设万维读者为首页 广告服务 技术服务 联系我们 关于万维
简体 繁体 手机版
分类广告
版主:
万维读者网 > 焦点房谈 > 帖子
城市化?哪来的城市化?-- 谈中国楼价的上涨空间
送交者: sql 2011年12月22日14:45:27 于 [焦点房谈] 发送悄悄话

为了证明中国的楼价还有增长的空间,在炒完了丈母娘使然,和所谓的改善型的刚性需求后,国内学者又经常搬出城市化作为佐证,例如世界日报刊登的中国社科院学术委员、社会学研究所所长(原文附在后面)所言,城市化将继中国工业化之后成为中国经济社会发展的巨大引擎。照这个逻辑,工业化后,城市化一定会无条件的到来,而且是汹涌澎湃的来,绝不拖泥带水,并影引经济持续发展。

城市化真的是必然吗?城市化的进程要多少年?还是明天准到?讨论这个问题的重要性在于,如果城市化并非必然,或城市化的过程是一个非常长(比如100年)的进程,那么中国的城市化还能支撑起当今中国的房价不塌吗?

所谓城市化,从广义和传统的定义讲,是随着工业化的发展,其对劳动力的需求增加,加之劳动生产率提高,于是吸引农村人口向城市的迁移。但这个逻辑并没有清楚定义这种迁移,是向中心城市迁移,还是包括城市周边卫星城市,二,三级城市,或是向中小城镇迁移,但可以肯定的前提条件,是农村人口有永久离开耕种土地的趋势。之所以城市化会带来更多的新增住房的需求,逻辑上讲,是因为迁移后的劳动力需要在城市居住,因而产生对住房的需求。然而,这种需求要转化成现实,其必须的前提条件,简单讲要有,

1)人口的迁移是永久的迁移,而不是象候鸟般春来秋去
2)农村人口迁移到城市后,要不但能找到工作,而且要取得比农村更高的收入
3)对住房的购买或租赁的成本是在迁移人口所能承担的范围之内

有必要指出,对城市化的研究和实践的证实,多是基于国外发达国家曾经的发展历程,特别是基于发达国家尚处于工业化过程中的发展经历。然而,当发达国家进入后工业化后,所谓的城市化也在发生相应的变化。

现实是,经过了最近十年的发展,中国的工业化正进入一个瓶颈阶段。

从大环境看,从2008年起的世界范围的金融,经济危机,三年以来一直是按倒葫芦起了瓢,发达国家转着圈的拉警报。应该可以安全的讲,在未来的三到五年,甚至悲观的说法,下面的十年内,中国经济所依赖的欧美市场都不会一夜回到繁荣,这将大大压缩中国出口业带动的工业发展空间,随之而来的工业的产能过剩也将变得越来越明显。而近年来的“铁公鸡”大跃进,该建的建了,不该建的建了,而且透支了很多潜在的未来建设项目。而这些都会掣肘由经济快速发展对更多劳动力的需求,并减缓,甚至停顿,甚至逆转所谓的城市化的进程。

讽刺的是,也正因为中国经济目前的困境,才有了朝野上下挖掘未来发展空间的讨论,所谓的城市化也是在这样的背景下被开发出来,并授予经济发展救命草的崇高地位。

不幸的是,城市化并不能独立于经济发展,更不可能成为经济社会发展的引擎。相反,城市化是依附于经济发展的。所以,期待城市化带动经济的增长,无异于寄希望缠树的藤为营养不足的树提供养份。依赖城市化为经济提供动力,这种提法简直就是本末倒置,匪夷所思。

经常在媒体上见到国内所谓的经济学家解释说,当农村人口向城市转移时,会造成住房的需求,也因此证明中国楼市价格还有很大的价格向上空间,而且相对发达国家城市化程度,中国还有很大的潜力,这种潜力还将持续很长时间。

这种说法表面上看似合理,但经不起略微进一步的推敲。

第一,不管经济状况好坏,农村人口都会持续向城市转移?

很简单,答案不可能是肯定的。在中国,农村人口向城市的转移,是因为城市里有更多更高收入诱惑的。但当城市经济要么不再能提供相应多或相对较高收入的机会时,这种转移的速度将减慢,甚至逆转。当今中国沿海传统出口导向地区的农民工短缺潮,应是人口转移减速甚至逆转的佐证。

第二,城市化能无条件的支撑楼市价格的向上趋势?
答案当然是:不一定。

城市化能支撑楼市价格,其条件只能是进城的农民能够赚取足够高的收入,因此才能具有购买,或是租赁住房的能力。

这一点就更不靠谱了。农民工,从其称呼诞生之日至今,从来都是城市中弱势群体的代名词。就中国这个以收入划分社会权利阶层的社会,农民工的收入仅能维持在温饱或略有积蓄的水平。相反,在过去十年多的楼价“大跃进”下,一类城市楼价水平早已“赶美超英”。如此高的楼价水平和如此低的收入水平下,想要依靠从秦朝起就要不吃不喝,并维系两千多年不断赚取相应收入的情况下才能买得起房的农民工来撑起中国楼市价格,相信这种说法的人,要么是用错了统计数字,要么就是急需智商重检。

第三,城市化的发展空间能无条件的支撑楼市?

要城市化的潜在发展空间支持中国楼市,这个发展要以怎样高的速度才能支撑得起呢?太慢了绝对不行,因为中国老年人口正在持续增加,而且据推测,再过十五到二十年,中国就要进入人口减少阶段。这以上两项都将抑制房价的上涨。那么就要求城市化的速度能够抵消以上两点的不利。这种期望现实吗?

城市化的速度依赖经济发展速度。在经济发展眼看要增速减弱,发展急需输血的情况下,能否寄希望其“衍生产品”的城市化来施以援手呢?相信所有不在梦里的人都会知道答案。

第二,随着工业化的发展,经济中越来越多的成分将进入后工业化。而后工业化的发展,由其工作特质和科学技术的辅佐,其从业人口将有越来越少的向城市聚集的需求。

举例来讲,在当今的后工业经济活动中,有多少会议是在以互联网为特征的虚拟空间进行的?当与会者可以从美国,欧洲,亚洲通过互联网,电话同时参加同一个会议时,居住在城市还是农村还有关系吗?进一步推演,后工业化的社会发展,会不会有“逆向城市化”的趋势呢?特别是当北上广这种超大城市,动辙千万人口聚集,交通拥堵成为常态,空气质量令人窒息,城市用水几近枯竭,从趋势看,如果有选择,人们会不想方设法的逃离吗?

那么“城市化将继中国工业化之后成为中国经济社会发展的巨大引擎”这种说法能否站得住脚呢?本人认为,这种说法的玩笑大了。

那么如此在理论上经不起推敲的说法,又怎么会由有地位的学者提出呢?对此,本人完全没有答案。用句英语 -- BEATS ME!!


附:
大陆房地产崩盘 经济恐将致命

世界日报    2011-12-19 14:06:05

中国社科院19日公布2012「社会蓝皮书」时指出,房地产发展和地方经济发展紧密相连,整个房地产业若出现崩盘情况,会对经济造成致命的影响,如何处理新形势的问题成为推动经济健康发展的关键阶段。

中新社报导,中国社科院学术委员、社会学研究所所长李培林在发布会上做主题报告时表示,城市化将继中国工业化之后成为中国经济社会发展的巨大引擎,工业化、城市化和市场化,已经成为拉动中国发生巨大变迁的三台马车,在城市化急剧推进的过程中,土地的快速升值成为经济增长和财政收入的重要源泉。

李培林指出,一方面,群众快速增长的改善住房新消费需求,与转变经济发展方式、扩大国内消费需求的需要,恰相吻合,另一方面,围绕地产收益产生的利益博弈,也影响到实业的发展,生活价格稳定和利益配置的公平、合理。

李培林认为,现在房地产价格的快速增长,政府这次经济工作会议还表达坚定的控制决心,但是很多地方房地产发展与地方经济增长和财政收入都密切相连,现在处理这个问题非常棘手,一方面要控制住房价,就要适当控制信贷的规模,但整个房地产业若出现崩盘的情况,也会对经济造成致命的影响。

蓝皮书资料显示,腐败问题和房价高成为2011年公众新的关注点。公众选择最多的前三项问题是「物价上涨」(59.5%)、「看病难、看病贵」(42.9%)和「收入差距过大,贫富分化」(31.6%),之后是「贪污腐败」(29.3%)、「就业失业」(24.2%)、「住房价格过高」(24.0%)等问题。

大陆民众对「贪污腐败」问题的关注度有明显上升,自2008 年的19.4%上升到2011年的29.3%,高了10个百分点;「住房价格过高」问题的严重程度有不断上升趋势,自2006年的13.1%上升到 2008年的20.4%和2011年的24.0%。蓝皮书认为,这反映了主要的民生问题严重程度有所下降,腐败问题和房价高成为公众新的关注点。

0%(0)
0%(0)
标 题 (必选项):
内 容 (选填项):
实用资讯
回国机票$360起 | 商务舱省$200 | 全球最佳航空公司出炉:海航获五星
海外华人福利!在线看陈建斌《三叉戟》热血归回 豪情筑梦 高清免费看 无地区限制
一周点击热帖 更多>>
一周回复热帖
历史上的今天:回复热帖
2010: 我认识的一个房地产老板(上)
2010: 我认识的一个房地产老板(下)
2009: 美国政府推高了中国房地产价格
2008: 有趣的数据波动