直擊中美購房的九大差異

送交者: 阿九 2013年10月24日22:59:11 於 [焦點房談] 發送悄悄話

提要：在美國買賣房屋有許多的第三方機構來協助 買賣的進程，其中有估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行，產權保險公司以及經紀人等等，每個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，從而保證房屋買賣的公平和 合理，使得買賣過程中每一個環節盡善盡美，令美國房地產行業能夠公平丶透明，健康丶 蓬勃的發展。 　　一 美國房地產制健度全 　 　在美國買賣房屋有許多的第三方機構來協助買賣的進程，其中有估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行，產權保險公司以及經紀人等等，每個機構都在買賣過程中 發揮自己的功能，從而保證房屋買賣的公平和合理，使得買賣過程中每一個環節盡善盡美，令美國房地產行業能夠公平丶透明，健康丶 蓬勃的發展。 　　中國的房地產事業近幾年剛剛起步，還不完善。無論是中介制度還是買賣過程都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調控變幻萬千，整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。 　　二 產權的不同 　　美國是私有財產制，房屋的買賣包括土地。美國的產權是永久性的，一旦擁有可以無限期居住或使用下去。根據美國憲法規定，美國房產所有人有土地和房子的完全所有權，任何人無權侵犯。房地產的所有人有權買賣，贈送，所有人死後，合法繼承人有權繼承房屋和土地的所有權。 　　在中國，城市的土地屬國家所有，農村的土地屬集體所有，因此，房產所有人有房屋的所有權以及土地的使用權，但沒有土地的所有權，合法的繼承人有權繼承的只是房產所有權和土地使用權。中國的住宅產權是七十年期限，商業房產期限只有四十年。 　　三 房屋面積計算的不同 　 　美國房子面積是以居住面積計算，如果別墅的地下室如果沒有裝修過，就不能作為居住面積計算在內，陽台丶車庫都不能計入面積。居住面積必須是室內居住可用 面積。每平方米多少錢的單價在美國不是很重要的一個因素，因為很多美國人買房子買的是獨棟別墅，而別墅的價格受到多方面影響，比如地區好壞丶車庫多少丶室 外花園土地面積多少等因素。因此在美國看房子和價格，單純看所謂單位面積價格沒有太大意義，而是要看整個小區附近房子價位。 　　中國房子面積計算 是建築面積。因此而派生出了另一個新名詞---得房率。所謂得房率就是實際居住面積和建築面積之比。如今中國公寓的得房率越來越低，上海等地新房很多也只 有70%。而且很多時候，我們把陽台等地方都要算入總面積之內。因此在對比中美房價中，國內新聞報道中往往忽略了中國房價基於建築面積而美國是基於居住面 積。 　　美國房屋使用平方英尺來計算房屋的面積，中國使用公制平方米。1平方米等於10.764平方英尺。 　　四 房產稅不同 　　在美國只要你擁有房子就要交納房地產稅。美國地產稅通常為房價的1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之間，各州都有自己不同的標準。每年繳納的房地產稅變成你的住宅的持有成本，這也使得美國房屋的空置率降低，相對抑制了投機者的炒房行為。 　　目前中國的空置房屋率非常高，主要是因為很多人把買房當成是投機，購房後或出租，或空置等待房地產市場短期內爆漲。中國為了抑制房屋的空置率也開始在幾個大城市嘗試徵收房產稅，但房產稅率較低，不能起到抑制炒房的作用。 　　五 房源系統不同 　 　美國和中國房地產市場中一個非常重要的差異就是房源系統。中國沒有一個統一的房源系統，各家房地產公司大部分只賣自己代理的房子，所以範圍較小，局限很 大。美國有一個房源共享系統MLS，每位經紀人都把所代理房源信息輸入該系統，房源信息非常透明。我們可以帶客人找到滿意的房子，而該房源不必是我們代理 的。其他的經紀人也可以帶他們的客人來買我代理的房子，彼此互利互惠。 　　六 地產經紀的不同 　　美國經紀人進入行業的門檻比較高，他們普遍受過良好的高等教育，至少45%比例的人具有本科學歷，在取得經紀人資格證之後，還必須每年都參加相關的業務培訓和考試。而相比之下，中國在這方面的要求就不是這麼的嚴格，目前中國還有很多沒有資質的房地產經紀人。 　　在美國，房地產經紀人是一種非常穩定的職業，經紀人平均從業時間在13年以上。而中國的房地產經紀人幾乎大部分都是年輕人，流動率很高，今天的經紀人也許明天就已經從事其他行業了，這將影響到中介業務的連續性和在客戶心中的誠信度。 　　七 佣金支付方式的不同 　 　在美國房地產交易的佣金由賣方負擔。屋主在委託經紀人出售房屋時，就訂立了合同，佣金一般在6%左右。當買方由別的經紀人帶來買房時，賣方經紀人需分一 半的佣金給買方經紀人。美國規定由賣主來支付雙方經紀人的佣金主要是因為在買賣過程中賣方是獲得金錢的一方。在中國正好相反，由買方支付佣金。 　　八 房屋種類的不同 　 　美國住宅房屋通常分為獨立屋(Single Family House)，城市屋(Town House)，共渡屋(Condo)以及出租公寓(Apartment)。獨立屋是美國房屋裡最多的一種，所謂獨立屋就獨院獨戶的別墅，擁有私家花園，獨 立車庫等，每個獨立屋均單獨隔開，房屋主人擁有土地和房屋的完全所有權。城市屋一般為2-6棟別墅牆體聯在一起，但居住區域隔開且獨立，每棟別墅均擁有前 後花園和獨立車庫地塊，房屋主人擁有土地和房屋的完全所有權。共渡屋直譯為 “共管式獨立產權公寓”，實際是個人擁有單戶產權，整個物業由統一物業公司管理的集合型社區。城市中心的共渡屋物業已發展成為高級商務公寓，成為一種檔次 超過出租公寓的高級公寓類物業。出租公寓的居住者一般不擁有物業的產權, 只交租金外加其它費用如水,電, 有線等等。 　　九 房價所包含裝修的定義不同 　　在美國買新房是沒有所謂的毛坯房的。美國普通中產階級社區的別墅或公寓按照中國標準，都屬於精裝修。除此之外，房價中包含： 　　1. 所有室內裝潢如地板丶地毯丶玻璃窗丶牆紙/牆漆等 　　2. 廚房常用品如煤氣/電爐丶烤箱丶各種碗櫃丶儲藏櫃丶油煙機丶冰箱等。 　　3. 洗手間的浴缸丶馬桶丶臉盆丶淋雨裝備丶壁式儲藏櫃丶瓷磚等。 　　4. 家用洗衣機丶烘乾機。 　　5. 室內的中央空調全部完備，包括冷熱空調丶熱水爐子等。 　　6. 防火丶防煤氣預警裝置。 　　在中國，毛坯房和裝修房的差別會很大。毛坯房真的是水泥牆丶水泥地和管子，廚房廁所什麼都沒有，必須買房者自己去裝修。

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