中國房地產市場低迷，房價持續下滑，各地銀行要求房貸客戶補差價的消息此伏彼起。補差價用港式粵語來說是“call 孖展”，也就是英文的 Margin Call。補差價是金融活動中一項供求雙方的商業契約，對於雙方都有一定的保障作用。為什麼這樣說呢？銀行所批出貸款額是根據他們對抵押品與市場價值的評估而定，基本依據就是假設客戶斷供，這套房子法拍的話能值多少錢。因此當房價下跌，要求客戶補差價就是銀行自保的措施。那麼為什麼說對客戶也是保障呢？因為面臨銀行補差價的要求，客戶可以選擇補差價繼續付房貸，保留擁有那套房子的權利；也可以根據自身當時的經濟狀況選擇把房子賣出，以免真到了無法付房貸的那一天，帶來更大的損失。金融投資活動中，涉及槓桿比率的產品對於補差價的要求更為嚴格，譬如外國貨幣以及其它商品期貨的買賣，操作上稍有猶豫都會造成天差地別的後果，不在本文討論的範圍。
最近鄭州一個逾期交付的樓盤要求業主補差價引發爭議，屬於較為特殊的個案，這個案例還在爭持之中，處理結果將會產生一定的指標效應。鄭州市金水區鄭東龍湖一號樓盤本應在 2019 年底陸續交房，由於該樓盤存在五證不全、一房兩賣等違規操作，開發商美商置業有限公司合同糾紛纏身，資金屢被凍結，工地多次停工。近日，金水區政府牽頭成立的樓盤項目攻堅化解工作指揮部發布“保交樓”處置公告，業主需補每平方米1300多元差價。
這份公告馬上引來業主的反彈，部分業主認為，延期交付是開發商的問題。業主一直在付房貸，逾期 3 年多還沒交付，已經實質違約，如今還要業主補差價來“保交樓”，樓盤項目攻堅化解工作指揮部明顯是站在開發商的立場拉偏架。面對業主的質疑，指揮部表示將會針對特殊情況出台政策，具體情況有待持續觀察。
這個鄭州樓盤屬於個案，影響範圍有限。以下這一則消息若成為事實，其影響的深度和廣度則無可預測。近日《彭博社》引述消息稱，作為多項金融支持措施的一環，人民銀行和監管部門正起草方案，允許商業銀行為部分符合條件的開發商，提供流動資金貸款。房企獲得短期流動資金貸款，不需要提供土地等抵質押物，且可以用於日常生產經營周轉，或有助於內房騰出資金，用於債務償付。
看到這則報道，本能地覺得這可能是一則“假消息”，作為中央銀行的人民銀行和監管部門，怎麼可能會起草這種違背基本原則的貸款政策呢？但是幾天下來，不見“有關部門”出來闢謠，似乎坐實了這件事正在進行中。
正如我的反應一樣，一位網絡大V，Degg_GlobalMacroFin 23 日在微博發表了一篇文章，引用十九世紀英國商人、散文家、社會學、經濟學家 沃爾特·白芷浩的三項準則表示了這項政策的“不可行”。
白芷浩對於中央銀行向被擠兌的銀行提供流動性資金定下了三項準則：
1）必須有合格抵押品
2）必須有懲罰性利率
3）只要前兩個條件滿足，那麼央行流動性支持必須“量大管飽”。
文章對以上三點原則作了詳細的解釋，我就不再做文抄公了，其實三點原則的內核基本上都與商業常識有關，不難明白。兩百多年來，白芷浩的這三項原則也因而成為眾多國家中央銀行所奉行的金科玉律。當然，在“習近平新時代中國特色社會主義思想”經濟學思想指導下的中國財金官員，不一定要對資本主義經濟學家的理論奉行如儀，由此擬定出反其道而行的政策也還是很有可能。
為了緩解房地產開發商陷入資金鍊斷裂的困境，達到“保交樓”的目的，避免由於房地產業崩盤拖累整個銀行體系，中央政府以及財金監管部門多番出台各項政策，鼓勵商業銀行對房地產商提供貸款，然而收效甚微。原因在於為數不少的房地產開發商原先的借貸槓桿比例過高，利息負擔極重，而在樓市低迷的現況中，資金難以回籠，雙重負面因素夾擊之下，形成資不抵債的現象。商業銀行因此對於向房地產開發商發放貸款非常謹慎，要求貸款方提供足夠的抵押物屬於規範行為。而那些面臨財困的房地產商，所持有的抵押品早已是可押盡押，甚至是重複抵押，因此難以取得商業銀行的信任，從而順利獲得新的借貸額度。有鑑於此，據傳草擬中的方案考慮設立主銀行負責機制，即由一家銀行牽頭，協調主要債權銀行，討論並制定針對該房地產開發商的金融支持。知情人士說，實行上述措施，需要中國金融監管部門出台相關配套政策，使當這些風險較大的業務未來出現壞賬時，相關機構和個人可以免於被追責。
假如這是真的，以下環節要仔細推敲。首先是商業銀行對於放貸對象的選定。雖然說有免責條款，貸款無法回收畢竟會造成商業銀行的損失，這些損失中央銀行絕對不會保底，這就使得商業銀行對於房貸對象的“盡職調查”不能馬虎。這樣一來，可能又是雷聲大雨點小，無法達至預定目標。如果為了迎合新政策而採取粗放式管理，等於給房地產業者打了一支強心針，帶來一段時間的景氣。但是若沒有國民經濟的整體復甦，這種榮景未必能持續，最後“埋單”的還是商業銀行。這就是業界要求“金融監管部門出台相關配套政策”，為此項具備較大風險的業務可能出現壞賬埋下伏筆。而這項免責條款又有可能為個別別有用心的貪腐分子用作護身符，如何監管，又是一項重大工程。最後一點，這項措施是否有效，還要看央行對這種流動性支持的力度和持久度，一旦中央銀行覺得已經陷入尾大不掉的境況，毅然決然“斷奶”，商業銀行就可能陷入萬劫不復的境地，這一點不得不防。
當然，此事至今為止還只是一個傳聞。如果政策出台，成功復甦了地產業，實現了“保交樓”的願景，那就可以驕傲地向世人宣告：“白芷浩三原則”的時代已經一去不復返，“習近平新時代中國特色社會主義思想”經濟學必將為世界帶來一個全新的局面！
