N年前我在某化工公司項目組工作。有一天，項目組新招了一名合同工機械工程師，他叫Dan, 上海人，約五十歲。在該公司，合同工是二等公民，合同一年，每年底決定第二年是否續簽。大多數合同工工作上主動積極，拼命表現，希望能轉成正式工。但Dan 很低調，做事從來不主動，開會很少發言。去他辦公室找他時，總見他在看手機。討論技術方案時，問一句答一句。老闆同事們覺得Dan工作不努力，我擔心Dan的工作不能長久，他這年紀再找工作不容易。有次私聊時，我試探他是否擔心下年合同續簽。結果發現我的擔心是多餘的。Dan 的資產超過千萬美元，每月工資外收入五萬以上，他不差薪水那點錢。他說曾呆在家裡一年多，太太成天使喚他打雜，還不如出門做工清淨。一個薪水不高的機械工程師，如何能夠積攢千萬資產？他是如何做到的？帶着這些疑問，我對Dan做了N次訪談。訪談記錄較長，準備分幾次貼出。對投資感興趣的讀者或許從中得到一點啟發。

筆者：你從什麼時候開始有理財意識？

Dan: 從小就有，因為家庭影響。解放前我爺爺在上海開機械廠，四八年準備搬到香港，沒有成功。解放後工廠被沒收，他從工廠老闆變成工廠倉庫保管員直至退休。八十年代末我到美國留學，畢業後在舊金山找到第一份工作。父親說：＂單靠省吃儉用是不能致富的，要致富必須學會理財＂。從拿到第一月工資開始，就開始省錢買出租房。三年後，買了第一套出租房，從此走上投資積累財富的道路。

筆者：中國留學生工作後都是省錢買房，但大多數並沒有因此走上致富道路。你的做法與別的留學生有什麼區別？

Dan: 大多數留學生買的第一套房是自住房，我買第一套房是出租屋。套用馬克思的話說，他們買的是生活資料，我買的是生產資料，能夠產生剩餘價值。購買出租房所用評價指標與自住房大不一樣。主要指標是出租收益，每月淨利潤。我那時是單身, 買房後立即將各房間分租出去，自住車庫，房租支付月供及房產稅後略有盈餘，將自己的居住成本降為零。與買房前相比，買房後每月可多積餘數百美元。

筆者：你從零資產開始到積攢一千萬資產，花了多少年？

Dan: 從1992年找到第一份工作到2013年，花了二十二年。

筆者：在一千萬資產中，你的工資占多少？

Dan: 1992年第一份工作年薪是三萬一千美元。2013年，我的工資收入約十三萬美元。二十二年總計工資稅前收入約一百五十萬美元。若沒有投資收入，靠省吃儉用很難積下一百萬。換句話說，我的財富中百分之九十以上是投資收入。

筆者：能不能講一下掙一千萬的過程？

Dan: 概括來說，經歷了三個階段。第一階段是積累本錢，第二階段是購買多套出租房，第三階段是投資股市。工作三年後貸款買了第一套出租房，工作第五年買了第二套房，並開始在股市試水。

筆者：我認識一些人專門炒房，另一些人專門炒股。房叔與股民互相輕視。像你這樣的房叔兼股民者不多見。炒房者認為房子比較靠譜，因為實物在那裡，房子市場價不會像股票大漲大跌。你覺得房市與股市，哪個更靠譜？你為什麼先炒房後炒股？

Dan: 每一種資產都有獨特的優缺點，有沒有投資價值，要看具體情況。對於投資者來說，房市與股市難度係數有很大差別。房市是個區域性市場，投資房市需要的信息量比較小，不象股市水深似海。留學生對美國社會了解甚少，以投資房產起步，成功率比較高。買房過程中，你可從中介那裡得到幫助，而投資股市你基本上是單打獨拼，黑暗中摸索。九十年代初灣區住房是優質資產，性價比很高。另外買房有leverage, 你put 20% down, 從銀行借80%，你有四倍的leverage。若投資對路，leverage 會幫助你加速完成資本原始積累。但房屋出租是一個part time job, 要花相當的精力管理房子。有些人不喜歡與租客打交道，不懂房子的維護修理，有些工程師兩三年就要搬遷到外州，這樣的人也許不宜投資房產。

筆者：什麼樣的房產是優質資產？當時你如何知道灣區房子是優質資產？

Dan: 評價房產有三個指標：當地經濟，房價水平，土地供給。九十年代初期，互聯網開始發展，灣區經濟繁榮，工作機會很多，人口增長很快。第二是房價水平。當時房價收入比及售租比都在合理水平，1995年房價收入比為五到六倍。第三是建房土地很少。灣區有沿海山脈，適於建房土地本來就少，加上zoning, 公園及生態保留地占了大片土地。由於缺少建房土地，灣區住房緊張情況數年內不會改變。

筆者：你這三個指標很有意思，能不能舉幾例說明什麼情況下不宜投資房產？

Dan: 底特律因經濟差影響房產投資價值。1980年以來由於汽車工業衰退，底特律主城區人口從一百萬降到2000年的五十萬。經濟差造成人口大量外遷，住房絕對過剩。大量住屋被廢棄，你花一美元可買一棟獨立屋。這樣的房產市場沒有投資價值。

筆者：有沒有高房價影響房地產投資價值的例子？

Dan: 高房價就是常說的房產泡沫。大家熟知的 1990年日本東京房產是個範例。當時東京一套房售價是居民收入的25倍。為鼓勵買房，日本銀行推出了一百年三代貸款。在1990年購買了日本東京房產的投資客，二十多年後仍然沒有回本。

筆者：當時東京售價收入比才25倍，現在深圳已經是50倍，是不是泡沫更大？為什麼深圳房價還在上漲（訪談是疫前做的）？

Dan: 若按售價收入比及租售比，深圳房產泡沫確實比1990年日本更大。但使用這些指標評價資產的前提是低通脹，或者說該國政府沒有權力亂印錢。中國資本市場與日美歐有很大差別，政府可以讓紙幣大幅貶值。有國內朋友說他知道深圳售價收入比及售租比都非常高，但富人的資金沒有其他出路，放在銀行里會貶值。為了抵抗通貨膨脹，他們會繼續投資房產。對於有辦法在海外投資的國內富豪，應該賣掉深圳房產，在海外不難找到更好的投資機會。

筆者：若土地供給充足，房產投資價值會不會降低？

Dan: 當然會，比如說休斯敦。你看那裡經濟繁榮，房價也不貴，但投資價值遠不如灣區。因為大休斯敦地區沒有zoning, 周邊有無限的土地可以建房。房價高了，開發商就會大量建房。大量新房上市，自然壓低房價。另外休斯敦房產稅率很高，出租房收益比較低。

筆者：九十年代你的房產投資很成功，後來為什麼投資股市？

Dan: 投資是個capital allocation 的問題，講究比較效益。如果另一項投資回報率顯著高於房產，那你應該賣掉房產，將資金投到回報率更高的項目上。九十年代灣區房價逐年上漲，到了九十年代末房價泡沫開始出現。那時在灣區很難再找到投資回報率滿意的房子。既然無房可買，就必須尋找其他投資機會。這些機會是包括股票，債券，土地。

筆者：你有沒有購買過土地？

Dan: 沒有。曾花了一年多的時間研究購買土地，發現土地投資回報率很低，市場流動性差。後來決定在股票與債券上尋找機會。

筆者：謝謝你分享投資房產的經驗。下面是不是談談你是如何投資股票的。

Dan: 股市水很深，一時半會講不清，是不是下次再聊？

筆者：好的，下次專談炒股。

（未完待續）