這裡所說的投資房，是業主買來作投資用的，業主本身並不居住在內。投資房一方面可以出租獲取租金收益，另一方面，作為長期投資，不動產也會隨時間的增長而增值。

　　投資房的出租，有的人喜歡DIY，自己通過網站、報紙、超市門口貼廣告、熟人介紹等方式，將房間一間一間地出租出去，也有人通過MLS(多重放盤系統)，將房子整體出租出去。

　　究竟哪種方式更好?我們可從以下幾個方面來考量：

　　1、收益分析

　　1)租金

　　以3間睡房的鎮屋/半獨立屋/獨立屋為例。

　　如果房東自己一間一間地出租，按現在的市場行情，有獨立洗手間的主人房大概是$550左右，大一點的房間大概是$450左右，小一點的房間大概是$400左右，總共$1400/月左右。

　　若通過MLS整體出租，出租物業在市場上會得到足夠的曝光度，從而吸引到大量的潛在的客戶，因此價格通常在$1600 /月以上。

　　2)Utility費用

　　以3間睡房的鎮屋/半獨立屋/獨立屋為例。

　　如果房東自己一間一間地出租，房東將承擔水/電/氣/網絡的所有費用。這部分費用正常情況下大概$250/月。當然這些費用可以抵稅，但是抵稅不等於免費，房東還是要支付每月約$200的費用。另外，由於這些費用已經包含在租金內(即租客不用管)，所以可能會出現一些房東不願看到的現象：屋內電燈長時間不關，冬天開暖氣的時候甚至還開着窗等，因此房東實際支付的Utility費用要更多。

　　若通過MLS整體出租，按照合同規定，租客承擔水/電/氣/網絡的所有費用。如果出租物業是Condo, 房東將承擔物業管理費(一般包含水/暖氣)，而租客承擔電和網絡的費用。

　　3)空置率

　　如果房東自己一間一間地出租，房東和租客一般沒有正式租約，租客隨時都可以退租。另外，租客退租一般只要求提前30天通知房東。

　　若通過MLS整體出租，房東和租客簽有正式租約，租期一般是1年，因此，房東的租金1年內有保障。租客若不想續租，必須在租約到期前60天通知房東，這也給了房東足夠的迴旋餘地。

　　綜合以上幾點(租金、Utility費用及空置率)，通過MLS整體出租的租金收益要比房東自己一間一間地出租，一年要多出$5000以上。考慮到佣金成本(房東和租客雙方經紀的佣金各為半個月的租金，總共為1個月租金)後，剩下的租金收益差距仍是非常可觀的。

　　2、操心程度

　　1)收取租金

　　房東自己一間一間地出租，房東每個月就要去租客處收租金，來回奔波不算，有時碰上租客忘了或租客不在，就會白跑一趟。

　　若通過MLS整體出租，簽訂的正式租約中會規定租客除了入住前繳納第一個月和最後一個月的租金作為押金外，還要交十張延期支票(post-dated check)。這樣，房東不用每個月去租客處收租金，免去車馬勞頓之苦。

　　2)維護工作量

　　房東自己一間一間地出租，出租房屋內有什麼損壞需要維修的話，事無巨細，對於房東來說，當然 “非你莫屬”。

　　若通過MLS整體出租，簽訂的正式租約中就會規定，只有比較大的(譬如冰箱或爐頭不工作了)及正常的損壞由房東負責，小的維修(譬如燈泡壞了、過濾網需要更換等)都由租客負責。另外，由於租客故意或疏忽導致的損壞也由租客負責。

　　如果投資房是Condo，不存在剪草、鏟雪等問題。但如果投資房是Freehold鎮屋(不帶管理費)、半獨立、獨立屋，房東自己一間一間地出租的話，剪草、鏟雪也必須由房東親力親為。若整體出租，簽訂的正式租約中就會規定，剪草、鏟雪由租客負責。

　　3)房屋保養

　　房東自己一間一間地出租，每個租客一般只會負責自己房內的衛生。對於屋內的公共區域(廚房內的爐頭、台面、洗碗槽等;衛生間;餐廳及過道;樓梯等)，基本上屬於無人管理的狀態。因此，房屋的保養狀況就會比較差。

　　若通過MLS整體出租，出租對象一般都是一個家庭，所以房屋的整體保養要好得多。

　　3、出租風險

　　1)租客身份

　　房東自己一間一間地出租，房東一般不會查看租客的個人信息，有時甚至只知道租客的英文名而不知道其真實姓名，也不知道其在哪兒上班。房東和租客有時是一對矛盾的關係，當矛盾無法調和時，由於不知道租客的真實身份，處理起來將很被動。

　　若通過MLS整體出租，地產經紀會要求租客提交租客申請表 ，上面會詳細登記租客的姓名、生日、駕照號碼、居住記錄、工作記錄、所駕車的品牌及車牌號碼等信息。一旦有什麼事，找租客起來也是很容易的事。

　　2)雇主信(Employment Letter)和信用報告(Credit Report)

　　房東自己一間一間地出租，房東一般不會要求租客提供這些信息，因此對租客知之甚少，無形中增加了出租風險。

　　若通過MLS整體出租，地產經紀會要求租客提交雇主信(Employment Letter)。雇主信上會列明租客在哪家公司上班、目前擔任的職務及薪水、何時入職以及公司人力資源部的聯繫電話等。

　　專業的地產經紀還會要求租客提交信用報告(Credit Report)。信用報告主要是由加拿大的兩大信用局(Equifax或TransUnion)提供，上面有租客的歷史還款記錄、負債記錄、信用被查詢記錄以及最後的信用總分數，以評估租客未來可能拖欠房租的風險。

　　通過雇主信和信用報告，地產經紀可以幫房東篩選出優質租客，從而大幅度降低出租風險。

　　3)保險(Insurance)

　　房東自己一間一間地出租，大部分保險公司都會拒絕提供房屋保險。

　　若通過MLS整體出租，由於出租對象一般是一個家庭，保險公司都會提供保險。另外，專業的地產經紀還會要求租客購買租客保險(Tenant Insurance)，第三方責任險的保額最少為100萬，租客保險同時還cover租客的個人物品(例如被盜、受損等)。

　　4)租賃合同(Agreement to Lease)

　　房東自己一間一間地出租，房東一般不會和每一個租客簽訂租賃合同，即使有，也是很粗糙的，不能很好地保護雙方的利益。

　　若通過MLS整體出租，除了採用標準的租賃合同文本外，專業的地產經紀還會增加很多附加條款，涉及到實際租住人數要求、維護責任劃分、轉租或分租、提前退租、能否續租、定期檢查房屋、帶其他租客或買家來看房、租客保險等，有時會多達四五頁，來更好地保護自己客戶的利益。

ZT