文/端宏斌

在財經領域，什麼話題最能吸引老百姓的目光？毫無疑問就是房價問題了。你可以不炒股票，也可以不買期貨，更可以不交易外匯，但房子你總是要住的。你想結婚的話，丈母娘會問你有沒有房子，她可不會問你有沒有股票。那麼房價現在到底是能漲還是跌？還能不能買了？

關 於房價，我們可以確定兩件事，第一，現在的房價充滿了泡沫，已經高到令人感覺誇張可笑的地步了；第二，即使房價如此的不合理，民怨如此的大，但並不表示它 就會跌。在中國，不合理的事情，民怨大的事情數不勝數，你認為這些不合理都會瞬間變成合理嗎？同樣的，關於房價的不合理，也會長期存在。

中 央會經常性的下發各類通知各種精神去打壓房價，但安慰作用大於實際，事實上沒有任何證據表明中央希望房價下跌，一直以來的說辭就是“遏制房價過快上漲的勢 頭”，換言之，只是不想漲太快而已，如果慢慢漲，那是皆大歡喜的。只可惜房價總是不給面子，經常以暴漲來羞辱中央文件。

關 於樓市，各路專家七嘴八舌，老百姓茫茫然不知道該聽誰。專家的話可以分成兩派，一派是看多，一派看空。經常看老端文章的朋友，一定知道“休謨法則”，即任 何一件事都可以分成“事實判斷”和“價值判斷”兩個方面。樓市看多派走的是事實判斷路線，他們只是跟你分析房價上漲這個事實；樓市看空派走的是價值判斷路 線，他們是跟你分析房價這麼漲下去到底好不好。所以這兩路人基本上是雞同鴨講，怎麼都不會說到一起去。

一 般來說，買了房的人都希望房價越高越好，而沒買房的人都希望房價越低越好，這就是屁股決定腦袋。理性判斷告訴我們，看多派會一直對下去，直到最後一次大 錯；而看空派會一直錯下去，直到最後一次完美的預言。打個簡單的比方，你可以預言張三永遠活着，他可以預言張三肯定要死。你可以一直正確，直到最後張三死 的時候錯了；而他可以一直錯下去，直到張三死的時候說對了。可是這樣的預言，對你來說其實是沒有參考價值的。

房價必然上漲的理由有很多，簡單羅列一下，有如下幾條：

1，農民都變成了城鎮居民。在1995年，中國城市人口對比農村人口是29:71，這就是大家常說的，中國人口70%都是農民的出處。但現在形勢已經逆轉，城市人口對比農村人口是51:49，此消彼長，大量農民都住到了城市。這個趨勢還將延續很長一段時間。

2， 年輕人結婚都要有獨立的住房。在以前，一家三代住在一起是非常正常的事情，但現在基本上不可能了，如果你結婚都沒房，只能和父母擠在一起，那麼你在婚姻市 場上就很難是搶手貨。君不見多數女性徵婚的時候都要求有“獨立婚房”嗎？不僅要獨立婚房，還要一步到位，把將來小孩的房間都要準備好。這結果是，家庭人口 數量越來越少，而人均居住面積越來越大。

3， 人均收入的提高。凡是買了房的朋友都會有這樣一個體會，那就是還貸的速度遠比最初預期的要快，提前還貸的人絕不是少數。這背後的原因就是國人收入增長的速 度非常快。你別看網上那麼多人喊工資不漲房價亂漲，真實情況是，賺到錢的人都是悶聲大發財，他們已經偷偷把房貸的錢提前還掉了，正在考慮要不要再買一套。 他們也是房奴，但屬於快樂的房奴。最慘的是想當房奴還當不上。

4，有錢人的儲蓄罐。對於那些有錢人來說，手裡這麼多錢沒有靠譜的投資渠道，買股票嘛，股票多少年都不見漲；買理財產品嘛，其收益率也就比定期存款好那麼一點點，想來想去，那就只能買房子了。這是一種優良的儲蓄資產，不怕偷不怕搶，租出去還有租金收益，遇上好年景，一年漲個30%-50%都不在話下。還有什麼資產比得上房子呢？

5，全世界的中央銀行都在瘋狂的印鈔票。其中最兇猛的當屬美國，由於中國奇怪的匯率機制，美國人印鈔票我們就必須跟着印。這結果就是，通貨膨脹就像生老病死那么正常。

你可以舉出無數個房價要漲的理由，但它不可能永遠上漲，日本就是很好的例子，以上說的五條理由，在日本都發生過，但後來呢，隨着泡沫經濟的破滅，房價是可以連續跌20年的。現在日本很多五六十歲的中年人，還在為當年高價房貸而苦苦努力，可惜房價都不到那時的1/3了。這就不得不佩服日本人的高素質，換了美國人早就棄樓斷供了。

未來能夠擊敗中國房價的最關鍵因素，我猜是人口年齡結構的變化。筆者小時候，一個班級都有50-60個學生，現在隨着小學的合併最多也就20多個學生，由於學生收不滿，關門的學校越來越多。現在就算放開生二胎，我想多數人也不會生了，下面這張動態圖很好的反映了人口的變化趨勢。

房子總要有人去住才會有價值，現在房子數量越來越多，而新生兒童卻越來越少，此消彼長，就會達到一個拐點，這個拐點在2020年之前必定會到來，具體是哪一年？我也不知道，反正炒房的人還可以玩幾年的。想買房自住的人，也要早點，後面風險越來越大了。