·大量家庭因为信用记录被经济危机摧毁或者房贷审批的信用标准大幅提高而无法获得房贷；

　　·QE3的另一个容易被忽视的不尽如人意之处是极大地降低了美国家庭的利息收入；

　　·利息收入的减少就意味着美国人养老负担的加重，因此相当一部分美国家庭就会通过抛售房产来负担养老

　　·QE3对与楼市的兴奋作用是短暂的，美国楼市的复苏绝不是伯南克心目中集中优势兵力的歼灭战，而是拉锯战持久战

原文发表于【财经】

　　美联储最新一轮的QE锋芒直指房地产市场，每个月将从房地美，房利美等机构购买总值400亿美元的房贷支持债券（MBS),美国房地产市场的看涨热情空前高涨。

　　不限量不限时的QE3下手虽重，却全远远没有强到可以一手遮天的令美国房市绝地大反攻的地步，因为从其他几个方面来看，美国的房市依然是阴霾笼罩。

　　首先从供应层面来讲，因资不抵债而被借贷方收缴的房屋和地产黄金时期建造的过剩房屋（统称已存房屋/existinghomes)依然需要好几年的时间来沽出。这种情形会严重压抑新建房屋（NewHomes)的价格，因此大兴土木的房地产复兴依然遥不可及。这种情形的严重程度可以通过全美房屋销售中已存房屋/新建房屋的比值来衡量。

　　（如上图所示）历史上这个比值一般在6左右，次贷危机后这个比值开始急剧攀升，最高时超过了17。在这期间，许多资不抵债的家庭房屋被收回，只有搭帐篷住，广为世界媒体报道蔚为壮观的洛杉矶等全美各大城市的帐篷城就是这期间的产物。

　　目前已存房屋/新建房屋的比值依然高居12左右，要跌回6的正常水平至少需要两三年时间。中国有句老话：旧的不去新的不来。美国的现存房屋（Distressedhomes）太多了，如果这种剩房肆虐的局面不大大改观，美国房市的第二春就只能无限期后延。根据美国房地产同业公会的数据，危机后五年的今天，房利美依然有接近一半的资不抵债被收缴的房屋(Realestateowned/REO)没上市出售，管中窥豹的结论就是美国房地产市场的存货积压问题相当严重。如果有一天中国的房地产泡沫破灭了，我们也将面对同样严峻的存货积压问题，美国和鄂尔多斯的悲剧能否惊醒我们未雨绸缪？

　　抛开供应层面，从需求层面来看美国房地产市场，QE3可以降低房贷利率，在理论上应该增加对房地产的需求。但是，理论是美好的，现实却无比残忍。根据美联储研究员NeilBhutta的研究报告，美国家庭的房贷总额净变化由两部分组成：房贷平衡总额从零变成正值和房贷平衡总额增加的家庭组成的进项，这其中包括新购房者和二次购房者；和房贷平衡总额从正值变成零和房贷平衡总额减少的家庭组成的出项，这其中包括造成房贷坏账的破产家庭和不断偿还房贷的家庭。2009年第三季度到2011年第三季度的两年间，美国家庭的房贷总额进项为1.4万亿，出项为2.4万亿美元，美国家庭的房贷总额净减少了一万亿美元，而经济危机前的2005年第三季度到2007年第三季度的两年间，美国家庭的房贷总额进项为3.5万亿美元，出项是1.8万亿美元，美国家庭的房贷总额净增加1.7万亿美元。由此可见，美国房贷规模的萎缩主要原因是房贷平衡总额进项的大幅减少造成的。房地产市场需求不振和大量家庭资不抵债无法偿还房贷有关，但是更大的原因却是大量家庭因为信用记录被经济危机摧毁或者房贷审批的信用标准大幅提高而无法获得房贷。QE3可以改变房贷利率，但却无法改变家庭的不良信用记录和降低银行的房贷审批的信用标准。所以QE3在理论上能够增加对房地产的需求，但在现实中可能未必如愿。美联储的前两轮QE已经使房贷利率降到了历史低位，这都没有阻止房贷平衡总额进项的大幅减少，QE3能例外吗？

　　所以说QE3对美国家庭的帮助远没有想象中的那么大，倒是对美国银行的助力颇大。QE3使得MBS的收益率（yield）和银行贷出的房贷利息（Mortgage rate)差额（spread）加大，大大提高了银行现有的房贷资产的套利空间。根据Bloomberg数据，美国最大四个的房贷业务银行WellsFargo&Co.(WFC)，JPMorganChase&Co.(JPM),U.S.Bancorp和BankofAmericaCorp今年第三季度房贷业务收入将达到69亿美元,比去年同期增加37%。强劲的房贷业务将帮助这四家银行在这一季度总体实现109亿美元的利润。在美国银行业资产负债表中有毒资产依然大量存在，去杠杆化依然如达摩克利斯剑倒悬的情况下，对房贷规模迅速扩张的期待明显过于乐观，这一点并没有由于QE3的出现而彻底改变。对许多银行而言，QE3是改善资产负债表结构和去杠杆化的好机会，而不是急速扩张资产负债表的号角。

　　QE3的另一个容易被忽视的不尽如人意之处是极大地降低了美国家庭的利息收入。在三轮QE的轮番轰炸下，美国进入了超低息时代，（如上图所示）美国家庭的利息收入比起2007-2008的高点下降了约4500亿美元，目前只有1万亿美元左右，利息收入对美国家庭收入的占比从2008年的11.5%下降到了目前的7.5%。也许有人会说这和房地产有什么关系？关系大了去了。美国的养老基金大部分都投资在有固定利息收入的金融资产比如美国国债当中，利息收入的减少就意味着美国人养老负担的加重，因此相当一部分美国家庭就会通过抛售房产来负担养老。美国社会的老龄化正在日益加重，到了2030年美国的婴儿潮世代将基本退休，美国的老年抚养比将从22%大幅增加到35%。在这样的情况下，利用超低息的宽松货币政策提振房地产显然是非常短视的，因为从年龄结构来看婴儿潮世代是目前的房屋所有者当中收入状况最好的一支中坚力量，而超低息的宽松货币政策对有退休诉求的他们伤害最大。

　　既然QE3伤害了房地产市场的中坚力量婴儿潮世代，那么能不能帮助Y世代取代他们成为房地产市场的弄潮儿呢？答案是否定的。根据咨询公司德勤数码的数据，1980--2001年出生的Y世代更倾向于拥有Iphone,Ipad这样的高科技产品，而不是拥有汽车和房产。因为与婴儿潮世代不同的是，高科技产品比汽车和房产更能赋予他们独立和自由。

　　综上所述，伯南克针对MBS推出的超常规QE3虽然惊世骇俗当量惊人，但死水微澜的美国房地产市场里许多利空的暗涌却非美联储力之所及。QE3对与楼市的兴奋作用是短暂的，美国楼市的复苏绝不是伯南克心目中集中优势兵力的歼灭战，而是拉锯战持久战。反躬自问，如果有一天中国的楼市泡沫破灭了，中国人民银行能否力挽狂澜扮演救主呢？

作者：公民经济学家吴迪