要破解中國城市房地產迷局，就必須平均地權。所謂平均地權，並非私有化，而是平均配置土地的使用權。也就是按照中國憲法的規定：城市土地歸該市全體居民所有，每一個居民均享有相同面積的住宅用地之長期使用權。

　　但是，城市地權的平均方式並非將地塊切細，然後分配給每一個居民，而是通過以下兩種方式得以實現：一是若干無房居民聯合起來，向市政當局申請住宅用地，政府有義務、也必須劃撥土地，以便居民集體自建住房；二是無房居民購買商品房，同時獲取土地的使用權。

明確城市居民的土地使用權

　　平均地權果真能破解城市房地產迷局？先看這樣一個問題：中國農村為何從未出現房地產泡沫？根本原因就在於，農民繼承其祖先的宅基地，並在宅基地上有自建住房的權利，歷朝歷代均未受到挑戰。這種制度杜絕了住房的壟斷供給，因此，農村房價被牢牢地鉗制在成本價附近。

　　既然農民享有集體土地之長期使用權，那也必須明確城市居民對土地的長期使用權。這是中國憲法基本精神的必然推演。目前，中國城市人口密度甚高，集約化使用土地是必要的。法律中應該明文規定：市政當局有義務按成本價為每個居民提供至少五平方米的建築用地，並且各地還應該在地方法規中明確規定標準容積率（比如5）。

　　城市建築用地的來源有三：空地、拆遷之後的地塊、徵用城郊農民之土地。空地的徵用無成本，拆遷成本、農用地的徵用成本取決於補償方案。市政當局可以根據相關參數，測算出每平方米土地的平均供給成本。

　　對於人均五平方米的建築用地，政府就以此價格，根據面積相等、地段相似的原則，同時向開發商和居民提供建築用地，收取的土地供給成本費存於專門帳戶，用於拆遷和徵地的支出。該帳戶的每一筆收支都必須公開，隨時接受居民的質詢和會計師事務所的審計。

　　“居民”的內涵到底如何，有兩種界定方法。一是具有城市戶口的人。如此看來，為了防範房地產泡沫，實現“居者有其屋”的理想，不應取消城市戶籍制度；二是，有若干年的就業記錄，或有若干年的納稅記錄等。記錄可以偽造，所以還是以戶口來界定為宜。

　　至於某一地塊到底提供給哪些居民，可以通過抽籤的方法來決定。居民拿到地塊之後，一年之內不動工建房，政府可以收回該地塊，並退還土地供給成本費。這樣的制度安排，將徹底打破商品房的壟斷供給，商品房價格就會被鉗制，開發商的利潤會處於合理水平，同時也不可能發生房地產泡沫。地段升水全部上繳財政，不歸開發商所有，留給開發商的僅僅是合理利潤（比如，稅前利潤率不超過10％）。

小幅試錯　及時修正

　　人均實際占地面積每超標1平方米（對於三口之家，如果標準容積率為5，建築面積就增加15平方米），超標部分的土地使用費翻一番。

　　設立全國聯網的房產交換交易中心，從事房產使用權或所有權的交換和交易，以利於人口的遷徙和流動。居民拋售住房而得的房價之增值部分，在扣除通貨膨脹的因素之後，必須繳納稅率為90％的房產溢價稅，以徹底杜絕炒房行為。至於房產交換，可借鑑商業銀行的票據交換與清算的原理，無須贅述。

　　以上所列之數字，只是一種建議。只要懷着“民為重，社稷次之，君為輕”的信念，以及“小幅試錯，及時修正”的理性態度，就一定能設計出與地權的法律界定相兼容的房地產制度，使之日臻完善。

　　中國憲法第十條明文規定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。”政府當然也是一種“組織”，所以，政府拍賣城市住宅用地屬違憲行為。城市土地名義上是國家所有，實則歸政府所有的做法，已到了山窮水盡、不可持續的地步。

　　惟有平均地權，才能修正法律關於地權界定的邏輯錯誤，充分體現地權屬於人民的理念，從根本上防範房地產泡沫的產生，提升每一個國人的生活質量和生存質量。

·作者為中國社會科學院金融研究所博士研究生