在全國市場一遍喊跌聲之中，唯京城豪宅市場一枝獨秀，三、四月份成交環比激增，房價只漲不跌。是什麼原因導致京城樓市這一獨特景象呢?

　　五一之後的一個周末，筆者陪一位外地來的朋友到四環內某樓盤看房。出乎我的意料，售價喊出每平方米5.5萬元的樓盤售樓處內人頭躥動，一片生意火爆的景象。找到開發商銷售的負責人問，當天拿出的20餘套房源，一個上午就被認購一空。交談中，他接了仨電話，一律口氣都是想着法兒地躲關係。“不是不想幫忙，真的照顧不過來。”接完電話，他一臉無奈地和我這樣說。今年二季度無疑將會成為高端豪宅市場發力期，隨着政策微調的影響逐步擴散，在“禁墅令”及市區高端豪宅項目愈加減少的大背景下，豪宅項目的稀缺價值愈加凸顯，而對於有強烈改善居住環境願望的中產階層來說，這類產品無疑是他們的置業首選，因此二季度這類產品的熱銷勢頭將會進一步得以延續。

　　地價推漲，京城市區內已“遍地豪宅”

　　北京市區內房價最具抗跌性早已為業界所共知。集全國所有最優質資源於一個城市，同時又是全國人民奢望嚮往的目的地，北京近十年來市區內新建樓盤始終受買家追捧，房價節節攀升。而隨着北京城市的快速擴充和功能區的擴大優化，原先意義的豪宅區域，已不再局限於CBD、金融街、中央別墅區等區域。只要是市區以內，特別是臨近商務區和機場區域，都已名正言順地算做了豪宅區。

　　以望京為例，自1995年望京新城開發之日起，望京已經歷了從望京新城、大西洋新城、CLASS、慧谷根源、國風北京，到現在的遠洋·萬和公館等不同的發展階段。兩三年前望京的豪宅市場是一片空白。經過十年的發展，望京從單一的居住區迅速崛起，不但具備了完善而豐富的城市配套，更成為了受到全球名企青睞的商務區。從2010年望京正式被確立為北京的第二CBD起，如今已有西門子、MOTO、微軟、奔馳、索尼等16家世界500強企業總部入駐望京，聚集了北京65%的高收入人群和約三分之一的外籍人士。

　　望京區域內所謂的高端項目確實有一些，但很多望京區域內有着改善型需求的購房者卻對那些項目的住宅標準始終無法滿意。例如去年8月就開盤銷售的保利地產中央公園項目，其網簽均價已經到了39000元～41000元/平方米，但其建築規劃、園林設計等方面與望京一般住宅並沒有拉開多少距離。同樣的問題也出現在東湖灣、銀河灣等均價達到4萬元～5萬元/平方米的項目身上。

　　“目前望京開盤的項目中，還沒有一個能給我留下很深刻印象的項目，從建築到戶型，都與我現在居住的房子拉不開差距，而價格卻高得多。這些項目尚且達不到居住升級的水平，而作為投資又顯然不划算。”一位朋友表示。早在2004年就住入當時望京首屈一指的高端公寓果嶺里CLASS的朋友一家，目前想更換一處更好的住宅，但走遍望京，都沒有讓他十分滿意的開盤項目，而有類似想法的人不在少數。

　　近些年土地競拍推漲中心城市地價，2010年限購政策之前，北京“地王”風起雲湧一般出現。這也客觀上逼迫拿地企業不得不開發豪宅以應對成本高企的壓力。 “被豪宅”在京城已是人所共知的事實。從現有格局和城市發展趨勢上看，北京五環以內區域都被視為城市中心區，都具備豪宅供應相匹配的需求市場。京城“遍地豪宅”正在成為人們不得不接受的現實。

　　高端人士“瞄準”望京地王

　　實際上，儘管望京市場上尚未出現真正的豪宅產品，但望京的地產中介和代理卻並未感到焦急，因為望京地王項目遠洋·萬和公館拿地伊始就備受業界關注。此前，已數度推遲開盤時間的遠洋·萬和公館在今年4月2 2日才取得預售許可證。目前，該項目的最新開盤信息顯示為今年6月，預計均價6 . 5萬元/平方米。這個望京地王項目是否能成為望京豪宅市場的一枝獨秀，眾多業內人士和購房者均在拭目以待。

　　遠洋·萬和公館從拿地以來，一直就是地產市場話題的焦點，在遠洋地產以望京地王價格獲得大望京1號地的時候，業內就對這是否央企冒進拿地出現過質疑的聲音，此後遠洋萬和公館又經歷了退地傳聞，經歷了推遲開盤的謠言等等。然而從目前來看，施工現場每天都在熱火朝天地進行着工程，很多樓座甚至已經蓋到了地面 3～4層。無疑，項目的順利推進成為了打破市場謠言的利器。

　　大望京1 號地是望京規劃的最後一塊住宅用地， 周邊被奔馳、摩托羅拉和2 8 0 米高的寫字樓浦項中心包圍，是典型的商務區內的住宅用地，稀缺性不言而喻。而周邊大望京公園、北小河公園和4 0 米寬的綠化帶正好把這個地塊的北、東、南包圍起來，成為原生樹林之中的天然綠地。不論從稀缺性還是自然環境看，大望京1號地的地王價格都是市場給出的公平答案。

　　為了符合這個地塊的珍貴价值，遠洋·萬和公館在建築規劃、園林設計、戶型設計上都力求突破，所有標準都以世界頂級豪宅作為參考，遠遠超過目前北京的豪宅標準，成為了遠洋地產19年來投入最多、規格最高的項目。

　　“大望京區域”悄然形成

　　2012年北京豪宅的市場的成績與望京豪宅市場的空白，正成為遠洋·萬和公館入市的好時機，這個時候開始正式運作可謂是精心設計。對於能否填補北京豪宅市場的需求，需要看其產品打造是否符合三個基本特質，即擁有卓越的自然景觀資源、便捷的都市生活氛圍，還要有完全符合高端客戶群體需求的產品規劃設計。

　　從目前遠洋·萬和公館的條件來看，打破望京無豪宅的現狀是毋庸置疑的，但具體能否真正達到遠洋地產對地王的標準和要求，能否符合高端購房者升級換代的需求，還需要等到6月份遠洋萬和公館正式入市後才能檢驗。

　　無論是保利地產還是遠洋、綠地均是大型的上市房企，資金實力非同一般。但由於當前市場供需關係逆轉所導致的低迷大勢難以改變，因此這些企業開發的項目前景仍然變化莫測，因此究竟開發什麼樣的產品來應對當前的市場，不僅是開發商企業的核心問題，也必然會成為市場的關注熱點。而如何走差異化的道路，以此來應對市場，無疑是考驗各家房企能力的試金石。

　　目前，政府調控措施短期內肯定不會放鬆，市場供需關係逆轉的大勢一時難以改變，但是逆境不等於絕境，如何絕處逢生，既看各家房企的能力，也看他們的產品開發理念。從目前的信息來看，走精品路線無疑是最佳選擇。另外一方面，由於CBD東擴的影響在未來逐步顯現，望京區域的發展潛力與發展動力仍然不可

　　小視。在知名房企打造高端項目與精英企業、精英人士不斷入駐望京區域的背景下，一個範圍更廣、潛力更大的“大望京區域”已經悄然形成。

（蔡鴻岩）