹太富商沙逊所开设的)沙逊洋行，也在经营地产获利更多的吸引下，把资金的大部迅速转向房地产，曾先后组建了华懋地产公司、上海地资投资公司、远东和三新等多家专业房地产公司，建造了高礼文公寓、华懋公寓(今锦江饭店南、北楼)等高层建筑物以拓展投资开发业务。

再如法商中国建业地产公司于1920年成立时资本仅规银二十万两，因连年得利，至1933年资本已膨胀至美金280万元，而实际资本又为资本的数十倍，建造了毕卡第公寓(今衡山宾馆)淮海大楼等楼宇。还有如美商普益地产公司，1925年来沪创设时资本仅52万美元，数年内即拥有卜邻，大华等精美公寓和四川中路110号办公大楼等产业，资产达原投资数的几十倍。

他们之所以获得如此成功，除依靠帝国主义特权外，毫无疑义与他们所雇用的买办有直接关系，而买办的精明干练和对洋人雇主的忠诚尤为关键。与所有的洋人大班一样，无论是兼营或专营房地产业的外商，无不以聘得既忠诚于雇主，又能长袖善舞、具有纵横捭阖魄力的强人为物色之对象。尤其因房地产经营还不同于一般商品的销售，向国人永租土地必须与中国官府打交道，非取得地方绅董、地保的支持不可。当然对主子的忠诚矢志仍是先决条件。

外国雇主尤其是英商洋行的大班，习惯上倾向重用买办世家。例如怡和洋行公和祥码头公司老买办顾某故世，外国大班迫不及待地把顾某的正在学校就读、不足二十岁的儿子招来委以重任成为最年轻的买办。为了使其矢志忠诚地为洋行服务，曾把怡和洋行甚为可观的出租房屋交给他以他的个人记名组成“Ｘ记经租处”经租管理，既赋以权，又予以利，用来坚定其意志。又如英商汇丰银行著名买办席正甫家族，祖孙三代相传，也出于同一原因。

但是买办层次中仍不免有羽毛丰满远走高飞自谋发展的。如英商业广地产公司的孙春生，他是业广老买办孙某之侄，十五岁入业广买办间为练习生，以机智伶俐为侪辈冠，加上乃叔近亲世系等关系，满师不久即成为高级职员，旋又升为公司副经理(见1946年8月26日《申报》)，因当时的洋行买办亦称华经理，孙遂以华副经理身份侪身于买办之列，但孙春生并不以此为满足，当他熟悉了中、外客户和有关房地产的业务和法规以后，于1925年即辞去业广公司的职务，独资创设锦兴地产公司，除不能象外商可办理永租契(即通称的道契)挂号业务外，其余如房地产投机买卖、建屋出售和出租、代理经租、工程设计、营造建筑和租地造房等无所不办。且其经营的方式方法甚至较洋行还灵活便利，故发展得很快，为同行瞩目。他曾先后与几十家行庄通信贷往来，最多时可以透支一、二百万银两，营建并拥有锦兴大楼、太阳公寓等优美建筑和百余幢里弄住宅出租或出售。

又如英商泰利洋行买办陆仲甫，他原是因老买办陶敬斋死后，儿子陶善荪继承父业，因年轻缺少经验而聘来与小陶合作的。不意陆仲甫在羽毛丰满后，竟以买办有权动用买办间存有的现金(多数是经租产业中收得的房租留待结帐转交房主的现金)跳过泰利洋行私做生意。他曾勾结地保在曹家渡、小沙渡一带购地转卖，赚钱不少，事为外国大班所知，遂把他辞退。陆在泰利任买办三年多，离去时已有家产五、六十万银元。

由买办而成房地产商或由买办而成为房地产大业主、成为百万、千万富翁的事例不一而足，如英美烟公司的买办郑伯昭曾在泰利洋行买办、同父异母的兄弟李吉祥的帮助下，以勾结图董地保代国人业主把方单转立永租契和接受地产押款杀价收购等方式广置房地产，以抗日战争以前的币值计算，郑氏占有的房地产价值达一千万元以上。此外，如英商祥茂洋行买办陈炳谦，也拥有价值数百万元的巨额房地产，由他儿子陈其玮经营的申达经租处，实际上是他的帐房。

外国房地产商雇用国人充任买办除出于永租土地须与中国官厅和地方封建势力打交道，以利于贱价收购或采取威胁利诱使之达成交易外，还在于通过他们延揽客户，进行投机买卖和代客设计、营造和代客买卖等。买办们有的有固定工资，有的则在交易中抽取佣金，有的既有固定工资也可抽佣。

此外在外国房地产商中还有相当一部分是后起的、以代客挂号转立永租契(即通称的道契)为业的挂号商和接受委托经租管理房屋的经租商。他们一般缺少固定资产，因而洋行大班雇用买办时十分注意必须是交际广、手腕灵活的对象才能入选。如英商泰利洋行大班白兰脱所雇用的陶敬斋就是这类人物。在陶的建议下白兰脱定下办理永租契挂号、代客经租建筑设计、买卖地产、承做押款、代理保险等为业务范围，而以挂号和经租业务为主。

泰利经手换领的永租契署名泰利，即由泰利洋行做挂号商，另给权柄单 (DeclarationofTrust)交业主收执。起初挂号每户只收银五两，后因委托的客户很多，提价至每户25两，每年还向业主收取挂号费年金；如果业主出售或把产业抵押，到挂号商处换权柄单，每笔收银25两。业主原永租契在别家洋行挂号被泰利拉来须另换新契即所谓大过户时，根据买办陶敬斋献策不收过户费以广招徕，他们认为只要永租契挂在泰利名下，业主便会常常光临，就会带来其他业务。泰利洋行永租挂号最多时曾达三千件左右，单手续费年收入即达十万两白银。

代客经租也是泰利的主要业务之一，泰利的经租费一般按租金提取2.5-5.0%作佣金，比同行要低，因为陶敬斋认为只要够开支即可，目的是通过经租可拉客户，争取其他业务。所以泰利的经租业务曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交税也最多。他们曾把上海巨富贝润生、周湘云、郑伯昭等拉来成为客户，对三人竭尽巴结之能事，贝润生晚年购置的房地产曾设永庆公司管理，但对外则借用泰利房票，遇有纠纷由泰利出面打官司(主要借用英商名义，可在会审公堂上占上风)。

虽然泰利在此项业务中年收入只五、六百两银子，但乐于办理。故贝常有几十万到上百万银两存入泰利，托泰利放款。另一大客户周湘云(曾是旧上海第一号汽车牌照的持有者)，是通过另一买办李景韩拉来。周雇有保镖须捐枪照，工部局警务处追问枪支来历，想敲竹杠，周胆小怕事，遂由泰利代办。周的小老婆告周遗弃，法院传讯，周怕被收押，乃由李景韩转请英国大班白兰脱陪同出庭。周觉得泰利对他不错而可靠，就把南京路大庆里及沿南京路西藏路转角的全部房屋交其经租，并将这一产业的道契产证改由泰利挂号(即大过户)，由泰利署名，从此泰利如虎添翼，业务做得更广了。

旧中国的军阀官僚搜括民脂民膏，积聚了大量的钱，最喜在上海租界置产，或据以自奉或出租收益，但他们既要做婊子又要树贞节牌坊，对外还要装着“两袖清风”，故他们置产多用化名委托外国房地产商办理，并以化名委托经租。要把这类客户拉来，主要靠买办的交际活动。上海有一家比商鲁义士洋行就专做这门生意，孔祥熙在沪数十万平方米的房屋就是以各种化名委托其经租的。还有如美商中国营业公司、法商义品洋行，他们所接受的委托经租房产中也有很大部分来引自中国的军阀官僚，这里就不一一枚举了。



昔日上海滩房地产大业主(华人)

当外国房地产商利用上海租界的政治条件，从“永租”土地建房出租或出售、代客买卖、代理经租等业务中取得厚利的时候，首先引起他们雇用的买办们羡慕，同时也导致华人中的官僚地主和富商巨贾投入房地产经营以牟利。

投资房地产获利之大，常超出投资者的预料，因房地产是当时信贷的最可靠的担保品，可运用筹集资金，故在本世纪二、三十年里，即涌现出许多华人房地产投资者，尤以拥有巨资购置房地产用以出租收益和自身享受，被称为“守业”的房地产大业主最为突出。

房地产业主中的大业主又称大户，1956年上海市房地产业社会主义改造时，占有房屋建筑面积1000平方米以上的有2727户，其中5000平方米以上的369户。他们拥有各类房屋6,500余幢，建筑面积 9,308,000平方米，土地13,855亩。大业主所拥有房屋，无论从房屋的质量、数量都超过经工商登记、参加同业公会的房地产商。大业主自行雇员建立的经租帐房因不办工商登记，不交纳营业税，帐册不全，劳资关系不明确，租金收入全由业主自行支配。

由于房地产的买卖频繁，占有情况经常变化，迄1956年私房社会主义改造时所存在的大业主，有些是抗日战争期间发了国难财而出现的新贵；有的是原“守业”大业主，几十年来仍维持其大业主的地位不变；有些原来是有名的大业主，随着时日的推移、经济地位的变化已不复存在。

大业主的成分比较复杂，有旧社会下野的官僚、军阀及其亲属；也有一些是封建地主和汉奸，更多的是工商业者。

一.官僚军阀

一些官僚、军阀鉴于政局变幻，出于预留退路的考虑，往往到上海租界内购地造房，营造安乐窝，又由于上海的地价随着城市的繁荣，上升不已，购置房地产不仅有租金收益，且可得到地价上升的利益，所以他们乐于对房地产投资。晚清大吏李鸿章、盛宣怀，曾任五省联军总司令的北洋军阀孙传芳和民国时期“四大家族”之一的孔祥熙可为代表。

李鸿章除在上海法租界拥有具备亭台楼阁之胜的丁香花园外，还曾在海格路(今华山路)置有豪华住宅。后来他家还把海格路住宅改建成“海上名楼”枕流公寓，分户出租。今南京西路人民公园对面沿街数十幢市房和后面的住房，即梅南坊也是他家所有。


华山路849号，丁香花园
上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一


枕流公寓位于华山路699-731号
西班牙式公寓大楼
上海市优秀近代建筑

盛宣怀在上海两租界(公共租界和法租界)购置的房地产更多，且多在闹市，除用作自用的静安寺路(今南京西路)和霞飞路(今淮海中路)两大住宅外，把许多出租房分给子女掌管，其中有整条里弄建筑群、大楼、仓库等。


盛宣怀故居,淮海中路1517号
70 年代中日建交后，这里成为日本国驻上海领事馆，现为日本总领事的住宅。一百年来上海滩保存最好的大花园洋房之一。


孙传芳下野后在天津租界当寓公，他在上海法租界西门路购置了占地10余亩的西成里市、住房130余幢产业，初委托比商鲁义士洋行经租，不久收回，由其子女掌管。

国民党政府统治时期，新的官僚、军阀在上海租界购置房地产的更多，其中以孔祥熙拥有的房地产最好、最多，例如：今淮海中路的培文公寓、武康大楼都是四面或三面临马路的高大建筑，其他如武康路的蜜丹公寓，南京东路的嘉陵大楼和许多新式里弄住宅不下200余幢。


培文公寓原名培恩公寓，淮海中路453-457号
现为上海市妇女用品商店


武康大楼原名诺曼底公寓，位于淮海中路1836-1858号。
上海市近代优秀建筑


南京东路99号,迦陵大楼


曾任国民政府交通部长的王伯群(他是仅次于蒋介石的国民党军事领导人何应钦的妻舅)，除在上海愚园路建了占地10余亩四层豪华的大住宅(今为长宁区少年宫使用)外，还有座落泰兴路56弄华严里全弄出租房。至于文官厅长以上，武官军长以上在上海租界购置房地产的例子，举不胜举。


愚园路1136弄31号，王伯群的豪宅
上海市优秀近代建筑，市文物保护单位。


二.买办

当买办一般均须向洋老板交保证金，如能以房地产代替，最受洋东欢迎。所以不少买办原是房地产业主，当了买办后又进一步利用买办地位经营房地产。

早在1861年就担任英商宝顺洋行买办的徐润，便以投资买地造屋出租牟利，至1883年他所拥有的房地产其中已建房的土地面积达320亩，未建房的土地(包括待开发的郊区农地)2900 余亩，共计建房5000余间，为晚清同(治)光(绪)年间上海最大的房地产业主之一。

虞洽卿原是荷兰银行买办，在1926-1927年国民革命军北伐时帮过蒋介石的大忙，他拥有大楼、公寓、花园住宅、新旧里弄房屋百余幢出租收益。南京西路著名的重华新村是从他原有自住的大花园住宅中划出部分园地建造的。在他死后其子女把继承所得的产业有的组织经租帐房管理，有的委托他人经租。

英商祥茂洋行买办陈炳谦，是买办中投资房地产最多、置产最广的房地产大业生，申达经租处经租的包括大楼、公寓、仓库、里弄等房屋845幢，几乎全部是他所遗下的产业。


三.汉奸

抗日战争爆发，我国东南半壁沦陷后，一些民族败类包括少数商人成为汉奸，他们在上海广置产业，成为大业主。

原任国民党中央宣传部长、江苏省教育厅长的周佛海，一贯标榜清高，自称仅有的在上海愚园路里弄住宅一幢还是陈调元(旧军阀，投靠国民党后任军事参议院院长)赠送的，但实际上自从他当了伪财政部长兼中央储备银行总裁后，即以其妻舅杨惺华(伪财政部总务司长兼中央信托公司总经理)出面，操纵金融、投机倒把，收赃受贿广置房地产，除湖南路豪华大住宅和淮海中路、长乐路、高安路精致的小洋房外，专作出租收益的沿街市房、里弄住房也有100余幢。

曾任伪国民政府内政部长兼江苏省长的陈群(1927年蒋介石在上海进行四．一二反革命大屠杀的刽子手，当时被称为“狼虎成群”的陈群)在沪也购置了大量房地产，其中如辽阳路5l弄、四川北路1991号、常熟路188弄都是大花园住宅，另有出租的住房数十幢。

原来从事轮船运输兼营煤炭购销业务的徐贵生和卷烟产销的丁厚卿，上海沦陷后当了汉奸。

徐贵生与日本陆军部勾结，会同日商三井洋行合组大中联煤号——后改称大中联煤炭统配处，自任总经理，统制全市煤炭运销。他又自设大昌煤号，专营煤炭黑市交易发了大财。购置了包括占地10亩余坐落淮海中路的大花园住宅和各类市、住房160余幢和码头、仓库等特种建筑。

丁厚卿原是生产“金字塔”牌卷烟的福新烟厂厂主，自担任了伪全国商业统制协会理事和伪华中烟草统制委员会主任委员以后，垄断烟草运销，成为巨富，在敌伪统制烟草的三、四年内，竟买了房地产30余处，计有大楼、公寓、市房、里弄住房424幢，还有沿着苏州河的岸线地基17亩。

盛宣怀的胞侄盛文颐(以盛老三闻名)在晚清和北洋军阀政府统治时期做过大官(东三省巡阅使)，1939年与日本军方合组统制运销烟毒的机构“宏济善堂”，并在江、浙的大、中城市设立分堂毒害人民，1946年由首都高等法院以汉奸罪判处死刑。他在瑞金二路的特大花园住宅，占地40亩，抗日战争胜利后由励志社使用，现为瑞金宾馆。是旧上海最大、最豪华的住宅之一。


四.工商业者

工商业者兼营房地产而成为大业主大体上有两种情况，一种是大量购置房地产使财产增值、保值并借以周转资金(可用作信贷的保证)；一种纯粹为了保值盈利而买房购地，既可自身享受，更可传子传孙。大多数工商业者的置产动机属于前者。

纺织业代表性人物荣鸿元(申新系统)、郭乐、郭顺(永安系统)和长期从事纺织、机械工业的代表性人物严裕棠在上海都拥有大量房地产。

荣鸿元在陕西北路威海路北的老宅(现由各民主党派上海市委会使用)和淮海中路的新宅(现由美国驻沪领事馆使用)都是有名的建筑物。此外他还拥有威海路大花园住宅和复兴西路良友公寓等出租房和虹桥路占地数十亩的两处苗圃。


陕西北路186号荣氏在沪早期寓所，人称荣氏老宅


淮海中路1469号,美国领事馆


郭乐、郭顺除在南京西路有两所对称的独立式花园大住宅(现由上海市人民政府外事办公室和对外友协分别租用)外，四川北路的大型里弄永安里便是他家用以出租的产业。严裕棠拥有各类房达431幢，无论从质量和数量上看，都居工商业者房地产大业主的前列。


永安公司老板郭乐的豪宅, 南京西路1418号
上海市近现代优秀保护建筑

继承工商业者祖辈遗产，依房地产的收益为主要经济来源的大业主是后一种类型。浙江湖州丝商刘贯金生前在沪置有大量的房地产，由四个儿子继承，各列堂名管理。其中仅刘景德堂一户，业主刘湖涵，即拥有6层办公大楼一座，仓库两所，里弄房屋630幢，抗日战争以前每月可收房租5万元(此时每石白米约10元左右)。上海解放后，尽管租金水平较低，每月仍可收房租3万多折实单位，在当时约合人民币1.8万元。

所有这些阶层的人物，构成了旧上海房地产大业错综复杂的阵营。

旧上海房地产投资者──外国教会

当外国房地产商以“永租”的名义在上海购地造房以出租、获得厚利以后，许多外国教会也跟踪而至。他们初以传教“布道”的需要“租”地建堂，随之逐步蚕食教堂周边的地块造屋出租，后来干脆选择最有可能成为闹市的地区，利诱当地的土地业主，取得“永租”地块后，转由他们所属国家的领事，照会中国政府(清朝时期的上海道台衙门、民国以后为外交部驻沪交涉员公署和后期的土地局等)颁发“道契”权证，按照“地皮章程” 向中国政府交纳属于钱粮、地税性质的“年租”而合法化。

但是一贯隶属于罗马梵蒂冈教廷、天主教系统的首善堂，居然违背“地皮章程”的规定，绕过中国政府，在法国驻上海领事的包庇下，以该堂具有法国国籍，竟由法国驻沪领事单方面向该堂发给“永租”土地的权证——当时习惯上称为“公馆契”，区别由中国政府根据有关国家驻沪领事的照会核发的“道契”，置中国政府的抗议而不顾，成为外人在上海“永租”土地中突出的怪胎。

迄1949年上海解放时，外国教会在上海占有土地近5,000亩，建房8,000余幢，建筑面积达150余万平方米，致为外人在上海房地产总数的20.6%，其中以天主教系统所属的教堂为最多。

从使用情况来看，外国教会拥有的房地产中属于自用的仅占13%左右，绝大部分用以出租收益，其中也以天主教系统的出租房占其全部产业的92%为最突出。且如首善堂、修德堂、方济堂、三德堂、望德堂，他们的传教地区都不在上海，但都在上海设有管理其出租房地产的机构，俨然是挂着教会名义的房地产商。


普爱堂在上海的房地产

天主教系统中还有一个普爱堂，它既隶属于罗马梵蒂冈教廷，又挂有比利时国籍，早在1880年前后，即委托他人在上海置办房地产。通过逐年积累，至1949年上海解放时已拥有市区土地130余亩，建造3房屋400余幢(座)，建筑面积达10万平方米。

如著名的陕西南路复兴中路口的金亚尔培公寓大楼群，今名陕南村，就是以纪念比利时国王亚尔培而命名的，门前马路也定名为亚尔培路(今陕西南路)。


陕西南路157-187号 , 陕南村(金亚尔培公寓、皇家花园)
占地面积16,700平方米，建筑面积23,147平方米，民国19年建。砖木结构。村周环以汰石子半月形墙柱，配以铁条分隔的篱笆墙；村内布落同型双单元4层公寓16幢。蝶形点状，室内通风采光良好，全村绿化带1,600平方米。现居民使用。
上海市优秀近代历史建筑



森内饭店(克莱门公寓), 复兴中路1363号。
上海市优秀近代历史建筑


华山路229-285弄, 大胜胡同
上海市优秀近代历史建筑

此外普爱堂还拥有复兴中路森内饭店公寓大楼和华山路大胜胡同(著名物理学家杨振宁教授旧居所在地)等产业，都是有名的优秀建筑物。


首善堂出租的土地最多

外国教会不仅经营建房出租，还经营土地出租牟利，出租的土地租期长短不一，设定的条件也各有千秋；有的租期届满后拆屋还地，有的届期把地上房屋收归已有。地租额按地价增长而追增，最多的有每亩年租高达数万银元的。

首善堂出租的土地最多，条件也最苛刻。如1897年把坐落上海南市高昌庙沿黄浦江的滩地100亩租给清朝政府的官方机构江南制造局，用以搭建专供工人居住的棚屋，议定每亩年租1000银元，以15年为期，期满可续租，但续租时首善堂居然要把年租提高5倍，至 1923年又要照已调高的租额增租1倍，因制造局无力负担如此高租，只好退租，数千工人无家可归，颠沛流离，惨不忍睹，当时舆论曾指责:“首善堂其名称以善为首，如此行径，不知善在何处?”

1926年这个首善堂将一块面积3.121亩的基地出租与国人陈渭泉建造渭义坊住房32幢，议定年地租前 10年16,200银两，中期10年年地租为17,200银两，后10年年地租为19,200银两，租期共30年，当时上白粳米每石(156市斤)仅 5-7两，尽管如此高额地租，首善堂还是与陈渭泉议定租地期满地上建筑物无偿归土地出租人所有。

此外，如金陵中路的恒茂里、西藏中路的久安里，新永安街的永安里也是该堂将土地出租与人造屋，既收高额地租，租地期满复可取得地上大片建筑物的。

接受房地产抵押而放款同为外国教会经营房地产牟利的手段之一。当租地造屋人资金不足，出租土地的教堂便以接受房屋抵押而对他放款。为上海山东南路延安东路口的寿康里基地的租地造屋人天福公司因缺乏部分造屋资金于1925年向土地出租人首善堂借银65000两，即以地上尚待完工的房屋作抵，定期8年，年息9%。在首善堂的盘剥下，天福公司终告不支，至1937年不得不把寿康里的房屋全部交给首善堂抵充债务。

又如在中国航运界居领袖地位的三北轮埠、轮船公司，也曾因资金短绌把自置自用的广东路四川路口的一座办公大楼出抵与三德堂贷款，因一时无力归还，该大楼几为三德堂所攫取，只因三北轮埠、轮船公司是全国性的航运企业，在国内几处重要港口均设有轮埠码头、仓库等设施，在国内、国际均有影响，主持人是大买办虞洽卿，又是全国性的工商界代表性人物之一。于是，乃由天主教会中某华籍重要人物出而协调，才免遭厄运。

外国教会还经营“道契”挂号业务，除自身经由所属国籍的驻上海领事，在向中国人“永租”得土地后照会中国政府取得“道契”产证外，还代他国侨商和无国籍的外侨，甚至弄虚作假也代中国商民，以其所属某外国籍教堂名义“永租”土地，使这些产业在名义上属某外国籍的教堂所有，习惯上称为代客挂号，代以收取挂号费，成为挂号商 , 实际产权另有归属，而在手续上则由作为挂号商的教堂真正的产权人出给“权柄单”存执。

以后该产业如有出卖或产权移转时均在挂号商处办理签证随户，挂号商则收取一定的过户费，遇有该产业的权利纠纷涉讼时，居然可以按涉外案件由该教堂所属国的驻上海领事参加的“会审公堂”审理，俨然为当事人提供一顶冒充某外国侨商身份享有“领事裁判权”的保护伞。

注1：地皮章程，又称“租地章程”。系清朝道光二十五年(1845)十一月由“钦命江南海关分巡苏松太兵备道”道台宫慕久应英国驻沪领事的请求而订立。主要内容是允准英国侨商可在划定的地区租地造房。别国人在议定租给英国侨商建房的地区内租地建房，均应与英国侨商一体遵守章程之规定。清咸丰四年(1854) 复 有英、法、美租界租地章程的订立，该两章程的签订，曾被视为开辟上海租界的依据。

注2：公馆契：在旧上海时期，市民对英、法驻沪领事署习惯上称“X国领事公馆”，当时法国驻沪领事署不经照会中国政府擅自允准本国侨商向中国人永租土地，由该国领事署对永租土地人发给永租契存执该契曾被称为“公馆契”。法驻沪领事署这一行径因背违有关定章，所发的“公馆契”曾不为中国政府所承认。



旧上海地皮大王──程霖生破产记

1931年，工部局估计的上海租界地价，平均每亩银26,909两，比开埠之初升值2041.7%。这一年，上海房地产全年交易额达到1.83亿元，创下历史新高。

这一年，上海地产大王哈同去世；程霖生随即成为新的地产大王，但是因为投机黄金失败，富可敌国的程氏家族竟然一夕崩溃；而一向稳健的周湘云家族不炒作、不投机，捂紧手中的地产，历经风雨不倒，上海滩人称“铁派”，成为真正的地产大王。

程霖生的父亲程谨轩曾是旧上海数一数二的大财主，拥有房地产价值达规银一千余万两，月收房租达数万银元，人称“沙(沙逊)哈(哈同)之下，一人而已”。但是当他死后，由于儿子程霖生、孙子程贻泽挥霍无度，加上投机失败，终于招致破产。

根据1931年程氏债权人集团对其负债清理的帐目，以其房地产抵押的负债计规银14,377,596两，信用借款负债达6,315,261两，合计达规银20,692,857两之巨。由于程氏的欠款，绝大部份来自金融界，一旦无力归还，无形中冻结了银钱业流动的资金，余波所及，不仅影响房地产业界，甚至还波及整个工商业，而昔日一掷千毫无吝色的大老板，也不得黯然泪别其精心设计、富丽豪奢的华贵住宅了。


一、程氏成为上海巨富的秘密

本世纪初，程霖生之父、工匠出身的程谨轩在上海营造业中已小有名气，自从他在承包客户委托施工中，结识了沙逊买办宁波籍的李某后，通过李氏的引介已能与洋大班直接洽谈业务而逐渐取得信任；虽未取得买办桂冠，但其声势和办事的果断与气魄，已凌驾于买办之上，成为买办间管事。此后他就得以凭藉洋主子的权势和财力从事房地产投机成为巨富。

程谨轩又名程谨斋、安徽省歙县人，原是木工手艺匠人，因幼年出过天花，面颊上有少数麻点，人称“麻皮木匠”或称“程麻皮”。缘在清咸丰年间，太平军席卷中国东南半壁，上海发生“小刀会”起义，城厢内外和邻近州县的官绅地主，纷纷汇集上海租界，以托庇于帝国主义的保护。他们需房甚急，房租飞涨。许多外国商人，乃纷纷以最快速度，从美洲购运木材搭建被称为“本格罗”带走廊的木屋平房出租牟取暴利。程谨轩就是在这一历史背景下，以一名干练的工匠被洋商雇用。

由于程谨轩的聪敏能干，又学会了简单几句英语，很快便成为包工头。爱．台．沙逊在沪初设的沙逊洋行原以运销鸦片、军火、花衣(即棉毛纤维)、黄麻等为主，房地产仅为其中附带的经营项目，但他意识到永租土地、建屋出租，所得利润远较其他经营优厚，且无风险后，便逐渐把洋行的经营方向转向房地产业。

有了象程谨轩这样一位对建筑行业十分娴熟，精明能干，在工匠群体中，一呼百应，自然相得益彰。尤其是：当沙逊洋行把经营的主要方向转入房地产后，因铺的面过广，置地所建专供中国商民居住使用的大批旧式里弄房屋即将越逾租界当局所规定的25年的年限，必须更新而苦于资金短绌，不得不忍痛出卖的时候，程谨轩居然能掌握市场脉博，审时度势，为洋主子出谋献策，建议把这些陈旧的里弄连同基地，以较长的年限出租与人翻建新房，所收地租可不低于现房租，这样既无损于沙逊现收入的水平，等到租地期满还能取得地上房屋，且不失其拥有大量地产的纳税人地位，不影响他对租界事务的发言权。

程谨轩表示他本人即愿承租这些旧房及基地，并利用拆下的废旧材料翻建新房。为了使这一谋划取得成功，他几乎把全身解数用上，利用旧砖，砌空心墙，旧门旧窗，接挺换帽，雇用内地流来上海贫苦农民的廉价劳动，所费费用每幢房不足百元，而新招来的租户所收租额却可高于原租两倍以上，l-2年便可收回全部成本。

如此营运，洋老板非常高兴，因为他并未减少收入，且仍保持其纳税大户的形象，而程值轩却能在十余年间陆续从洋老板处租地拆旧翻新，掌握了原沙逊所有的一部份地上房屋，可谓各得其所。

经营中程谨轩既以自己的信用和拥有的地段优越的地产押与他人而取得贷款，又接受他人的房地产抵押而放款，前者用以筹措资金，后者用以控制押款人不得把产业卖与他人。他勾结地保对当时尚属农田菜圃的西区田主人巧取豪夺，在地价节节上升的地产市场，真是左右逢源，在他手里的1元钱，往往可当2元甚至3元来用。

由于上海的繁华商市原是从今南京东路外滩向西延伸，也是以今南京东路为中轴，向南北两侧展开的，地价以今南京东路外滩，即今和平饭店的基地为最高(1899年每亩价规银18500两)，向西逐步递减(同年在今南京东路浙江路口华联商厦基地地价仅合前者的半数为 9500两)，至若南京西路今国际饭店店址，当时尚属农地的地价每亩价银只数百两。其差距常以倍计或数十倍计。

当程谨轩意识到上海的地价普遍上升的同时，特别注意到西区地价上升的势头，必甚于已繁盛的中区，于是他不遗余力把其所拥有的资金和所有能够调动取得的信贷，大量购置酉区地产，并以新购的地产再押款，再购置。

所置产业有多达数十亩、两面出马路的建房基地(如今南京西路常德路口静安公安分局和南京西路1522弄整弄花园住宅群址)，有三面出马路面积近百亩的大块地产(如南京西路、北京西路与石门二路交叉地段即德义大楼和王家沙花园路两侧的和合式花园洋房等基地)。

而事态的发展证明，西区自成为租界新区后，市政建设日臻完备，人口不断增多，华洋巨贾也纷纷从租界中区迁往西区营建住宅(如英商汇丰银行大班在南京西路西康路口所建居住的红砖巨大建筑物及其以西各个相连的花园住宅群等)，过去每亩地价数百两至千两左右的基地，在3-5年内竟涨至万两以上，此时程谨轩遂能从其投资不久新置地产上涨的地价中，取其增值的一小部份用以偿付本产业抵押贷款的本息，或出售其中一小部份，得款建房，谋求更大、更多的厚利。这就是程谨轩得以成为上海巨富的秘密。


二、巨额财富挥霍殆尽

程谨轩自成为上海屈指可数的巨富以后，他不象我国许多成功的工商业者深知创业之不易，而兢兢业业。这也许因为他致富得来甚便的原故。他对下一代也缺少应有的家庭教育。

他有两个儿子，长子是个聋哑残疾人，不问世事，生一子名程贻泽，为程谨轩长孙。次子名程霖生，染有鸦片癖。据说霖生的吸食鸦片还是乃父怂恿的，因程谨轩认为：染上鸦片瘾便不大可能涉猎他事，不会冒风险，可以保全其千百万家产，但后来的事实，并不如此。当程谨轩逝世，千万遗产由程霖生掌握后，其生活之豪奢，涉猎世事之荒唐，远非乃父生前所能想象。

程谨轩遗产中绝大部份是房地产，当时程氏在今南京西路常德路口有地产数十亩，坐北面南，地段优越，气势雄伟，霖生便选定这一块地的西半部与常德路转角处建程氏新宅，面南沿南京西路建门楼，门外安放石狮一对，在口字形正宅门前广场，筑池养鱼，以鱼与余同音，借得口采；正宅内侧，环以游廊，大小房间数十间，配以当代最豪华的陈设。


南京西路1550号, 程霖生豪宅
现该楼使用单位是上海市公安局静安分局
程霖生厌倦西方传统的建筑物外貌，也不爱中国民族风格的宫殿式建筑，却相信阴阳五行，授意建筑师为他独具心裁设计建造一座外围封闭，内绕游廊主屋，配房前门楼，双狮拱卫格局的花园洋房。该花园住宅占地8500平方米，门前坐有两只石狮子，分列左右两旁。园中建造了一幢八角型式的庭院，高三层楼，中间有大理石的阔型楼梯，庭院后面又建有四层十六间楼房，其中二、三层与庭院相通。

但程霖生对此高度物质享受仍不满足，他甚至还考虑到宅外环境的协调。宅西的常德路，林荫夹道，绿叶扶疏，面南今南京西路，系当时公共租界的东西干道，地段环境，是无与伦比的，唯其宅东大块空地，当时曾为其侄程贻泽纠集小友作练球的场地，影响其新宅的恬静环境，而建造普通里弄房屋，进出多一般市民，似乎也使其豪华新宅逊色。

因为在他的心目中，能和他这个千万富翁相邻的亦必须是具有一定社会地位、以汽车代步的“四轮阶级”，所以他决定在余下的暂作球场的不小地块上，建造双开间三层花园住宅34座，每座住宅均配有客厅、餐厅、起居室、卧室、卫生、暖气设备和宽敞的汽车间，月租300余银元，当然只有那些达官显官、华泽富贾才有资格租用，也就是说只有这些人才有资格做他的邻居。



南京西路1522弄花园住宅, 程霖生所建
建筑面积5688平米，占地面积8293平米
上海市历史文物


长期生活于豪富巨贾家庭的程霖生，压根儿不知稼穑之艰难，他在吞云吐雾，锦衣玉食，声色犬马之暇，突然对书画古董文物发生了兴趣，为了显示其高雅情操，在宅内辟有画苑和书斋，经常出入于古玩、文物之肆，对一些文物还会发一通似懂非懂的议论，结交前清皇朝的遗老遗少，俨然是个鉴赏家。一些文物商人知道他是上海滩上数一数二的巨富程老板，故意加以奉承，说他有一双法限，最能识别字画的真伪，曾以不少赝品冒充稀世奇珍，从程霖生口袋里挖出重金。

而最为耐人寻味的要算程霖生在其新宅所辟的“石涛堂”了。他说他最爱石涛和石涛的画，爱石涛主要是受其清淡高雅，具有愤世嫉俗的傲骨，石涛的画，正如其人。为了收集石涛珍迹，他真是孜孜以求，不借重价，为此吸引了众多的文物商人和掮客奔走于他的门前。

有一次，程霖生不知从何处得知石涛遗作中有一幅山水画，一反山水画类多风光旖旎的传统，画面所示竟是残山剩水、一片凄清，山边有一老翁孤零零的垂钓，对时代的寓意很深，便刻意追求，志在必得。当时有书画掮客顾某，受命搜求，但顾某从未闻知石涛有此遗作，更不知画面情景。时值当时尚属青年的画家张大千来沪，谈及此画，画家见多识广，领悟了画意，但说刻意追求，未必可得，顾某便怂恿仿制，制成后价售与程，可得万元。在顾的一再游说下:“从程霖生处取一点不义之财，并不算缺德，……”加之当时画家有赴敦煌参观学习的计划，正苦于行囊短绌，价售所得八成归画家。以张大千的高超技艺，仿石涛的画风，果然竟能乱真。

尤令人发噱的是:这时程霖生已得悉张大千逗留在沪，为了炫耀其收藏之富，请他来家作客，他们相偕参观了“石涛堂”。主人特地出示了所得的精品——一幅由张大千仿制的膺品，傲然自得。这不禁使张大千感到无限怅惘，内心也有所不安，但又不便说破，也只好奉承几句。程霖生除了自命风雅，字画之外，还收藏了古今中外的图书典籍，盛以红木书框，配以玻片，每天由婢仆指拭，光可鉴影。他并无较高文化水平，收藏的图书典籍，无非作装饰门面之用。


程霖生的信札

程霖生的胞侄程贻泽看到了乃叔的新建住宅如此豪奢，宾朋满座，挥金如土，婢仆成群，所花巨款，原为祖父所遗，想到自己身为长孙，应得遗产自不能有逊乃叔，于是亦步亦趋，选定今北京西路泰兴路口程家所拥有的大块土上大兴土木(即今上海市人民政协所在地，泰兴路306号)。

这时程贻泽已是青年，读书之暇，酷爱体育，结交体育界知名人士，与一些球星称兄道弟，且崇尚西方生活方式，所以新建住宅除保持豪华的居住条件外，还配有舞池，篮球房、弹子房、练球场和游泳池等，正宅东侧另有一所附属本宅的小洋房，楼下做程贻泽经租帐房，楼上做球友宿舍。既兼有体育俱乐部的特色，又带有收租(房租)院的庄园气味。

程贻泽年轻好胜，乐善好施，兴之所至，千金不吝，虽酷爱体育，但技艺不精，其寡毋以球场如战球，坚不允许外出练球，球友们便拥戴他担任领队，他则以捐赠球衣、球裤，担负球队一切费用，热情款待球友相酬答。他曾组建了一个足球队，取名为三育队，后来把三育队扩大为优游体育会，组织优游足球队和强华篮球队，聘请著名教授练舒鸿等担任教练，在他领队的球员中，曾出现过足球名将李宁和号称“铁腿”的孙锦顺以及篮球名将王南珍、蔡演雄等。

1929年他还曾出资率领优游足球队运征日本，战绩二负二胜。优游足球队在上海取得盛名以后，作为领队的程贻泽在体育界顿成风云人物，他不时组织球队与旅沪外侨和外国驻军的球队作友谊比赛，也邀请马来西亚、菲律宾的华侨球队来沪比赛，热情招待，临别还送礼品。

为炫耀其身份，取西名台尼斯程，把他家投资建成的南京西路石门二路口的大楼(今少年儿童图书店所在处)定名为台尼斯公寓(中文叫德义大楼)，一语双关，还寓有台尼斯程讲道德、尚义气的意思在内。这座旅馆式的公寓，在程贻泽的安排下，经常保留相当一部分空房，供其安排外地客队球员住用。


德义大楼, 南京西路778号
新瑞和洋行设计

程氏叔侄虽分宅而居，但并未分析遗产，程贻泽只知一味豪奢，花钱如水，只要有钱可花，他就不问盈歉。程霖生除自命风雅，结交三教九流外，千万家财，并未满足其欲壑。他不甘居沙、哈之下，1923年至1926年间，他曾把手头现金投资开设衡余、衡昌、泰昌等六家钱庄，这倒不是有意从事金融，而在于执银钱业的牛耳，以调动资金，进行投机。

他相信风水、看相，算命。天文生(又称阴阳生)为他相宅，说他的新宅“地脉悠长”是大富之家；星相术士告诉他“流年”大利，必将暴富。就在1927年至1929年左右，上海标金市场涨落极大之际，他开始做起标金投机。初战告捷，益信流年、风水之说，便放胆大做买空卖空，盈亏常以数十、百万计。

当投机遭到失利、手头现金已感拮据之初，以程氏在沪的声望和偌大房地产的厚实基础，尚不难在银钱业通融巨款，但当泥潭愈陷愈深，行庄对其只借不还，难以续借之际，他不得不转向外籍银团借款。他曾向英商德和洋行借款规银300万两；而洋行并不相信程氏的信用，提出要有可靠的押品，并须控制押品的日常收益，霖生因亟需巨款翻本，不得不拿出他最心爱的产业用以押款。大凡赌徒越输越要翻本，当输红了眼便不顾一切，失败得也就更快。

程霖生从事标金投机原与赌博无异，等着他的尽是失败。曾几何时，千万家私，尽付东流，还负一身债。最后，不得不宣告破产。总计程氏叔侄到1931年破产清理时止，欠债已超过规银2000万两，他们虽拥有价达规银一千余万两的财产，但已资不抵债，后经债权团协商，除有押品的债务，以押品照值作价抵允本息外，信用贷款部份用程氏全部房地产照估价升值35%来抵偿，以便了结(当时曾有英商爱尔德洋行和业广地产公司主其事)，实际上也就是以其信用贷款按一定的折扣作倒帐处理。

债权人之一的英商德和洋行，由于行方坚持要有可靠押品，且押品的实际价值必须高于押款金额一定的百分比，又控制了押品的收益，竟未受到程氏破产的影响，而吃大亏的全是中国银钱业行庄。

在程霖生叔侄的破产清理中，南京西路的德义大楼及其北面的石门二路41弄(旧称王家沙花园)整个产业归福源钱庄接受(后来转卖与中国银行)，南京西路1522弄花园住宅34 幢由债权团转卖与振华纱厂老板薛文泰。程霖生在南京西路常德路口的住宅归四明银行承受(后来辗转归华侨银行)。程贻泽在北京西路泰兴路口的住宅作价归同安公司所有。至于各行庄对程氏的信用贷款，统依英商爱尔德洋行和业广地产公司的估价升值35%作价了结。

程氏破产后不能再过以前的豪奢生活而迁出原居，所有的古玩、字画、图书、家俱等，有的出卖偿付零星债务，有的出卖以充生活所需，这时他才发现过去所购得的古书、名画，许多都是赝品，愤恨之余，意扬言要报复，特别是以万元购得的“石涛”残山水画，曾计议要通过上海某“闻人”对仿制者下手，使这位蜚声海内外的画家(张大千)为之不宁，但不久传来程霖生病故的消息，这一阴谋也就告吹了。

三、破产余波和影响

程氏叔侄的破产固然由于他们挥霍无度加上醉心于交易所投机而造成，“货悖而入者，亦悖而”这种赌博式的投机失败原不足道，但是因其用以一搏的资金，动辄数百、数十万银两(当时一般银行的资本不过数十万两，即如一些知名度很高的银行亦不过一、二百万两)，波浪所及，市场为之动荡，许多素称稳健的行庄，顿因其往来的大户——程氏叔侄头寸失灵而濒于搁浅。

原来程氏以上海巨富的声望和实力与行庄开户往来，总的来说存余的多，透支的少，行庄还可借程氏的声望，招来他户存款，所以对程氏十分尊重，所有透支，尽量满足要求，何况他今天透支，明、后天即可解进。后见程氏支票雪片飞来，独不见现款解进，才发现其投机失败。行庄为了拯救自己，不得不予以退票，但已蒙受损失了。

程氏投机失败，对金融业的影响，首当其冲的是他曾于投资的衡余、衡昌、泰昌、鼎元、成丰、吉昌六家钱庄，他们各以对程氏放款过多，周转失灵而倒闭。即如当时身任钱业公会理事长秦润卿投资开设的“四恒”(即恒兴、恒隆、恒大、恒赉)一贯以稳健著称，也因对程氏放款多达86.6万两，吃了倒帐，经受了严峻的考验。

程氏宣告破产后，曾由上海银钱业自组公益银团清理其债务，所有程氏拥有的大小房地产除已作抵押者外，概照产业估价组织“统一公记”、“同德公记”两家房地产公司对接收的产业标卖，然终因数额巨大，非一般投资者所能问津，只好由债权人吃进。

虽说债权、债务了结，而行庄把流动现金变成呆滞的房地产(当时因世界经济危机已波及上海，银根奇紧，外商银行已不接受房地产押款)，可说是吞下了苦果，以致有些行庄，出于对现金的需求，不得不把吃进的产业降价出售。加之这一年(1930年)年终结帐，银根愈收愈紧，金融界险象环生，市面越见萧条，各业有的甚至停止交易，幸经当时的政府同意延期结帐，市面才稍有起色，勉强渡过难关。

初，程霖生投机失利，因其举止、排场一如往昔阔绰，外界因不知情，瞒过了金融界，即其兄嫂和胞侄程贻泽亦不知情。乃至霖生投机一再亏蚀，卒至破产清理，要把贻泽母子居往的今北京西路泰兴路口的安乐窝也要拿出抵债，才大吃一惊。当时贻泽母子曾提出房地产是两房共有，不承认霖生有处分权，因此债权、债务的谈判中出现了波折。

最后经一再协商，以当时租界范围内以道契和权柄单为产证的房地产，其抵押、买卖均由本道契挂号的洋商办理，而洋商挂号规定，只认产证和原留印鉴或签字，程氏所有房地产产证既为程霖生所持有，霖生便是产权代表人，所签署的过户书，符合洋商挂号移转的手续，因此所提异议不能成立。当然在调解过程中，少不了给程贻泽母子一笔慰藉金，这又是债权人的另一笔损失。

上海滩房地产巨商──周湘云与中国第1号车牌

周湘云家族原居宁波，曾祖是当地名医。鸦片战争后，周湘云父辈三兄弟来到上海滩淘金。

周湘云父亲周莲塘起先在老牌的沙逊洋行当职员。为外国人代办置房买地，代办出了名气之后，周莲塘在苏州河以北、现南京东路和江西中路一带买进了若干旧房基地，成了那一带最早的房地产商人之一。幸运的是，周莲塘买的地靠近外滩，逐年升值，十年间他就成了“海上闻人”。

不久，周莲塘的地产公司“周莲记”在老沙逊洋行挂牌，到20世纪初周莲记稳扎稳打，在市中心有了十几处整块的里弄房地产。在上海滩的里弄中，只要带有“庆”字的，诸如宝庆里、恒庆里、福庆里、吉庆坊、肇庆里……，都是周家的产业。

周莲塘去世时，大儿子周湘云只有13岁。衔玉而生的周湘云赶上了几次租界地皮价格飞涨的良机。第一次是辛亥革命前后，租界人口大增，房地产价格随之大涨；第二次是1924年江浙之战，再次引起租界人口和地价上涨；由于租界不断吸引人口和资金，地价持续上升，周家始终捂着房地产当着“铁多”派，等到周湘云 1943年去世时，全部家产达8000万，在公共租界工部局纳税人的名册上排名第五，同时其弟还拥有上海“一号”汽车牌照达40年之久。


周家的豪宅

周家的豪宅座落在现青海路44号。这幢房子建于1936年，以其主屋华丽、配以面对“船厅”而显示其独特风格，此房的建筑面积3021平方米，花园是中式的，除了小桥流水、曲径山石之外，还有几棵古木尤为引人注目；一棵是百年古藤，历经沧桑仍蜿蜒道劲，另两棵是百年香樟，粗壮挺拔、浓荫蔽天，为这座花园住宅增添了几分古意，住宅墙上的铁牌刻着建造的年月和洋行设计师戴维斯.布鲁尔德名字。




上海青海路44号，周湘云的豪宅
这幢房子1956年由房主投入公私合营
现为岳阳医院青海路门诊部


住宅是现代式风格的，钢筋混泥土结构，体形变化丰富，强调水平线条，淡绿色的釉面砖饰面，平屋顶，四周砌女儿墙围护。步入大厅，两片装饰艺术派风格的玻璃墙，对称地镶嵌在当年很时髦的旋转大厅门旁。卫生间里1936年的浴缸在今天也不算落伍，小门后面有一个活动的吧台，里面的水池上方还有沙滤水。


南墙上雕出的圆窗很特别


抗战之前，那时除了外滩一带的银行大厦和洋行大楼，一般楼房里极少安装电梯，而周家的这幢房子只有三层楼，居然也安装了电梯。而且一直通到屋顶，虽然上上下下快 70 余年了，但它依然步履轻盈。最令人称奇的是，他家不仅马桶是抽水马桶，连走廊里的痰盂也是抽水痰盂。室内考究的装修和先进的设施，体现了主人自身的经济实力。

一栋三层楼房，大小52间房，造价费用40万法币，这以抗战之前的行情看，可称得上是价格奇昂了。难怪周湘云的儿子周昌善曾讥讽说:“人家一座华懋饭店造价也不过40万!”

1950年秋，这座花园住宅由国家租用，由华东局外贸部机关使用。数年后，华东局外贸部迁至新址，这儿就成为岳阳医院第五门诊部，后改为岳阳医院青海路门诊部至今。

解放后，周家的花园私宅有的成为静安区少年宫(南京西路804号)，“学圃”花园上修建了延安饭店(上海延安中路1111号) ，华山路花园则现属华山医院一部分(上海市乌鲁木齐中路12号)。


周湘云与中国第1号车牌

清朝末年，上海成为中国第一座有汽车行驶的城市。当时，有个英国医生要离开上海，便将他拥有的戴姆勒——奔驰汽车转卖给了周湘云。周湘云买下这辆车后，就到上海工部局申请牌照，但工部局捐务处却难以确定汽车该归于何类，便决定将这辆车暂时归在马车项目下，从轻征税，每月只付银洋2元。

到了1911年，进入上海的外国汽车逐渐多了起来，上海工部局也订出了章程，决定给汽车发放牌照，并规定从1号到500号为私家车。私家车牌照的样式为黑底白字，每季度每辆车缴纳税金15两白银。章程颁布后，周湘云捷足先登，取得了“001” 号车牌。

周湘云在取得这中国的第1号汽车牌照后，有喜更有忧，为了保住这块汽车牌照可谓是费尽了心血，也成为他人生中的一段传奇经历。因为在当时，上海许多有财有势的人物都觊觎这块中国第1号车牌，不择手段地想弄到手。工部局捐务处的承办人不断受到各方面人情的包围及其他方面的压力，被弄得不可开交。其中，英国籍犹太人哈同看上这块第1号车牌后，先是找到周湘云商量，要求周湘云将这块牌照转让给他，被周湘云拒绝后，哈同便恼羞成怒，扬言要以武力抢夺这块牌照。

没过多久，上海工部局为了应付哈同咄咄逼人的威胁，便准备以周湘云违反交通规则为由，将“001”号牌照加以吊销。周湘云得知后，便以治其人之道，还治其人之身，使出一个绝招，干脆把“001”号戴姆勒——奔驰汽车锁进车库里不再露面，而另买了一辆奥期汀轿车。这样，“001”号车牌就神秘地失踪了，上海虽然有“001”号车，却再也无人见到出现在大街小巷上。

1943年周湘云去世时，他的全部家产达8000万元，在公共租界工部局纳税人的名册上排名第五，同时还拥有尘封了多年的“001” 号汽车牌照。


红顶商人

由于清代流风余绪的影响，周湘云在光绪朝后期，曾花了几万两银子(据说是四万两)，向清王朝捐了一个“上海即补道”的官衔。上海道相当于上海市长，“即补道”是“候补道”中最高的级别，按说是可以有缺即“补”的。周湘云本是房地产商人，本来也并不真想当官，捐个官主要为抬高身份，便于结交官场。光绪皇帝驾崩之后，周湘云曾亲自去崇陵(光绪寝陵)种树，还捐了一大笔钱报效清王室。据说因此一举，他又升到了三品。按照清廷旧制，三品官就有“大红顶子”戴了。所以周湘云在1908年就是一个“红顶商人”了。


古物收藏大家

周湘云藏有青铜器、字画、瓷器、田黄石印章。他的碑帖收藏最负盛名的是唐虞世南的《汝南公主墓志铭》、唐怀素的《苦笋帖》、宋米芾的《向太后挽词》、元赵孟俯手卷、明董其昌《临淳化阁帖十卷》等。画则有元黄公望的《富春大岭》残卷、元王蒙《春山读书图》等，至于四王、吴、恽之下，石涛、冬心、新罗之作，更是难以枚计。碑帖收藏方面，则几乎全是端方的旧藏。

周湘云谢世之后，周家不再买进古物字画。但他的夫人施彤昭恪守夫业，家中的藏品迟迟没散出于市场。上海刚刚解放，作为文物保管委员会副主任的徐森玉亲自登门拜访了施彤昭和周亦玲母女，经过几次磋商，周家首先出售的是两只西周的齐侯罍 , 为上海文管会购藏。其中一只在展出时，被郭沫若看中，后来就调拨到北京入藏在国家文物机构。接着徐森玉又从周家为上海文管会购进怀素的《苦笋帖》和米友仁的《潇湘图》，两件共计价人民币两亿元（相当于今日之两万元）。

八卦一下──

周家到了抗战后期已拥有8000万家产，加上一号汽车在客观上的广告效应，更使得周家身价百倍。但是周湘云本人生活上很朴素，几十年间始终是宁波人持家节俭的老作风。他平时布衣布褂，脚穿布底鞋。太太施彤昭是施肇基(中国近代著名外交家)的侄女，也是节约惯了的，平时连肥皂头(指用剩很小了的肥皂碎块)也舍不得扔掉，总是把它们捏在一起，或是泡成肥皂水，下次洗衣再用。他们的亲戚曾对人说: “你们猜猜看，我家老太爷的冰箱里放着什么?告诉你们，你们也决不会相信，那里面经常可以看到咸菜、黄泥螺、臭豆腐、臭冬瓜……”其实这个亲戚讲的是实话，老太爷的饮食，在没有客人来的时候，就全是宁波土菜。



一个穷洋人在上海滩的发达史──地产大王哈同



哈同，全名欧斯．爱．哈同 (Silas Aaron Hardoon) ，
是旧上海有名的犹太冒险家，地产大王。

民国初年，上海滩出了一个家喻户晓的大富翁：哈同。

哈同全名为欧司．爱．哈同(Silas Aaron Hardoon，1849-1931年)，英籍犹太人，出生于巴格达(今伊拉克首都)的一个商人家庭。他上有四个哥哥，下有一个妹妹，父亲是设在巴格达的沙逊洋行的一个小职员，全家生活并不宽裕，五岁时随父亲迁居印度孟买，六岁时其父去世，生活更为艰辛。哈同要帮助母亲做些杂务谋生，拾破烂，捡煤核，拣瓜皮烂菜，这形成了他勤劳、俭朴的习性。

1871年其母也因病逝世。1872年哈同21岁时只身出走香港谋生。由于在香港混得不得法，于第二年到上海找出路，当时他一文不名。

哈同通过舅父昔日的老同事的介绍，进入上海老沙逊洋行供职，先做看门人、跑街，后来成为烟土仓库管理员和收租员。由于工作勤勉，头脑灵活，1869年被提拔为高级职员，任新沙逊洋行协办兼管房地产部。在任期内，他工作卖力，办事井井有条，深得上司信赖；同时他也私下营放高利贷，开始涉足房地产买卖。

此后，哈同参与该行鸦片买卖、放高利贷及房地产经营，升为地产部经理，个人积蓄日渐增多。

哈同的发展眼光蕴藏着较为敏锐的政治嗅觉，1883年中法战争全面爆发，租界内许多人纷纷出逃，这时担任老沙逊洋行房地产管事的哈同却认为紧张的形势不会持续太久，主张乘此良机以低价购进大批土地，多造房屋。老板接受了哈同的意见，照此办理。哈同本人则 看准这个机会，倾囊而出，以低价购迸今南京东路一带大量房产。

正如哈同所预料的，中法战争很快结束，大量人口的涌入使上海租界的房地产价格猛涨，老沙逊洋行老板从房地产一项上就获利润高达500多万两银元，而哈同个人也因低价购进的地产价值骤增而成为百万富翁。

1886年，哈同转入新沙逊洋行任职，同年与罗迦陵结婚。罗是一个混血儿，1864年出生于上海浦东，其母沈氏，其父罗路易，为一法国水手，罗日后对哈同的事业助益甚多。

1887至1897年，哈同任法租界公董局董事。1898年起又担任公共租界工部局董事，并任英国驻华法庭陪审员，直至1901年。哈同由此成为当时上海滩上洋人中的显赫人物。

哈同通过参与租界当局活动，掌握各种机密情报，从中获取发财致富的机会。 1899 年英美将公共租界的范围，向西向东扩展，扩充面积达22,827 亩，哈同由于事先参与制定 “越界” 的线路图，于是他就筹集资金以低价大量购入 “越界筑路”两侧土地，并建造房屋。等到越界马路开通，地价暴涨，他一下子就获得了几十倍甚至几百倍的暴利。

1901年，哈同在南京路开设哈同洋行，注册资本200万两，经营房地产及进出口贸易。哈同在从事房地产经营是眼光独到，看好高楼建筑，注重南京路建设，1901年至1930年间，他在南京路一带，置地建房，成为上海著名的“地皮大王”。他在南京路拥有土地16块，面积111.576亩，占南京路地产总面积的44.23% ；到30年代，他在南京路房地产的数量已经超过沙逊，在上海居于首位。南京路两旁的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里、慈庆里、慈顺里，都曾是哈同的产业。

哈同积极从事房地产投机经营，每买进一块土地后，立即以其公共租界董事名义向汇丰银行抵押，拿到钱后再买进另一土地，如此循环往复，以较少的资金购得大量土地，哈同洋行靠出租房屋和地皮时赚了暴利，哈同计算收租的时间与众不同，他以阴历月份订约收租，因为阴历计年遇到闰月便可以多收月租。

哈同还通过积极贩卖鸦片取得暴利。

随着上海逐步开发，地价不断上涨，赢利越来越多。他曾花费60多万两银子、用四百多万块铁黎木铺设南京路(从外滩到西藏路），促使房地产大幅度增值，在上海传为盛事。民间流传着这祥的歌谣：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”

1916年，他将南京路浙江路口的一块以18,000两银子买进的地皮，租给永安公司建造百货大楼，年租金5万两，租期30年。按规定，到租期满时，哈同可以获得150万两的巨款，外加一幢大楼。

哈同利用担任公共租界工部局、法租界公董局董事之职，勾结捕房和律师，拉拢当地地保，软硬兼施，陆续在西摩路、静安寺路、长浜路一带，低价收买土地170余亩，1904年起，在涌泉浜(今南京西路)建造私人花园，1910年竣工，花园以欧司．爱．哈同与罗迎陵(罗俪黎)的名字中各取一字命名为爱俪园，又称哈同花园。

园内规划设计，仿大观园式样，小桥流水，亭台楼阁，景色幽雅宜人。园分内园与外园，内园有黄海涛声、天演界剧场等，外园有渭川百亩、大好河山、水心草庐等三大景区，全园景点不下二十余处。

爱俪园到1917年扩充为200多亩。在相当长一段时间内，此园为上海园林精品。哈同在此度过20余年晚年生活。

1915年，哈同在爱俪园内设立一所仓圣明智大学，学生从膳食、住宿到学杂费全部由园内提供，先设小学、中学，后来有了大学和仓圣明智女校。仓圣，指传说中创造文字的圣人仓颉，1916年，园内又成立广仓学会。学校与学会，均以研究中国古代文字、古董和典章制度作号召。王国维、章一山、费恕皆、邹景叔等学者都曾在里面教书、编书、做研究工作。


孙中山， 徐悲鸿曾在哈同花园居住过，
徐悲鸿与第二任夫人蒋碧微女士在哈同花园相识，
章太炎与夫人汤国梨的婚礼也是在哈同花园举行的。


曾显赫一时的爱俪园(即哈同花园)，到了上世纪40年代后渐渐衰落了。
到1955年，哈同花园被一座也曾经红极一时的建筑—— 中苏友好大厦(即如今的上海展览馆)所取代。从此，哈同花园便被打扫得干干净净，什么也没有留下。


此外，哈同还在杭州西湖边建造了一座风景优美的“罗苑”(今杭州美术专科学校)，在北京购置了一所前清官员的旧宅（北京安定门外永康胡同），人称“北京哈同花园”。

哈同八面玲珑，多方交结。早在清末年间，就同清王朝王室成员结拜过干亲，哈同之妻人拜清隆裕太后的娘为过房娘。他还同章太炎、蔡元培、孙中山等革命党建立了联系，并予以资助。 1911年当武昌起义成功后，他加强了与革命党的联系，主动借花园给革命党开会、议事。同时，他也与一些地方军阀、官僚建立了密切联系。

哈同勤劳，俭朴。对待自己的事业，兢兢业业。晚年，即使年过70，照样按时到办公室上班。他总是亲自签订各种合同。他一生无子女，收养了大量上海市民子女为养子养女。

1931年6月19日，哈同病势于上海，终年80岁。据英国驻上海领事馆估计，他留下的遗产达1亿7千万美金 。遗产全部留在上海，有土地460余亩，房屋建筑1,300余所，除哈同花园外，还有市房81幢，住房544幢，仓库3幢，旅馆饭店4幢。这些遗产，曾引起著名的“哈同遗产案”。

【说明】

所谓“越界筑路”，就是在租界范围之外铺设道路沟渠、架筑桥梁、牵引水电瓦斯、安设巡捕房。由于越界筑路带来了公共交通及地方治安等诸多便利，沿途的房地产业蓬勃兴旺，上海的城市空间因此由传统的中心区域——外滩地区不断向西、向北扩张。

毫不夸张地说，远离当时市中心区域的静安寺及徐家汇等地，之所以能成为后来新兴中产阶级的城郊住宅区，正是越界筑路的后果。1908年，租界当局正式开通一条从公共租界西区的愚园路起，经赫德路、爱文义路、卡德路、静安寺路，东向终止于外滩的上海总会的电车路线，贯穿了租界最核心的金融商业中心与当时最偏僻的西郊。这条交通线的开通，意味着从此上海西区不再是荒僻的远郊，而是城市精英的乐土。

这样看来，20世纪30年代后大量中产阶级城郊住宅形式的新式里弄与公寓、洋房在这一地区的集中亮相，实属历史的必然。



昔日上海滩外国房地产商及其买办

“买办”是外商来华贸易应运而生的特殊阶层。在我国系指外国资本家在旧中国设立的商行、银行等所雇用的中国经理。在清初，买办系专指为居住广东商馆为外商服务的中国公行的采买人或管事人；鸦片战争后，因废止了公行制度，外商乃遴选当地中国商人代理买卖，故称“买办”。

1843年上海开埠后，外国冒险家涌来上海淘金，他们既要在这里立足，首先必须占有土地，以供建房使用，于是出现了“土地章程”，从而有了租界。但是根据土地章程向国人永租土地并非轻易可得。由于外人对汉语和上海方言一时不易学会，且不谙此间风土人情，旧中国的金融制度如钱庄、票号的办事手续他们也不易搞清，加上度量衡制度及货币银两的换算复杂而不统一，如果他们不在国人中物色买办为其助手成为其代理人，就寸步难行。所以把旧中国的买办称之为外国侵略者对中国人民剥削、掠夺的帮凶并不过分。

外国商人在我国从事贸易几乎遍及各行各业，当然其趋向和选择须视行业的利润厚薄以定取舍。上海房地产行业的形成和开发为什么先从外商开始，这主要因为房地产的高利润对他们产生了强烈吸引力的缘故。他们看准了上海是一块宝地，城市发展的前途不可限量，便竞相投资开发。其中首先是英国商人，他们很快便跳出永租土地原只可作自用的圈子，擅自修订《地皮章程》，在从事原先业务的同时，兼营房地产业。其中以怡和洋行和英美烟公司可为代表。他们甚至在各拥有大量出租房地产外还搞投机买卖。

在高额利润的吸引下，大批外商房地产公司便如雨后春笋般地纷纷出现于上海滩上。如英商业广地产公司，早期的资本仅规银一百万两，但通过发行债券与金融资本相结合等手段，其经营资金常为其资本的几十、百倍。又如早期从事贩卖鸦片、军火、棉麻发家的(英籍犹太富商沙逊所开设的)沙逊洋行，也在经营地产获利更多的吸引下，把资金的大部迅速转向房地产，曾先后组建了华懋地产公司、上海地资投资公司、远东和三新等多家专业房地产公司，建造了高礼文公寓、华懋公寓(今锦江饭店南、北楼)等高层建筑物以拓展投资开发业务。

再如法商中国建业地产公司于1920年成立时资本仅规银二十万两，因连年得利，至1933年资本已膨胀至美金280万元，而实际资本又为资本的数十倍，建造了毕卡第公寓(今衡山宾馆)淮海大楼等楼宇。还有如美商普益地产公司，1925年来沪创设时资本仅52万美元，数年内即拥有卜邻，大华等精美公寓和四川中路110号办公大楼等产业，资产达原投资数的几十倍。

他们之所以获得如此成功，除依靠帝国主义特权外，毫无疑义与他们所雇用的买办有直接关系，而买办的精明干练和对洋人雇主的忠诚尤为关键。与所有的洋人大班一样，无论是兼营或专营房地产业的外商，无不以聘得既忠诚于雇主，又能长袖善舞、具有纵横捭阖魄力的强人为物色之对象。尤其因房地产经营还不同于一般商品的销售，向国人永租土地必须与中国官府打交道，非取得地方绅董、地保的支持不可。当然对主子的忠诚矢志仍是先决条件。

外国雇主尤其是英商洋行的大班，习惯上倾向重用买办世家。例如怡和洋行公和祥码头公司老买办顾某故世，外国大班迫不及待地把顾某的正在学校就读、不足二十岁的儿子招来委以重任成为最年轻的买办。为了使其矢志忠诚地为洋行服务，曾把怡和洋行甚为可观的出租房屋交给他以他的个人记名组成“Ｘ记经租处”经租管理，既赋以权，又予以利，用来坚定其意志。又如英商汇丰银行著名买办席正甫家族，祖孙三代相传，也出于同一原因。

但是买办层次中仍不免有羽毛丰满远走高飞自谋发展的。如英商业广地产公司的孙春生，他是业广老买办孙某之侄，十五岁入业广买办间为练习生，以机智伶俐为侪辈冠，加上乃叔近亲世系等关系，满师不久即成为高级职员，旋又升为公司副经理(见1946年8月26日《申报》)，因当时的洋行买办亦称华经理，孙遂以华副经理身份侪身于买办之列，但孙春生并不以此为满足，当他熟悉了中、外客户和有关房地产的业务和法规以后，于1925年即辞去业广公司的职务，独资创设锦兴地产公司，除不能象外商可办理永租契(即通称的道契)挂号业务外，其余如房地产投机买卖、建屋出售和出租、代理经租、工程设计、营造建筑和租地造房等无所不办。且其经营的方式方法甚至较洋行还灵活便利，故发展得很快，为同行瞩目。他曾先后与几十家行庄通信贷往来，最多时可以透支一、二百万银两，营建并拥有锦兴大楼、太阳公寓等优美建筑和百余幢里弄住宅出租或出售。

又如英商泰利洋行买办陆仲甫，他原是因老买办陶敬斋死后，儿子陶善荪继承父业，因年轻缺少经验而聘来与小陶合作的。不意陆仲甫在羽毛丰满后，竟以买办有权动用买办间存有的现金(多数是经租产业中收得的房租留待结帐转交房主的现金)跳过泰利洋行私做生意。他曾勾结地保在曹家渡、小沙渡一带购地转卖，赚钱不少，事为外国大班所知，遂把他辞退。陆在泰利任买办三年多，离去时已有家产五、六十万银元。

由买办而成房地产商或由买办而成为房地产大业主、成为百万、千万富翁的事例不一而足，如英美烟公司的买办郑伯昭曾在泰利洋行买办、同父异母的兄弟李吉祥的帮助下，以勾结图董地保代国人业主把方单转立永租契和接受地产押款杀价收购等方式广置房地产，以抗日战争以前的币值计算，郑氏占有的房地产价值达一千万元以上。此外，如英商祥茂洋行买办陈炳谦，也拥有价值数百万元的巨额房地产，由他儿子陈其玮经营的申达经租处，实际上是他的帐房。

外国房地产商雇用国人充任买办除出于永租土地须与中国官厅和地方封建势力打交道，以利于贱价收购或采取威胁利诱使之达成交易外，还在于通过他们延揽客户，进行投机买卖和代客设计、营造和代客买卖等。买办们有的有固定工资，有的则在交易中抽取佣金，有的既有固定工资也可抽佣。

此外在外国房地产商中还有相当一部分是后起的、以代客挂号转立永租契(即通称的道契)为业的挂号商和接受委托经租管理房屋的经租商。他们一般缺少固定资产，因而洋行大班雇用买办时十分注意必须是交际广、手腕灵活的对象才能入选。如英商泰利洋行大班白兰脱所雇用的陶敬斋就是这类人物。在陶的建议下白兰脱定下办理永租契挂号、代客经租建筑设计、买卖地产、承做押款、代理保险等为业务范围，而以挂号和经租业务为主。

泰利经手换领的永租契署名泰利，即由泰利洋行做挂号商，另给权柄单(DeclarationofTrust)交业主收执。起初挂号每户只收银五两，后因委托的客户很多，提价至每户25两，每年还向业主收取挂号费年金；如果业主出售或把产业抵押，到挂号商处换权柄单，每笔收银25两。业主原永租契在别家洋行挂号被泰利拉来须另换新契即所谓大过户时，根据买办陶敬斋献策不收过户费以广招徕，他们认为只要永租契挂在泰利名下，业主便会常常光临，就会带来其他业务。泰利洋行永租挂号最多时曾达三千件左右，单手续费年收入即达十万两白银。

代客经租也是泰利的主要业务之一，泰利的经租费一般按租金提取2.5-5.0%作佣金，比同行要低，因为陶敬斋认为只要够开支即可，目的是通过经租可拉客户，争取其他业务。所以泰利的经租业务曾是同行之冠，收入也最多，向公共租界工部局交税也最多。他们曾把上海巨富贝润生、周湘云、郑伯昭等拉来成为客户，对三人竭尽巴结之能事，贝润生晚年购置的房地产曾设永庆公司管理，但对外则借用泰利房票，遇有纠纷由泰利出面打官司(主要借用英商名义，可在会审公堂上占上风)。

虽然泰利在此项业务中年收入只五、六百两银子，但乐于办理。故贝常有几十万到上百万银两存入泰利，托泰利放款。另一大客户周湘云(曾是旧上海第一号汽车牌照的持有者)，是通过另一买办李景韩拉来。周雇有保镖须捐枪照，工部局警务处追问枪支来历，想敲竹杠，周胆小怕事，遂由泰利代办。周的小老婆告周遗弃，法院传讯，周怕被收押，乃由李景韩转请英国大班白兰脱陪同出庭。周觉得泰利对他不错而可靠，就把南京路大庆里及沿南京路西藏路转角的全部房屋交其经租，并将这一产业的道契产证改由泰利挂号(即大过户)，由泰利署名，从此泰利如虎添翼，业务做得更广了。

旧中国的军阀官僚搜括民脂民膏，积聚了大量的钱，最喜在上海租界置产，或据以自奉或出租收益，但他们既要做婊子又要树贞节牌坊，对外还要装着“两袖清风”，故他们置产多用化名委托外国房地产商办理，并以化名委托经租。要把这类客户拉来，主要靠买办的交际活动。上海有一家比商鲁义士洋行就专做这门生意，孔祥熙在沪数十万平方米的房屋就是以各种化名委托其经租的。还有如美商中国营业公司、法商义品洋行，他们所接受的委托经租房产中也有很大部分来引自中国的军阀官僚，这里就不一一枚举了。



旧上海房地产业的近亲繁殖

在旧上海，房地产业曾经是很有吸引力的行业，这主要因为它既可按月收取一定数额的房租，又可在城市不断繁荣中获得快速升值。



但是，房地产却不是人人可得而经营的：这不仅由于房地产价值大，投资多，且因有两租界外国势力和中国封建势力交织一起，社会情况复杂，历来是藏龙卧虎之地，即使是多金巨富，如果没有一定的社会背景，也是难于涉足的。但是房地产业的“近亲”繁殖，却是一个例外，持别是营造业(又称建筑业)和一些从事律师、会计师业务的“自由职业者”。



营造业是房地产业的“近亲”，在正常情况下，房地产业与营造业是相互依存的。上海有很多房地产企业，附有建筑设计的业务(即通称的“打样”)，在发包、承包和施工、技术监督、指导等方面的关系，尤为密切。正因为这些 “近亲”关系，通过业务联系、往来，相互间便有所了解，所以营造商中有许多也熟谙房地产业务。当他们拥有的资力足以投资产地产时，便兼营房地产，有的在获利后随即脱手，更多的把它作为固定资产保持下来。



早在1900年以后，在沪承包英国洋行在外滩一带部分建筑工程的谭同兴营造厂厂主谭干臣致富后，即投资营建或购置大批房地产转售牟利，几度翻番，后来成为有名的大房地产业主。如坐落陕西北路175号的华业公寓大楼及相邻的新式里弄三层楼房40余幢，人民路永安路的新永安里、普安里、同安里市、住房数十幢均曾为他家所有。谭干臣生有四个儿子，一、二、三子早亡，所有遗产均归其第四子的独生儿谭敬(三十年代东华足球队的领队、体育界知名人物之一)继承。



久记营造厂厂主张效良，从事营造业四十年左右，先后承造内地自来水厂、裕丰纱厂、统益纱厂和坐落虹口、江宁(今静安)两区的华成烟草公司新、老两厂的厂房和前日商日清轮船公司码头仓库、东方饭店(今工人文化宫)、大中华饭店(今华东供销合作总社)等大工程，成为巨富。他兼营房地产业还雇用专职人员，收租记帐，拥有里弄、市、住房和仓库等房屋等多幢，1956年房地产业公私合营时，清产核资达157万余元。



顾兰记营造厂厂主顾兰洲，从“小包作”发展到承包诸如北京东路外滩的英商怡和洋行大楼(今外贸大楼)等巨大工程而致富。他的营造业务主要来自英商通和洋行和新瑞和洋行的建筑设计(打样)，而这两家英商洋行既是建筑设计事务所，又是有名的道契挂号商，凡是用他们的名义由英国驻沪领事照会中国政府永租的土地，所有移转(包括买卖、抵押等)均须在作为挂号商的这两家洋行办理过户手续，这便为顾兰洲兼营房地产提供机遇。在经营中除有经手转卖复利外，留下的产业，都由顾兰记经租帐房出面管理，俨然是一家房地产商。他的产业常以其名字命名，如梧州路的兰言里、兰心里、溧阳路的兰茂里等处共达市、住房400余幢。



以承包长乐路茂名南路口锦江大饭店建筑工程而出名的新生记营造厂厂主王皋荪和承包建造南京西路黄河路口国际饭店而出名的馥记营造厂厂主陶桂林也兼营房地产。除转手买卖的以外，王皋荪留下收租营业的有瑞金一路巨鹿路口的荪吉里(瑞金一路39弄)楼房30余幢，荪顺里(南昌路99弄)40余幢(把自己的名字嵌在产业的命名中)。此外，还有南昌路278弄光明村，武夷路福世花园等住宅各10余幢。馥记营造厂厂主陶桂林曾在江湾路购地建造馥园新村分宅出售。



承包营建南京东路外滩沙逊大厦(今和平饭店北楼)、虹口百老汇大厦(今上海大厦)、福州路汉弥顿大楼(今福州大楼)的新仁记营造厂厂主何绍庭，也热衷于兼营房地产，曾置有金陵东路八仙坊市、住房80余幢，延安中路德隆村、永仁里市、住房60余幢，长乐路兴隆村，延安中路重庆北路口的东、西兴隆坊和延安东路1314号三层大住宅等产业。



有的营造厂还专设地产部代客买卖，由于他们的建筑业务经常与地产掮客、地保等有频繁接触，信息灵通，买卖双方均乐于通过他们的介绍买得理想的产业或争得合理的价格而成交，而这些营造厂专设的地产部又不同于掮客和“皮包公司”的介绍商，他们一般有本钱做广告宣传，当买主购房资金不足时，甚至可介绍以所购置的产业押款，借以筹集资金，并为客户策划出租，帮助他们核算所收租金除支付押款利息外，可得若干净利等等以资招徕。



三十年代初有一家名为大耀建筑公司(营造厂)地产部，经常在报纸刊登广告，介绍房地产出售，所列的出售产业，绝大部份座落在两租界的闹市或住宅区，最大的有占地13亩的霞飞路(今淮海中路)的大花园住宅，或占地几分的中、小型住宅，任凭不同资力的客户选购。



建筑师事务所兼营房地产的也不少。1939年前后“孤岛”时期，一些建筑师常与房地产商合作建房出售。如张伯伦建筑师事务所所属的山乐房地产公司在1939年曾在极司非尔路(今万航渡路)建成山乐村双间花园住宅多幢出售，这类广告，经常出现于报端。



同为房地产业近亲的律师、会计师，以其职业特点常接受房地产买、卖各方的委托，有较多的联系。由于房地产价值大，有些地产情况又较复杂，原始介绍人多是地产掮客或地保，其信誉不一定可靠。所以当事人对他们常持慎重态度。出卖一方宁愿委托一些知名律师代售，而买受一方在心理上也认为通过律师中介和见证在法律上可有保障。会计师常为一些客户清理帐目，核算资产、负债，尤其当一些企业、财团或某些大户发生债权，债务纠纷时，每多涉及房地产的处理，所以也和律师一样具有兼营房地产的有利条件。



江一平和江万平是二十年代至四十年代上海有名的律师和会计师 (江一平是大买办虞洽卿的女婿、做过国民党政府的立法委员)，他们的联合事务所内专设了地产部经营房地产，常在报端刊登广告，或代理客户征购某些地区的房地产，或为产业出卖人标卖某处房地产、建房基地等等，广告常是巨幅的，以展示其显赫的声势。

徐士浩律师交游广阔，结识很多富商巨贾和地产界人士，他曾组织银团投资房地产，还兼任永业地产公司总经理和协兴地产公司董事。



更多的律师以附设房地产经租部接受房主委托征租，有的在律师业务结束后便成了房地产征租商。如民信经租处的周鲲、藏玉地产公司的王忻堂和张致皋征租处的张致皋等。他们原来都当律师，于1942年太平洋战争爆发，日伪接收了原设于两租界的特区法院后，不再担任律师，从而转当房地产经租商。



潘序伦、徐永祚、巢纪梅会计师除自设会计师事务所开业外，还兼任大学教授。潘序伦和巢纪梅各在其事务所内设房地产经租科，专以接受委托代理经租为主要业务。徐永祚在抗日战争爆发之初，即意识到两租界人口必然急增、建屋出租的收益必然看好，即在旧法租界姚主教路(今天平路)租地数亩，建筑了三层新式里弄住房数十幢，取名“怡村”，分幢出售，获得了厚利，为业内外所钦羡。



在他的影响下，原来担任会计师的陈述昆(小田)便向中国垦业银行总经理王伯元租得愚园路608弄基地10余亩，建筑了包括沿愚园路的独立式三层花园住宅和里弄住宅数十幢，取名“田庄”。以一次收足20年租期内的全部房租(实际就是房屋的绝大部分产价)届期退租时可把前收受的房租全数归还租号台，与客户签订合约，且由著名银行担保，居然在很短期间，全部租出，获得成功。陈述昆从此也放弃了会计师的“自由职业”，专营房地产业，任联华房地产公司总经理。上海解放后，还被同业推举担任了上海市房地产同业公会的理事长，成为行业的领袖之一。



旧上海房地产商的主要经营手段

旧上海中外房地产商的经营手段五花八门，多种多样。主要的有如下几种：

1、招聘买办、人财两得

外国房地产商经营房地产，第一步就是招聘熟悉业务、交游广阔、能为洋行拉生意发展业务的中国人做买办。如美商中国营业公司创办时，洋老板派克看中地皮掮客雷汲韩与地保熟悉，有利于公司圈买土地和推广业务，就聘他为第一任买办。通和洋行是经营建筑设计和房地产业务的外商企业，大班阿金森见应子云与政界、金融界人士熟悉，能拉到业务，就聘他做买办。

他们招聘买办还有另一个目的，就是为洋行“调头寸”、树信誉。如英商泰利地产公司请陶善钟的儿子陶敬斋为买办。除利用陶善钟“陶百万”的声名外，主要还是企图利用陶家的财力，必要时为泰利垫款。公和洋行请南市自来水公司董事长姚慕莲为买办，中国营业公司后来请中国化学工业社总经理方液仙担任买办，就是利用他们的社会地位来扩大洋行影响。


2、借债发财——集资、融资和抵押放款

旧上海几家主要的外国房地产商，它们早期的原始资本积累大多来自贩卖鸦片、军火、纱布等。后来为了进一步发展房地产业务，就采取新的集资和融资方式；

(一)发行股票和公司债，吸收社会游资。英商业广地产公司1888年创立时。资本总额为100万两银子，每股50两计2万股，实收62万两。1897年增资为130万两，1901、1902、1906直到1947年，前后增资9 次，1947年资本总额为11,934,000港元，分为2,386,800股，每股5港元，中国籍股东计1,347,007股，占总股56.448％，股分虽多，但因股权分散，实权仍操纵在英商手中。

业广公司成立不久，1890年5月就发行了第一期公司债，至1929年止，先后发行公司债达30次之多，总数在2000万元以上，还本期一般为20年，有的长达40年，利率5-6厘，到1937年尚有1700余万元未清偿。就连号称资力最雄厚的新沙逊洋行也在1930、1932、1933年为其子公司华懋地产公司发行以国泰区（指现锦江饭店一带）产业作抵的甲、乙、丙三种公司债共710万银元。这个公司建造锦江饭店、茂名公寓、茂名花园、国泰公寓、开文公寓、长春路房屋及西式住宅等，全部成本1千万银元，而公司债占七成以上。

中国营业公司除发行公司债750万银两外，1925年还以小投资户和小储蓄户为对象发行“7厘抵押分红债券”。普益地产公司也在1926年发行一种“普益生利券”来吸收小户资金，到1932年底总数达259万两。

万国储蓄会的零存整取15年到期无息有奖储蓄更是以欺骗手段收集小额资金的独特方式。该会开创于1912年，到1934年6月，储款总数达6500万银元，它就用这笔资金经营房地产，现在的衡山宾馆、淮海公寓、建国公寓、培元公寓等著名大楼都是它和子公司的产业。

据不完全统计，到1935年止，英、美、法三国在上海的8家房地产商所发行的公司债（包括储蓄单）总数达1．3亿银元，大部分是中国人的资金。

（二）利用金融资本。房地产可向银行钱庄作抵押借款，是旧上海房地产业得以发展的重要因素之一。旧上海用房地产作抵押借款的种类有：空地押款、地上权押款、造屋押款、房地押款等等。房地产经营者购进房地产，可随即押出，再以押得之款，续购他产，如此循环，以少数资金作巨额之买卖，利益倍蓰。


外国房地产商一面向外商银行押借款项，发行公司债，一面又以较高利息来受押中国人的房地产。业广地产公司就是经常向汇丰银行抵押借款，同时，又频繁地放出押款。1931年放出近400万两，1934年为600多万元。义品地产公司的前身就是义品放款银行，几乎是专做抵押款的，中国营业公司用“出后门（注：一面承抵进来，一面转抵出去，赚取利息差额）的办法大做抵押放款，1934年放款数字高达3900万元。他们放款利息一般高出银行2厘以上。押价一般以押产折半承抵，有的只及产价3成。押期一般1～2年，如逾期不赎，承押者有权自由处置押品。

由于利息高，押期短，被外国房地产商先抵押后吃掉的房地产不计其数。义品地产公司仅1936年就吃进跑马厅公寓、林肯公寓、爱利斯公寓、三德里、三民坊等 8处中国人的抵押产。新沙逊从1936年到1940年因抵押而吃没中国人的产业就有泰晤士大楼、静安公寓、华盛顿公寓、安义里、迎春坊等10多处。盛宣怀的100多亩房地产就是由其子孙押给中国营业公司而被吃掉的。

3、低进高出——房地产买卖

房地产买卖是房地产商的主要业务。旧上海房地产买卖为外国房地产经营者所控制。他们采用

（一）垄断的方法，操纵房地产市场。

早期房地产的垄断者如：英侨史密斯1869年时占有南京路地产1/3左右，直到1880年，一直是南京路地产最多的人。据他自己说，投资房地产利润可达30%-40%。稍后，新沙逊崛起，鼎盛时期占有房地产50多处，在市内最繁华的南京路、福州路一带占有沙逊大厦、汉弥尔登大厦、都城大楼等7座大楼，以及庆顺里、和乐坊、长鑫里等10多里弄，在淮海中路、茂名路一带，占有茂名公寓、锦江饭店、茂名花园公寓、国泰公寓、凡尔登花园、培福里等，在苏州路北岸有河滨大厦、瑞泰公寓、瑞泰里、乍浦里、德安里等；在四川路、长春路一带，有长春公寓、北端公寓、余庆坊、启秀坊等。凡是被沙逊重点控制的地区，地价乃到房租很大程度上为其操纵。

（二）低价进高价出的方法。

业广地产公司经营房地产与新沙逊不相上下。他们能事先获得租界拓展的趋向，从而选择即将开发的区域，低价圈买土地，待经营至半开发状态，或边邻他人土地被开发后，即分割以高价出卖，然后又在他处套进更多的土地。在今外白渡桥北堍，黄浦路、大名路交角处，有一块占12亩的房地产，业广于1899年取得，包括以后投资在内，总额不超过7.8万银两，每年房租收入为7000余两。1903年以50万两出售，4年时间纯利达40多万两。同时，业广得知工部局将要修筑北四川路，就预先在那一带以每亩几百两银的代价，购进土地数百亩，后道路筑通，地价扶摇直上。1926年该公司将北四川路崇福里88亩土地卖出时，每亩价达1.45万两。

又如美商中国营业公司得知工部局将填塞西区鸡浜修筑愚园路的计划时，就抢先以每亩300至600两银子的价格，买进现愚园路两侧土地100多亩。等土地到手，中国营业公司马上从压价收买者转变为抬价收买者，结果不到一年时间，那一带的地价每亩涨到8000到10000两，中国营业公司仅在这次买卖中，就获利百万两。

4、高价出租房地产

旧上海一般拥有自产的大房地产商，包括类似房地产商的私人大业主、教会、团体等，大多以出租房地产为最主要的手段。

旧上海从开埠以来，除了几次战争和经济恐慌以外，地价一直处于上升之中。地价就是资本化的地租，两者之间相互影响。城市房租又是地租转化的一种形式，而供求关系是决定地租、房租高低的一个主要因素。

抗战前，上海房地产商是怎样收取高额租金的？先看地租。哈同于1902年取得大陆商场(现南京东路东海大楼)那块基地时，价银为145,000两。1930年哈同出租给大陆银行，租期32年，每年地租20万两，而是年工部局对此基地估值为135万两。每年20万两地租，相当于当时地价的年息1分5厘，而且到期屋归地主。又如：西藏中路东方饭店(今市工人文化宫)这块土地，面积约5亩，地上原有永定里房屋60幢。沙逊于1888年以16500两价银取得后筑路划除一部分，土地面积剩余3亩多。1928年沙逊将收了40年房租，房子已经破旧不堪的永定里出租给三友实业公司，翻造7层钢筋水泥的东方饭店，租期25年，期满屋归土地出租人，每年地租银2．3万两，其地租比永定里1926年全年房租高出 40%。由此可见旧上海的地租达到何等昂贵程度。

上面提到租地造屋，屋归地主的方法，这里简要介绍一下：

租地造屋，一直盛行于旧上海，一般有3种方式。一为长期租地，按年付租，但地租很高。一为规定租期，到期拆屋还地；一为规定租期，一般为15年至30年，期满屋归土地出租人所有。

缘上海城市化后，租界黄金地段的土地被外国房地产商和中国富商大部分占有的情况下，租地造屋的条件就更苛刻。就以哈同出租大陆商场基地为例，除了订明租期32年，期满屋归土地出租人所有以及每年地租20万两外，还规定地租分四季预付，若拖欠按年息一分计利；房屋建筑费应超过上海规元45万两；新屋图样须经土地出租人审查同意；并由土地出租人派工程师监督施工；房屋造好后，承租人应在双方同意之外国保险公司以土地出租人名义保足火险，此项保单应交土地出租人保管，并将每年保险费收据交土地出租人验看等等。

这些条款说明，出租人单凭一块土地出租不仅照收地租，期满连地带屋都收归己有。无怪哈同、沙逊等都乐此不倦。在几十年间，他们曾以此种手法归进了永安公司、大陆商场、劝工大楼、东方饭店、国泰电影院等，还有数以千幢计的里弄房屋。至于承租人的算盘则是收高房租，几年内收回成本仍有利可图，还可利用地上权抵款或转让，出卖得利，灵活周转，反复经营，发财很快，所以对承租人来说租地造屋也是发财之道。

再看房租。据上海《地产月刊》1930年第5卷所载：“1930年前，投资房屋的利润可得年利 9厘至1分4厘”。例如：沙逊1877年以白银8万两代价，取得今南京东路外滩（即现和平饭店所在地）这块房地产，除沿仁记路（今滇池路）那幢红砖墙3层楼西式房屋自用外，其余沿南京路至外滩的房屋全部出租，其租金收入从1915年到1926年3月拆屋时，11年的租金额约100余万两。如果连同1915 年以前38年的房租合计，总额至少超过200万两以上。

又如：茂名公寓（现锦江南楼）建筑投资总额（包括土地价）420万元，全年房租56万元，扣除管理费、税捐等支出，可净收房租30余万元，每年以年利5厘付息还本计算则20年间即可收回本息。20年后这座大楼仍可照收房租。可见投资房地产比一般借贷资本利润优厚。

再如：业广地产公司1927年投资建造浦西公寓，当时土地及建屋的投资额为59.5万元，每年房租收入为11.3万元。除去管理等费用净收入9万元，利润率在15%以上。

根据公共租界工部局报，1934年里弄房屋平均月租每幢为37.5元，而同年上海各业工人平均月工资收入仅为14.08元。

又据1901年《申报》召租广告：“在英大马路（现南京东路）同吉里大丰洋布对面第7号门牌，石库门五上五下，厢房披屋一应俱全，每月租金规元120两。”

根据这些资料，可见旧上海经营房地产出租者利润之高。英商业广地产公司从1918年-1936年，房租收入总额为3300多万两，纯利达2100余万两。哈同遗产1935年时年净收租金250万两之多。沙逊收入更大，1940年房租净盈利327万元。

5、无本生意——代理服务

代理服务是房地产经营者稳操胜券的无本或微本的赚大钱生意。

（一）代理经租

代理经租房地产是不要一文资本，可以空手赚钱的业务。因为房地产是他人的，经租商仅代为管业收租，稳得手续费。因旧上海房租高，故经租手续费是很可观的，一般都占租金额的5-10%，有不少外国房地商是靠经租业务发财起家的。代客经租不仅有手续费可赚，而且又有大量租金和押租可供他们无息周转利用。因为一般业主的租金都是隔月结算，至少有一个月的租金额，加上2-3个月的押租（即保证金），这些押租并不交给业主。英商泰利地产公司经租房屋最多时达7000多幢，经常约有10万元租金和 16万元押租存在手里，既无利息负担，又可自由运用和生息。

虽然押租在住户退租时要无息退还，但自有后续的承租人填足。同时经租商还控制着经租房屋的使用出租权。因此不但没有资本的房地产商搞经租业务，就是资金雄厚的房地产商如义品、中国营业等也大规模经租业务。他们都规定凡是向他们抵押的产业，必须由他们经租。义品经租房屋最多时，也达到7000多幢，中国营业公司在1932年经租房屋也达4000多幢。这类经租业务在当时颇为发达。到解放后，据调查还有代客经租的房屋26000余幢。

（二）代建房屋

代建房屋大多是租地造屋。具体做法是：首先要租到一块地段较好的土地；其次设计好房屋，刊登广告，说明造价和优惠条件。在1938年上海沦为“孤岛”时期，房荒严重，一部分有产者苦于无适当房屋可居，自己要建造一所住宅，不但小块土地难买难租，就是房屋设计、建造、购置建筑材料也不容易，所以代建房屋广告一出现，引起了需屋居住的有产阶级的极大兴趣。他们愿意一次或按建房进度分期交付几千元或 1、2万元，代建完工后即可住用，一般为期20年，也有15年，10年的，期满屋归地主。

所付的钱开始时不退还，由于竞争，凡一次性付款的，有的退还1/4、1/2或全退。有的另加优惠条件，如自来水长期免费供给，房屋代保火险等等。这种代建办法，四方面都有利可图。

土地业主除地租外期满可归进房屋，一般是西式住宅，质量尚好；代建者受益颇丰，例如，收进一户5000元，定造一宅，便以其中700元存银行整存整取，按当时利率，15年后本息共5000元，即以此存单交给定造者，为15年后还本的凭据。再付出建筑费2000多元，和其他费用全部支出不过4000元左右，余下的1000元即归自己，银行对于长期整存整付业务是最欢迎的，所以银行间也有竞争；出钱的住户也觉得有利，因为当时住房紧张，顶费愈来愈高，一般顶一幢相等的房子也要化几千元，付了收不回来，还要月月付房租，现在只要付地租，当然合算，所以能拿出几千元的人就很欢迎代建房屋。

（三）代客买卖房地产

房地产商除直接经营房地产买卖外，也居间介绍代客买卖房地产，坐收巨额佣金。由于他们熟悉买卖手续，又兼信息灵通，因此委托房地产商代为买卖的业务也很发达。中国营业公司从1925年10月到1926年12月的15个月中，代客买卖房地产88 笔，交易额500万两，佣金21万两，一般佣金率为2．5%。普益地产公司1927年到1931年5年间，代客买卖的佣金收入达32万两。1931年7 月，业广和普益2家地产公司还组合了一个广益地产公司，专做代客买卖的居间商生意5个月时间纯利5万余银两。

从这里可看出，代客买卖又是一宗无本万利的生意。

另外还有代办房地产登记、代理房地产产权和租赁的诉讼，代客设计打样、代办房产火险等等。总之这种代办、代理业务，对房地产商来说越多越好，有百利而无一害。不仅能赚钱，办得越多，信息越灵，办得越多，名声也越响，还会带来相关业务，如代办登记会带来代理经租，代客设计会带来代保火险，代客买卖又会带来代办登记，等等。因而在旧上海不仅房地产商做这种无本生意，就连金融界的银行、钱庄、信托公司，一直到教会、团体、律师、会计师、营造商等也插手其间。