傅峙峰

　　地產股可能是目前A股市場爭議最大的品種之一。在最近的一個月裡，地產股經歷了兩波大起大落的行情。大起大落的背後，是大規模資金的集中交鋒，看多者積極買入，而看空者則趁機拋售，但多空交織下地產股竟不知不覺跑贏了大盤。12月20日至1月20日，地產指數下跌4.46%，同期滬深300指數則下跌了 8.71%。地產股就好比是一朵逐漸撥開面紗的玫瑰，由於估值低，它的吸引力與日俱增，儘管它依然帶着刺。

　　如果從基本面來看，目前依然可以找到明年房價繼續上漲的理由。

　　第一，土地價格繼續上漲。國家統計局日前公布的數據表明，2010年，全國開發企業買地的成交均價為2437元，比2009年上漲29%。這一數據表明，土地供應依然跟不上需求，地價上漲速度依然較快。地價的上漲將抬高房價的成本，可能進一步推升房價。

　　第二，剛性需求依然強勁。儘管中國在購房貸款上進行了嚴格的監管，購房者對貸款的依賴也在降低，但2010年商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長 18.3%。華遠地產董事長任志強日前表示，2010年個貸所占總銷售額的比重下降了五個百分點，只有17.5%的比重，而一次性付款的比重大大提高。此外，德佑地產提供的成交統計數據也顯示，上海2010年全年的成交綜合首付比提升到60.85%，自付比例不斷提高的趨勢非常明顯。

　　第三，現有政策調控效果乏力。在監管最嚴格的2010年，中國樓市還是走出了量價齊升的態勢，尤其是在四季度尤為明顯。去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.3%;全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%;全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。

　　第四，房產稅試點方案力度可能有限。市場原先最擔心的是房產稅對樓市的影響，但日前重慶和上海官方透露的房產稅試點方案似乎可以讓市場鬆一口氣。重慶方案將針對高檔商品房徵稅，上海方案則是“人均超面積新購房將按比例徵稅”。這兩個方案基本上都不會對住房的正常需求造成負面影響，而且也不會導致存量二手房集中拋售。

　　除了以上這四點理由以外，如果換一個角度去理解保障性住房建設的意義，可能也會讓市場對樓市的前景有新的看法。

　　無論是經濟適用房還是廉租房，它們面對的目標群體和商品房面對的目標群體有一定的分層。目前有資格享受保障性住房的群體基本無力購買商品房，而絕大部分有能力購買商品房的群體又難以享受到保障性住房。兩者的市場區分比較明顯，因此保障性住房的建設難以對商品房構成實質性衝擊。

　　保障性住房加速建設的目的是為了解決民生問題。反過來考慮，如果商品房價格調控得力，房價有大幅下降的空間和可能，那麼保障性住房的意義將逐步淡化。所以說，建設保障性住房的目的之一，就是減少社會對目前房價的不滿，從輿論上減小房價的調控壓力。

　　而且，假設保障性住房的建設規模不斷擴大，有兩個可能的情況值得注意：一、如果保障性住房的價格被納入全國城市房屋銷售價格的統計樣本，將在統計技術層面上使得房價減小上漲壓力;二、保障性住房用地增加，用於商品房的土地供給將相應減少，這可能導致商品房土地成本繼續上漲，從而推高商品房價格。

　　現在政府對房價調控在口頭上是不做任何妥協的，但調控決心和調控效果不是一回事。不然為何抑制房價呼聲持續多年，而房價上漲依然如故。如果最終保障性住房和商品房市場出現了確實的性質區分，或者說，加大保障房建設是為了解決住房問題(不是房價問題)，是為了減輕社會對商品房價格的意見，這就可能意味着，中國政府的調控方式和意圖同市場之前認為的出現了變化。這一點可能需要重新認識。如果現實情況和市場認識得到統一，那麼原先籠罩在地產股上方的一大迷霧就將逐漸消失。

　　於是，地產股面臨的系統性風險，可能就只剩下貨幣和信貸政策了。目前的緊縮政策主要是針對通脹壓力，而不是單一針對房地產市場，但作為資本密集型產品，房地產又不得不直面這一問題。

　　如果今年早期通脹調控得當，利率的上漲幅度就可能有限。現在人民幣基準利率尚處於較低水平，適當的加息對樓市影響相對不會太嚴重。如果今年通脹形勢難以控制，中國央行加息的力度和幅度超出市場預期，地產股就會面臨較大的壓力。因此，對地產股的預期和判斷，着眼點或許應該更側重於通脹和緊縮政策的變化，其他的負面影響，未必會如市場擔憂的那樣嚴重。