曾在日本大阪街头漫步，这个人口近千万、寸土寸金的城市，并不像北京、上海一样完全被高楼大厦占领，大多数空间还是一家一户的独立住宅;家家户户面积都不大，不算整齐，拥挤在一起，但每座房子和门面都很干净精致，是古色古香的和式风格。

　　朋友福田说，他们家的房子产权取得于明治维新之前，160年来历经地震、火灾、战争，建筑被毁过几次，但每次都很快又在原址重建，所以每代人只要有能力，都会精心维护，一代一代传下来，越住越觉得离不开。房子是财富，更是家族的根。

　　欧洲为什么显得比中国有历史

　　如果仅仅从城市建筑和民居的角度来观察世界，去过欧洲、美国、日本之后，人们会觉得，号称有着5000年文明的中国显得很单薄，似乎欧洲才像是真正拥有厚重历史似的。厚重的石头和精美的纹饰下，其实显露出的是欧洲与中国不同的历史传承和制度安排。

　　1215年英国《大宪章》第一次以成文法形式界定了国王的权力和利益，确立了未经纳税人同意不征税的原则，限制了国王非法勒索臣民财产的权力，宣告了臣民反抗国王侵犯私有财产的权利。

　　到17世纪，私有财产神圣不可侵犯原则在英国得以完全确立：政府不得侵犯私有财产;在以税收和其他方式征用人民的财产时，一定要经过人民或其代表的同意，并要经过相应的政治法律程序。

　　反观中国，2000多年来的封建传统则是“普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣”，在和平时代，臣民的财产从理论上说是皇帝赐予的，要收回当然是一句话的事;更不用说，每个朝代陷入长不过三五百年的循环中，新朝代往往是在旧朝的废墟上建立起来的，普通人能在十分之一的概率下存活就额手称庆了，财产只能看做身外之物。

　　而最近的这100年，中国仍有相当时期处于战乱和动荡之中，直到最近30年来，中国人才开始财富创造的过程，财富积累的概念更是到了最近10年才开始被注意。

　　应以物业税确权私人财富

　　我们看到，目前普通中国人拥有的财富，以房产为主。有抽样统计称，房产占居民财富的比例达到62.7%。住建部统计，2008年全国城镇居民人均住房使用面积达23平方米(人均住房建筑面积接近30平方米)，城镇居民的自有住房拥有率得到大幅提高，至2008年已达87.8%。

　　笔者以为，要保护私有财产，首先就是保护居民房产的不被侵犯。而目前居民房产面临的最大的两个威胁，一是拆迁，二是土地限期使用。

　　拆迁正越来越受到全社会的关注，也因此受到各方面的制约与监督。国务院常务会议1月19日通过的新拆迁条例草案，取消了行政强拆，确立了市价补偿机制。如果这一条例能得以通过并能严格执行，现有矛盾将会减轻。

　　而在土地限期使用问题上，即将出台的房地产税和到期后的不确定性，正显示出双重剥夺居民财富的趋势。而在此各种力量的博弈，使得这两个问题成为了无限纠结的难题。

　　房地产税的征收对象是居民的房产，计算的税基是房屋总价，包括了房屋和土地的价值。而土地产权属于国有，那么从理论上说，房地产税的大部分更应由国家来支付。这也形成了国家自己向自己征税的悖论。

　　在土地使用期限的问题上，此前的规定都是到期将无偿收回，直到2007年《物权法》开始施行，其第149条曾对土地使用权期满后的处理方式有相关规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　但到期后“自动续期”并不让人安心，因为还有一个重要问题没有明确，那就是到期后的土地出让金将如何计算。物权法讨论过程中对此争议颇多，最后只好“存而不论”。

　　其实这两个问题可以合二为一来解决――明确住宅土地无限期使用，征收面向“房+地”的物业税取代土地出让金和法理上存在瑕疵的房地产税。

　　笔者以为，由此才能建立长治久安的房地产制度的基础：政府的财政收入变为依靠细水长流的物业税，而不是一次性收取的土地出让金，使土地财政终结。而政府的主要精力放到维护城市和社区上，去改善居住环境，吸引人口聚集，而不是手握重金大拆大建;消费者将因为每年要缴的物业税而减少炒房力度，同时可以安心居住在有长久产权保障的住宅里。

　　第一财经日报