底特律破產警示中國城市未來

劉以棟

美國的底特律市宣布破產，在美國的朝野都引起震盪。底特律市是美國的第十八大城市，是舉世聞名的世界汽車城。放眼美國，底特律市破產，應該引起大家足夠的重視和警惕。底特律市破產，既不是美國的第一個破產城市，也不會是美國的最後一個破產城市。同樣陷於財政困境的美國大城市有芝加哥市，明尼安那波利斯市，辛辛那提市等。放眼世界，不僅美國的城市面臨破產威脅，歐洲和中國的許多城市以後也不會倖免。

跟中國一樣，美國的城市也分不同的區。像紐約市，洛杉磯那樣的大城市，都包括很多個區。我們所說的紐約市，洛杉磯市，都是對那個大都市的統稱，包括所有的區。就像我們說北京市，是指全北京市，並非指北京的某一個區。

但是，美國的大都市跟中國不同。美國大都市裡的區，都是獨立的政治和經濟實體，是完全獨立的城市。在紐約大都市裡面，包括紐約市，也包括許多獨立的其它城市。這些城市跟紐約市互不隸屬，是各自為政。

當然，從經濟實力和社會影響力的角度，市區紐約市還是比周圍的其它小城市要重要得多。很多公司的辦公大樓都在市區，公共交通從市區延伸到郊區，聯邦政府的辦公所在地往往在市區，地方法院和著名大學一般也在市區。

即使如此，美國大都市裡的小城並不屬於市區市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城裡。他們每天去城裡上班，晚上回到小城裡居住和生活。來美國訪問的國人有一說，美國一大怪，窮人住城裡，富人住城外。

美國的每個郊區城市都是獨立政治和經濟實體。美國上至總統，下到州長、大都市市長，都沒有權力任免美國的一位普通市長。美國的市長由市內公民投票產生，任期一般四年，但可以連任，所以美國的市長任期可能達十幾年。紐約市的市長根本沒有權力來任免紐約郊區市的市長。有時郊區市跟主要城市都不在一個州裡面。

美國的市政府負責該城市的治安，消防和教育，這就是美國有好學區和差學區的根源。美國的城市收入主要來自於該城市的房地產稅，在該城市工作的職工城市工資收入稅，銷售稅，市內公司的城市收入稅和警察的罰款等。

美國的房地產稅是房價的0.5%到5%不等。大部分美國城市的房地產稅在房價的2%左右。房價的確定主要根據兩個因素，房屋成交價和市場波動價格幅度。從個人的角度，房價評估越低，那麼所付房地產稅也就越少，當然期望把房價壓低。從政府的角度，房價評估越高，那麼稅收也越高，當然期望把房價評估高一些。大部分城市的折中辦法是根據房屋買賣成交價進行調整。如果你去年以五十萬美元買了一套房子，那麼市政府說你這房子值五十萬美元，道理上也說得過去。如果房子不值五十萬，哪你為什麼願意付那個價格。

當然，有人會說我買虧了，買了以後房屋就跌價。這樣就牽涉到另一個房屋價格確定因素，市場價格幅度調整。一般來講，房屋屬於大宗商品，房價變化基本就是通貨膨脹率。物價上漲，房價跟着上漲；物價下跌，房價跟着下跌。所以，在美國許多地方，房價每年的上調幅度，就是美國官方的通貨膨脹率，一年2%到3%這個水平。這樣的房價調整幅度，在美國許多熱點城市就產生了問題。在美國的熱點城市，房價每年的增長幅度遠大於政府的房價調整幅度，一條街上同樣的兩套房子，一套是10年前買的，一套是一年前買的。十年前買的房子，以當年的成交價，加上每年2%的增幅繳稅。而在過去的十年，房價可能已經翻了一翻，所以一年前買的房子，就必須以去年買房的成交價繳稅。結果可能是，同樣的兩套房子在同一地點，一家付的房地產稅是另一家的兩倍。

如果你買房以後，房價確實跌了，那麼你可以寫信到市政府的房地產價格評估部門去申辯，要求降低你的房價評估，減少你的稅收負擔。在過去幾年裡，因為美國許多城市的房價確實下跌，所以許多人確實申辯成功，降低了房地產稅負擔。美國報紙上講到一個故事，對民眾要求降低房價評估的要求，如果政府表示同意，署名的就是一把手；如果不同意，署名的就是二把手。好人自己做，在美國也一樣。

房屋價格的確定，一般有三個因素：房屋買賣價，新房造價和房屋出租價格。房屋買賣價，大家都是耳熟能詳，鄰居家都是以這個價格成交，所以你要買賣房屋，也只能以這個價格成交，這就是市場。新房造價，相對比較客觀，地價，勞動力成本，材料價格加上建築公司利潤，就是新房價格。新房價格和舊房價格不能相差太大，否則市場就會出現震盪。2007年以前，美國房地產價格飛漲，所以也導致了美國新蓋房屋的大量增加，為後來的房地產危機埋下了伏筆。2009年以後，美國房價下跌，所以就導致了美國新房市場的停滯。那個時候，房價遠低於造價，蓋房根本沒有任何現實意義。我的朋友要蓋新房，我告訴他，不值得去做，因為蓋新房的成本會遠遠超過購買二手房。

房屋出租價格，則是資本市場競爭的結果。理論上講，房屋出租利潤，除以投資回報率，就是房價。當然，投資回報率是個變數，由資本市場的投資機會和其它投資途徑的投資回報確定。大家買賣房屋根據市場價格確定，但房地產市場價格是否合理卻由新房價格和房屋出租回報確定。

一個城市的房地產價格，由市場確定。而房地產市場，必有其合理性一面。上面提到，房價由市場買賣價格，新房價格和房屋出租價格確定，而城市的發展，則跟房價互補相承。

大家買房，主要看學區好壞，治安好壞和交通是否方便。學區不好，有孩子並關心子女教育的家庭就不願意搬進來，而這樣的家庭，正是美國社會的中堅部分。不關心子女教育的家庭，要麼是老人，要麼是不求進步的低層家庭，這樣的家庭，對社區的負面影響很大。低層家庭，不關心子女教育，所以很自然地就帶來了社區的治安問題。老人可以不關心子女教育，但他們不能無視治安的惡化，因為那將直接影響他們的人身安全。

學區和治安的下滑，將直接導致房價的下跌。學區不好，重視子女的家庭就會離開；治安不好，家庭收入高的家庭就會選擇離開。這樣的好家庭離開以後，低收入或者低層次的家庭就會搬進來，同時導致房價下跌。房價下跌，市政府的稅收就會減少，為了維護城市的財政預算平衡，市政府就要削減老師和警察隊伍。減少老師和警察的結果，就是學區和治安的進一步惡化，進入惡性循環。

根據上面對城市的分析，我們來看底特律的情況。在上世紀的五、六十年代，底特律是美國第四大城市。其市民人均產值列美國各大城市之首。人口高達180萬。

五十年後的今天，60%的底特律兒童生活在貧困線以下。50%的底特律人口屬於文盲人口。三分之一的底特律城是空地或者廢棄之所。底特律失業率高達18%，白人人口比例不到11%。

我以前生活的地方，離底特律很近。我也多次拜訪住在那裡的同學。多次有人問我，底特律的房子只有幾千美元一套，為什麼沒有人買。我反問，為什麼要買，他們說便宜。我說，便宜有什麼用，你買來幹什麼。買了那裡的房子以後，首先你要繳房地產稅。你不能住在那裡，因為那裡不安全，白天你在那裡都感覺不安全，更不要談晚上。你不能出租你的房子，因為租房的人可能不給租金。如果你去要錢，就可能有危險。好房客根本不住在那裡。底特律的情況，就是我上面提到的惡性循環的結果。

底特律是美國的汽車城，是美國重工業基地。二戰時期的很多飛機，就是在那裡生產。跟底特律類似，俄亥俄州的克利夫蘭市，賓夕法尼亞州的匹茲堡市等，都是美國的重工業城市。現在這些重工業城市，被統稱美國的“生鏽帶”。意思是說，在這個地帶的城市，就像生鏽了的機器，沒有了前途和活力。想當年，底特律的福特家族，克利夫蘭的洛克菲勒家族，匹茲堡的卡耐基家族，在美國是何等輝煌。福特家族的汽車業遭遇了全行業的災難，但在三大汽車公司里是處境最好的。最近的新聞顯示，福特家族在福特公司的位置更加穩固。石油大王洛克菲勒家族搬離了克利夫蘭，有紐約的洛克菲勒中心為證。鋼鐵大王卡耐基贊助了卡耐基-梅隆大學。當然，梅隆是那裡的另一個大家族。現在的卡耐基-梅隆大學遠比匹茲堡的鋼鐵公司有名。

重工業不景氣時，這些重工業城市都遭遇了困難時期。我曾經參加一個著名作家的講座。他來自匹茲堡市。他說，他小時候，他們那些產業工人的家庭都很窮。他們那些家庭有一個朋友圈，相互幫助，共度難關。他的作品有“永遠不要一個人吃午餐”，有興趣的讀者可以買來讀。

在這些重工業城市中，匹茲堡市轉型最成功。雖然匹茲堡還是美國鋁業公司和美國鋼鐵公司的總部所在地，但是匹茲堡市的醫療生物行業，金融服務行業，能源行業，教育行業卻起着更加重要的作用。2008年到2009年的金融危機期間，底特律的汽車行業在政府干預下破產重組，但是匹茲堡市卻在金融危機中安然度過。

克利夫蘭市在經濟轉型中，則介於底特律和匹茲堡市之間。雖然俄亥俄州還有很多汽車配件公司，但是克利夫蘭的醫療衛生行業也很發達。克利夫蘭市的克利夫蘭門診部醫院，在美國名列前茅，其心臟科十幾年來一直是美國第一。克利夫蘭在過去的十幾年間失去了好幾家上市公司的總部，也是對克利夫蘭的沉重打擊。

針對底特律市的破產，我們可以看到，城市的人氣是城市未來的關鍵。當一個城市沒有工作機會，沒有新的公司和員工願意搬進來時，那麼這個城市就會有麻煩。從這個角度看，中國的許多城市未來也很堪憂。

中國有十三億人口，表明上看中國沒有人氣問題。其實不然。因為中國的獨生子女政策，中國的人口組成部分發生了很大變化。年輕人口的比例在下降，老人人口比例在增加。現在在中國的農村，現住人口就很少。年輕人都到城裡打工去了，只有逢年過節才回來。以中國的低科技產業和有限的人均耕地面積，一旦發生糧食欠收，未來不堪設想。

中國的城市，靠政府的大量資金投入和國家政策的支持，才吸引了大量的外來人口。可怕的事是，中國城裡的房價，根本不是農民工可以負擔得起的。農民工是人在城裡，家在農村，心在孩子身上。而農民工的子女，則是人在城裡，心在城裡，家在夢中。他們不願意去農村，而城裡也沒有他們的家。國家財經政策對城市人口的補貼，對農民工是徹底的忽視，從而進一步擴大了城鄉差別。這種補貼，增加了在城裡打工的農民工們對國家政策的仇視。

過去三十年，因為中國經濟的蓬勃發展，掩蓋了中國房價的不合理和人口遷移的不可持續性。老百姓對房價是買漲不買跌。大中小城市都認為人口資源無限，盡可以賣地蓋房，而房價也一直在漲，從而產生了房價高企的怪圈。

現在許多城裡人都有兩三套房子。他們認為，以現在的房價，以後就可以靠賣房養老。讓我們簡單地算一筆賬，假定一套房子值200萬人民幣，一個大學生一年收入10萬元人民幣，所以你可以靠你的房子讓一個大學生為年服務20年，讓兩個非大學畢業生為你服務20年。如果只有你有兩套房子，這個算術就成立。當很多人都有兩套房子時，這個算術就不再成立，因為沒有那麼多年輕人為你這樣的有房族服務。未來要麼房價下跌，你雇用不起年輕人為你服務；要麼年輕人的工資上漲，你同樣雇不起年輕人給你養老。

現在房價上漲，所以大中小城市都可以靠賣地收入維持地方財政，大量的投資人也樂於買房空在那裡等着漲價。如果房價一旦下跌或者停止上漲，房子就會賣不出去。那時地方政府就必須依靠收房地產稅，員工城市稅和銷售稅來維持財政平衡。到那個時候，沒有優勢的城市就會失去吸引力，沒有公司和員工來入住。