“老有所养”是每个国家都需面临的问题，随着生活质量的改善，老年人的寿命也越来越长，因此，妥善解决老有所养的问题，就成为迫不容缓的社会问题，美国也不例外。在总人口中，老年美国人在人口中的比例快速增长，同时也比以往任何时候都活得更长。根据15个联邦政府机构联合编制的最新报告《老年美国人2012》(Older
Americans
2012)的统计，2010年时，年满65岁的美国人有4000万，约占总人口的13%;到了2030年，这个人口群体的人数将达到7200万，占人口总数的20%。
对于老年后的养老，美国的社会安全保障体系有较为完备的规划，即通过社会安全退休保障金(Social Security Retirement
Insurance
Benefits)丶退休账户存款等方式，使美国人在退休后，可以继续有一定的收入，保证最基本的生活需求得到满足。根据社会安全保障署的资料，目前有
6300万人领取社安保障金，其中5500万人领取“社保退休金”或“残障人保障金”，800万人领取“社保辅助金”。从总体上看，目前领取社安保障金的平均额是每人每月1082美元。除了社保退休金外，按规定在工作期间存入退休账户的钱，到了规定的年龄(目前是59岁6个月，在此之前从退休账户取钱是要罚款的)就可以拿出来补贴家用了。
对于许多美国人来说，社保退休金以及退休账户的钱，并不足以维持各种生活需要，因此，就有必要考虑其他
“来钱”的途径，其中之一便是“以房养老”。这里所说的“以房养老”，并不是指有几栋房子可以出租，用租金补贴家用，而是指“反向抵押贷款” (reverse
mortgage)，即用自己目前所居住的房子来得到贷款，利用贷款的钱补贴家用。
反向抵押贷款的最大优点是屋主不但可以将自己的房子像提款机一样取钱，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了为止。缺点是屋主的房子很可能不再属于下一代或其他继承人。因此，利用反向抵押贷款的老年人，往往更重视自己老年时的生活而不在乎有没有房产可以让子女继承。
所谓的反向抵押贷款，顾名思义，即与普通的房屋抵押贷款相反。普通房屋贷款是屋主每个月从自己的腰包中拿钱还贷;而反向抵押贷款虽然也是向贷款机构借钱，但并不需要还贷，反而贷款者每月寄一定数目的钱给屋主，供屋主使用。屋主有了这笔钱，就可以弥补社保退休金及退休账户的不足，用以日常的开支。
反向抵押贷款的最基本因素是屋主的年龄及房屋“净值”。根据规定，符合条件申请反向抵押贷款的人，首先必须年满62岁，在其他条件相同的情况下，年龄越大，获得的贷款额越多。此外，申请反向抵押贷款的人，必须拥有属于自己的房子，而且这个房子必需有“净值”，即房屋的价值高于所欠的贷款额，“净值”越高，可以得到的贷款也越多。举例来说，一个65岁的人，有一栋“净值”20万美元的房子，那么他可能得到的贷款，比只有15万美元“净值”的房屋屋主要高;而一个65岁的人，有一栋“净值”20万美元的房子，那么他可能得到的贷款，比70岁丶同样有一栋“净值”20万美元的房子的屋主能够得到的贷款要少。当然，除了屋主年龄丶房屋净值外，影响反向抵押贷款额的因素还包括利率丶政府对贷款额度的限制等因素。而申请普通房屋贷款时十分重要的个人信用丶收入等因素，对于申请反向抵押贷款完全不起作用，这是特别值得指出的。
屋主申请反向抵押贷款并得到批准的话，一般有几个方法领取现金：
1，一次性提取现金，即将全部贷款额一次性取出。
2，每个月提取相同数额的现金，无论时间多长，只要屋主一直住在这个房子里，贷款机构就必须按月支付钱款，没有总数上限。比如，贷款机构每个月支付500美金给屋主，没有时间限制，直到屋主去世或搬家。因此，从得到贷款开始，活得越长，得到的钱就越多，也正是这个因素，年纪越大者，每月得到的贷款金额就越多，毕竟年纪越大，越可能更早地离开人世，贷款机构就可少支付每月现款次数。
3，在规定的年限中，每个月支付相同数额的现款，比如20年内每个月支付500美金。
4，设定一个贷款额度，在任何时候可以随时提取，直到贷款额度提取完。
5，根据屋主的需要，将以上几个提取方法做各种组合。
美国对反向抵押贷款的监管十分严格，法规由国会通过，目前的监管机构是联邦房屋署(FHA)。在反向抵押贷款中，最流行的是由联邦房屋署担保的“房屋产权转换按揭”(Home
Equity Conversion
Mortgage，简称HECM)，占整个反向抵押贷款的90%。据住房和城市发展部(HUD)的统计，截至2010年5月，全美现有近50万屋主持有
“房屋产权转换按揭”，2009年一年中，就有13万屋主申请了“房屋产权转换按揭”。
从总体上看，美国老人利用房屋反向贷款的还比较少，但却有逐渐增多的趋势。随着战后一代进入退休年龄，而这批人中有自己住房的人的比例很高，大大高于上一代，因此今后利用房屋反向贷款的老人越来越多是没有疑问的。
雾谷飞鸿
