在美當“地主（landlord）”之雜感—房地產投資經驗談(3)

--用木兄的話∶怎麽找個懂事的“洋白勞”？

此處的“洋白勞”，是相對Landlord “黃是人” 而言的佃戶，是借指“房客”的詼諧語，別無它意。

找個好房客，對Landlord來說，至關重要。本人至目前來說，幸運地碰到的都是不錯的房客，不似很多友人是從反面教訓而認識到好房客的重要性的。

先說那些運氣不好的友人吧。好幾次，聽到友人某某講∶惡房客不僅不交房租，還把房子搞壞，有時甚至惡意破壞，廢了九牛二虎之力，才將他們　了出去。錢財的損失是一方面，那受的氣，簡直說不清。難怪不少友人一氣之下，就把出租房賣了完事。

運氣稍好的，可能不必馬上下“逐客令”，只是繳來的租子經常短缺，時間也沒有準。很多房主，特別是第一代的外國移民房主，用血汗換來一點資本，慘澹經營，並沒有比爾蓋茨那樣的實力來行善。留着這樣難纏的房客吧，經濟受損，頭疼；轟走吧，還得講策略，此地的法律似乎對弱勢、缺錢的人很照顧，鬧不好受了損失的房主倒成了觸犯法律者，被人告上法庭。（不是聳人聽聞，見到過身邊的例子。）

這裡，真的就是“運氣”在掌控一切嗎？本人若干年來的經驗似乎是在說∶不！

候選房客的“篩選、甄別” （tenant screening）是一個重要的步驟，要花些時間和手續費，但是，比起把糟糕房客引進家門來的損失，兩個字∶值得！

具體說，就是選用一個專門做tenant screening的網站，註冊登記。每次碰到有人申請作房客，應當書面講明申請費用（如25美元）並徵得申請人的書面同意再去做網上的tenant screening。這裡有兩個理由∶1）不同意花少量申請費的候選房客，多半是沒有誠意的，或手頭過緊的，那就“非誠勿擾”吧。2）tenant screening 涉及信用等方面的調查，沒有申請人書面的同意，就大大地有違法之嫌了。

用Google搜索tenant screening這個關鍵詞，可找到不少專門的網站，每次信用調查好像在20美元上下，所以收上個25或30美元，完全合理。

記得幾年前，我好像是忙昏了頭，或是過於相信了一個風度翩翩，極擅言辭的中年男子，未作信用調查就和他簽了約（前題是他同意在搬入前把定金交齊）。在租約將開始生效之前不久，他承諾的定金還遲遲繳不上來，令我們生了疑心，連忙去補做tenant screening。天哪，網上的報告說他信用劣跡斑斑，剛剛申請破產，被他欠下債務的公司數不　數。連忙以其未履行“定金”義務為由而將草約廢止了。他和他的太太還不依不饒，說我們歧視、違約等等，好像定金義務可有可無似的。經過這一回，我再也不把申請人吹出的大話當真，也不敢略去tenant screening這一步驟了。

（另有一點，似乎悖理，卻仍然值得一提∶有些人信用記錄並不好看，但是有穩定的工作與收入，反而成了穩定的好房客。他們因信用較差而貸不到購房的款，又不能不住房，通過租約約束，還是能按時繳費的。反過來，有穩定的工作與收入且信用極好的房客，很可能一年半載就攢夠了買房錢，好是好，就是沒有那些信用較差的房客長久喔。）