古風解讀2012年1月份美國的房市

遠古的風 於 【萬維讀者網】的〖古風無痕〗博客 2012-02-25

昨天（2012年2月24日），美國統計局US Census Bureau和美國住房與城市發展部Department of Housing and Urban Development聯袂公布了2012年1月份最新的美國房市行情，並高調宣稱美國的房市在新年伊始就來了個開門紅，元月新屋賣出了32.1萬套，比以前預計的31萬套高出了3.5個百分點。更為顯眼的成就是新屋庫存量（New Home Inventory）已經下降到了5.6個月賣額度（New Home Months of Supply），明確地表明美國的房市已經觸底，未來就要反彈啦！（搞房地產的都了解一個基本的數據：當新屋庫存量達到6個月賣額度的時候，房市就恢復到歷史正常水平了。）

繼本月頭那份振奮人心的就業數據（2012年1月份最新的就業報表）發布以來，美國的各大主流傳媒再次輪番登場，重演大戲，一時間，又是天樂齊鳴、凱歌高奏，好不痛快！可惜得很，古風又要再一次捅破美國的畫皮了。哈哈……需要聲明一下：古風不是反美鬥士，而僅僅是個捍衛事實真相的普通網友。

一、美國的新屋買賣行情

首先，我們還是把最新的數據放到歷史的輪迴中去比較一下，看看32.1萬套或者31萬套的新屋交易量到底是個什麼幅度：

再把2007年以來的數據單獨放大來仔細瞧瞧吧：

看清楚了沒有？即使按照美國政府所大肆吹捧的比31萬套高出了3.5%的32.1萬套的新屋賣出數，新屋房市仍然比2005-2006年的高位下跌了77%，而且現在的房市已經是1963年以來的最低點了。美國的房市要想從如此的低位恢復往日的雄風，真的是難上加難啊！所以說，對比31萬多了3.5%的32.1萬過於興奮，就如同在一座高山的上面對一棵樹的高度產生了崇拜，確實有點太無厘頭了些。

那麼，最近的新屋月賣額度是否真的顯示房市已經觸底了呢？請看下圖（高峰對應房市低潮，低谷標示房市高潮）：

單從新屋月賣額度來考察，現在的新屋庫存量的確已經下降到了一個比較合理的水平，可是，要記住我們是剛剛從2009年的超高峰上疾速滑落下來的，未來會如何呢？還是來看看歷史吧（結合圖一和圖三）。美國上世紀70年代早期的房市小高潮後，經歷了三年的蕭條期，再於70年代中後期重現了三年的高潮。由於在房市火爆期多建了太多的新屋，造成了80年代早中期長達五年的蕭條，才把70年代末積壓的房產給消化掉了。到80年代中後期，房市又出現了一次不溫不火的熱鬧場面，結果很快就舊病復發，而這一次“臥床休息”的時間長達八年，直到1997年才開始最近的一輪十年瘋長期。

而這最後的一次瘋狂，到底又積壓了多少房產呢？請看下圖（紅區是已建成新屋，藍區是在建新屋，綠區是籌建新屋）：

如果把上圖最下面的紅區（已建成新屋）單獨取出，就是下圖：

光看已建成新屋數量，已經是1973年以來的最低點了。如果再考察在2007年房市高峰期未完工的在建新屋數量（25萬套），就會發現其中的10萬套現在基本上都還處於閒置狀態；即使是還在建造的新屋項目，估計在目前低迷的房市擠壓下，也是“三天打魚兩天曬網”地磨着洋工吧，否則，已建成新屋數量不會如此少吧。

二、美國的房價

那麼，是什麼原因讓新屋建造商失去了大干快上的積極性了呢？請看下圖（紅線是新屋均價，藍線是新屋中間價）：

原來，現在新屋的價格又回到了2003年的水平，而這還僅僅是名義售價。如果考慮到通脹與美元貶值的因數，實際房屋價格早就跌落到了1990-2000年的區間了，下一步就會試探90年代中期的最低點了（見下圖）。

而這一次的房市衰退極有可能把房屋價格（刨除了通脹後）拉回到60-70年代的正常水平（見下圖）。未來10-20年裡，即使再有高潮期，也只會重現70年代末或80年代末的短暫輝煌而已。想通過購買房產來獲得暴利，真的是生不逢時了啊！