投資地產是眾多投資者認同，而且相對穩健的一個投資方向。與股票，基金等投資工具比較，它的風險較小，可預測性較高。而且，很多經濟寬裕，來自國內的移民朋友，可能已有在國內房產投資的經驗，移民到加拿大之後，自然會考慮以投資地產的方式來進行資產的多元化組合，或期望獲取穩定而合理的投資回報。加拿大的地產市場與國內的情況有很大的差異;而且，投資人不同的投資策略(短線或中長線)，因此而選擇的房屋類型，融資方式，時間/精力的投入，個人經驗/技能的要求，將會有相當的不同。有相當一部分的地產投資者是以購買樓花作為唯一的投資標的，由於這種投資方式程序相對簡單，資金杆槓性能佳，如果地點價位合適，在地產中短期走勢發展向上的態勢下，投資者可以期望在數年後輕鬆取得優厚的投資回報。這也是為什麼近幾年來，多倫多一些熱門地點的樓花項目價位逐年飆升，投資者大量認購的基本原因。有些人指責這些投資人將多倫多的房價人為地炒高，使得自住購房者無力置業或負擔加重。但市場資金永遠是流向高回報的投資標的物，這是自由經濟市場的必然現象，而且，不同於其他商品，地產市場需要有一定比例的投資者穩定存在，這樣才能為大量的租房者提供足夠的房源。由於樓花市場目前已經較難發掘到性價比和增值潛力價的樓花項目，一些投資者已將關注方向轉移到二手重售房屋市場，投資二手物業與被動式樓花投資比較，其操作方式有相當的差異，需要投資人有更強的技能和風險承受能力，而銀行拍賣物業更有其獨特的情形需要了解。

　　我們知道在股票投資市場，有所謂的Day Trading 投資人，他們在家裡炒股，但他們的交易量和頻繁程度與全職受聘的上班族不相上下。在北美的地產市場，也有一些專門以二手房短線買賣為職業的人士，他們在市場中專門尋找房屋狀況欠佳，或銀行拍賣/業主急售的廉價房，投資者買下後進行裝修，然後很快在市場重新掛牌出售，短期內取得理想投資回報。這種投資方式聽起來非常有吸引力，但實際操作可能頗為複雜，一旦選擇錯誤，可能比股票套牢成本更大，空置的物業仍有各項開支(房貸，地稅，保險，一定的水電費等)。當然，這些投資者可以將這些物業出租，將投資策略調整成長期持有的方式。如果是以短線投資銀行拍賣物業作為方向，投資人應該要特別評估兩方面的因素：首先是房屋的全部支出成本，與其他服務不同，這些價格偏低的拍賣物業，通常狀況很差，很多房屋設施已被業主拆除或破壞，需要花費相當的金額重新裝修，購置必要的房屋設備配置。因此，投資者需要有精確預估合理裝修成本的能力，如果評估不當，潛在的利潤可能消失甚至虧損。如果投資人本身有裝修的專業認識和經驗，在這方面有先天的優勢。

　　另外一個重要的因素是地點/增值潛力評估，房價是否便宜與是否有短期升值空間是兩個不同的問題。在同一個社區，投資人可以提通過分析附近同類型物業近期內的掛牌價格和成交記錄，在參照裝修成本之後，應該可以判斷出是否低於同區物業的市場價格，確定它是否便宜。以很多人感興趣的銀行拍賣房為例，這些房屋很多是集中在這某些特定社區，經常有拍賣房掛牌出售，拋開房價成本不說，這些區域的物業在短期內通常不會有高於平均水平的升值空間，甚至有房價下跌的可能。即使它們目前的房價多麼吸引，如果你大膽買進，短期獲利可能將是極大的挑戰。我個人的建議是，如果是以短期投資為目標，兩種拍賣房要應該要儘量避免購買：一個是大麻屋，另一個是拍賣公寓。購買大麻屋通常很難獲得銀行貸款，可能需要全額現金支付，不符合短期投資的策略。而且，除了出租物業買家之外，即使價格優惠，這些已有記錄的大麻屋，短期內獲利重售的困難度很大。而銀行拍賣的公寓單位，大部分是位於社區名聲不好，管理欠佳的公寓大樓。這些大樓的價格一般升值空間非常不佳，時常有不同的單元被銀行掛牌出售。即使將來作為出租物業，也較難物色到理想的租客。

　　一般而言，我認為投資人在選擇物業時，無論是公寓或其他無管理費物業，都應該要儘量排除銀行拍賣房數量集中或頻繁社區的物業。相對而言，在地點較佳社區偶然出現的銀行拍賣房，則很值得投資者關注，它們很可能是因為業主經濟能力惡化，無法持續供房的結果。這類物業有的是降低價位的公寓單位，也有不同價位的獨立屋單位。以短線投資而言，社區較佳，中等價位或以上的銀行拍賣獨立屋，可能有較好的利潤空間。在房地產投資策略中，房價和房貸利率是兩個同等重要的權衡因素，低價位買進的投資物業，如果還能爭取到優惠的房貸利率，將為投資獲利提供相當的保障。以目前加拿大的銀行利率走勢而言，可能在今後近一年內，房貸利率仍然會保持極低的水平，之後將會逐步向上調整。因此，投資者還有一定的時間充分利用這個資金杆槓工具，獲取理想的短期地產投資回報。

（作者：劉靜波）