加拿大房地產市場，過去十幾年來的發展，如果以房價平均升幅來看，其實只能算是中規中矩而已。而如果考慮到加拿大各地房市之前多年的低迷，加拿大房價這些年的上漲，其實並無多少驚人之處。不過，我們相鄰的美國，以及一些歐洲國家，在前幾年世界金融風暴波及下，它們的房地產市場首當其衝，房價在短時間內大幅下跌。談到這裡，我發現少有學者認真探討過，前一次金融風暴和房市之間的關係，房價暴跌，是受強勁金融風暴影響的無辜受害者，或者金融風暴只是壓倒房市的最後一根稻草，如果我們能夠真正釐清兩者之間的相互影響程度，則不僅可以幫助我們客觀評估過去幾年房市發展。更為重要的是，我們就能夠以史為鑑，更為準確地預測地產市場未來走勢。正因為加拿大是西方國家中，極少數過去十幾年中，房價持續保持上升的國家。所以，幾年來各類機構在評估房價，預測地產市場走勢時，加拿大房市幾乎每次均列入負面名單之內，凡是境外機構機構進行的評估，加拿大的房價一般均會被認為超出合理價位。換句話說，加拿大的房價有水分(或泡沫)，已經成了一些金融機構的定論。每當這種研究報告出爐時，加拿大媒體和民眾也只會當成另一次“狼來了”的宣傳，不會太過留意。顯然，沒有重口味內容的報告，已經難以吸引人們的眼球。果不其然，上周德意志銀行公布的一份研究報告，就將加拿大列為全世界房價泡沫最多的國家，認為加拿大的房價被高估了
60%。這一評估結論，可以說是同類報告中最具震撼性的。
毫無例外地，德意志銀行報告的這項結論，同樣是沿用傳統的房價評估模式，也即以房價與租金，和房價與家庭收入比例關係，進行評估確認的。對於許多民眾而言，學者們習慣採用的這兩個比例關係，究竟是如何計算的，未必有清楚的了解，因此也難以客觀判斷這些學者們的分析結論。所謂房價與收入的比例，大部分的取樣方式，是以當地的中位房價與中位房家庭收入做比較。此指標如果在3左右或以下，則屬於合理的房價範圍，如果高出此指標，則屬於房價偏高，指標越高，則表示房價的非合理性越大。多倫多房價收入指標，目前已經超出6，如果以學者們習慣的分析評估方式，僅從此指標進行判斷的話，自然會得出多倫多房價被高估
60%
的結論。但是，這項指標本身的判斷標準是否合理，是否能夠將之視為放之四海皆準的尺度，絕對有重新檢討的必要;隨着時代和經濟的演變，人口遷移和財富的重新分配，我們需要不斷地調整研究地產市場的標準和方法。最為重要的是，地產市場是一個區域性/地方性的產物，它是當地經濟，人口機構，地理位置，消費文化，治安，教育等多方面因素的綜合反映體。收入是制約房價的重要指標，但不能將之視為判斷房價水平的唯一標準。
從政經，人口文化各方面而言，美國應該是與加拿大最具可比較性的;它在經歷了金融風暴之後數年的房市低迷，其房市目前已處於穩定的回升階段。如果我們說美國現在整體房價屬於合理水平，應該是一個無異議的判斷。將美國一些具代表性城市的房價水平，與多倫多進行比較，我認為是較有說服力的。根據2012
年底的統計，美國整體的中位房價與中位家庭收入的比例是3.0;但這項指標在美國各個城市，卻有很大的差異。我們抽取七個具代表性的城市指標來分析：NEW YORK
(5.2)，LOS ANGELES (6.8)，CHICAGO (2.7)，WASHINGTON DC (3.5)，SAN FRANCISCO
(6.8)，DETROIT (1.5)，SEATTLE
(4.1)。我們從美國這些城市的房價來看，可以發現房價水平，雖然與城市的規模有一定的關係，但並非是決定性因素;加拿大房價最高的城市，也並非是多倫多。一個城市的人口結構，經濟前景和治安因素，同樣影響到房價的走勢。紐約雖然是美國第一大城市，也是超級富豪和天價物業集中的地方，但它的低收入人口同樣頗大，自然會將這項指標拉底。芝加哥雖然是美國第三大城市，但在治安和經濟方面，卻有不盡滿意之處，其房價因此受到影響。洛杉磯為美國第二大城市，位於氣候較溫和的西岸，長期以來都是亞裔人士親睞的移居地;舊金山雖然人口不足百萬，僅為美國第十四大城市，不過它人口密度卻名列美國第二位，僅低於紐約市，亞裔人口比例非常高，是北美華裔人口最多的城市。
將多倫多與美國這些城市比較，我認為它與洛杉磯和舊金山相似之處較多，雖然地理位置方面不同，但它們都是歷來亞裔移民聚集，人口密度大，經濟發達的城市。將這三個城市的房價進行比較，可以發現它們的房價與收入比例，其實相差不大。美國整體房地產市場，近年來才從走出低谷，目前仍處於復甦階段。在中短期內，洛杉磯和舊金山的房價，預期將有更高的漲幅，屆時的房價與收入比例將進一步擴大，與它們相比較，多倫多目前的房價水平，似乎就顯得平常了。
房價與租金水平比例關係，其實和房價與收入比例關係，兩者是一脈相承的。家庭收入的相當部分，是用於房租或房貸的;高企的房價，必然會擴大它與租金之間係數比例。學者們分析的模式，是將中位數房價，與它一年租金進行比較，如果係數是15或以下，經濟成本上屬於買好過租;如果係數是16-20之間，則屬於理論上租好過買;如果此係數是21或以上，那就是租遠遠好過買。以目前多倫多的租金水平來看，除了少數地點的物業之外，房價與年租金比例係數，已經達到或超出20，基本上是屬於從資金成本而言，租房大大好過買房的情況。但即使如此，無論是新移民還是本地人士，在首期具備且能夠負擔房貸的條件下，他們大多數仍然會選擇置業自住，而非租房。由此可見，房租水平本身合理與否，並非是民眾決定是否購房的關鍵性因素。房租與房貸的性質功能也完全不同，兩者缺乏比較的共同性。綜上所述，房價水平的評估，不存在放之四海皆準的統一公式。每個國家/城市均有其獨特的人口，政經，文化等多方面因素，對其房價合理性進行評估時，必須對這些因素全盤考慮。否則，完全依賴一兩項理論公式，不僅難以發掘房價水平的真相，甚至會製造出貽笑大方的荒唐結論。
