哈哈，別激動，標題黨一次。

我的研究結果：房地產最重要的不是location,location,location,而是buyer,buyer,buyer。沒有買主，再好的房子再方便的location都沒有用；買主蜂擁而上的時候，shit location也值錢的。所以，良好的房地產市場必須先有買主，其次投資者才需關心location，再次才是什麼街道啦，建材啦，等等。location在什麼時候重要呢？當然是升的時候會升得多些，跌的時候會跌得少些，跟股市裡面的藍酬是一回事，但是並不是說不會跌啊，大市所趨，跌起來一個也不會少。

因此我覺得要投資房地產市場之前必須了解一個地區未來的居民流動狀況，是來的多還是去的多，一個人口逐漸減少的地方房地產不會好。

加拿大每年進來25萬移民，其中10萬都會到多倫多，這十萬人里有多少會到當湯居住？據報紙上說至少是一萬。另，在未來兩年裡，多倫多市內可能會有5萬間新condo交工，其中35%是投資房，也就是說大約16000間等待出租。坊間傳說的condo市場崩潰主要是這個理由-供大於需，是不是真的會發生？從新進人口上算應該不會崩潰，最多是需要一點時間消化。而因為明後兩年交貨多，那麼2016，2017就不會有很多新造condo了，市場將自我調節，而到那個時候地皮和材料都更貴了，新造的房子不應該比現在便宜，除非房地產市場整個下坡。

上次我說過，導致房地產整體下坡的兩大因素是：大量失業和利率翻番。目前這兩種情況在加拿大都還沒有出現，目前低利率據說可以維持到2014年，到時候會怎麼樣還有待觀察。

現在多倫多市內的condo已經達到了570/平方尺，有名的富裕區都是600以上，上700的還不多，與紐約的1000/平方尺比還有距離，當然多倫多沒有紐約那麼多有錢人。

我又查了當湯的house價格，50萬以下的基本沒有(要麼是townhouse，管理費也驚人)，而且都是非常老的房子。也就是說人們要想住在當湯，condo還是相對負擔得起的，而且居住環境也新。

目前多倫多的買家多半在騎牆觀望，看看會不會大跌，可以順勢撈個好價錢；還有一批被政府提高downpay requirement給擋在門外了。前者很快會返回市場，後者要看政策，昨天澳大利亞央行減息了，處於同樣經濟狀況的加拿大，下一步是不是也會放鬆銀根呢？

(待續)