在美國房地產市場的風雨飄搖中，理財相對保守的華人儘管不是受衝擊最大的一族，但金融風暴帶來的後遺症，卻可能影響華人實現自有住房的“美國夢”。據美國《僑報》報道，風雨之後見彩虹，但在眼下，華人房地產市場依然是陰晴不定，不可盲目樂觀。


　　房市震盪 貸款嚴華人叫苦

　　雖然許多分析家相信，全美房地產市場已經曙光在前，前期劇烈震盪的地區，房市開始回暖，交易趨於活躍，但專家認為，華人聚居的大都會因為房地產市場過去兩年沒有明顯調整，今後一年仍然存在激烈波動的可能。

　　一般說來，過去兩年的次貸危機和房地產市場低迷對亞裔和華人的打擊似乎不那麼嚴重，但最近人口普查局的調查卻顯示，亞裔住房擁有率下降的幅度在各個族裔中最大。三分之一的亞裔居住在房屋被沒收拍賣(foreclosure)較多的加州，被視為亞裔自有住房率下滑的原因之一，而美國亞裔房地產協會指出，還有兩個因素不容忽視：一個是房價下跌令2000年以來較多買房的亞裔資產縮水，造成住房環境的不穩定；另一個是房地產業界沒有克服亞裔普遍面臨的語言和文化障礙。

　　華人房地產市場當前面臨的另外一大挑戰是，多數華人對現有更嚴格的貸款程序並不熟悉，這可能妨礙他們獲得貸款的能力。以往華人習慣使用不需要提供太多證明文件的貸款市場，即使他們確實有收入，也喜歡用不查收入的貸款方式。但金融危機後，銀行和貸款公司的評估標準嚴格了，不查收入根本做不了貸款，快速貸款也很困難。由於華人聚居區多屬高房價地區，華人喜歡買大房子，通常需要大宗按揭(jumbo loan)，而這樣的貸款現在的條件更為嚴格，不易得到。這對華人房地產市場也有消極影響。


　　搶購沒收房進場好機會？

　　家住大華府高尚區大瀑布的李先生最近與朋友四處看房，而且專看房價跌得很猛的赫頓區的房子，不是給自己住，而是為了投資。他說：“有些地方的房價已經跌回到10年前的水平，有的只相當於2006年最高峰時的三分之一，現在是房地產投資進場的好機會。”

　　他與朋友合夥，最終在赫頓買下一個遭銀行沒收拍賣的兩居室公寓。附近有不少高科技公司，求租者不少。他們自己動手改造粉刷房子，然後以每個月1000美元出租。他們每個月要付600多美元的貸款，200多美元的物業管理費，實際每月只有100多美元的收益。當李太太抱怨時，李先生說：“我們在乎的不是這100多美元，而是幾年後的升值潛力。”

　　像李先生這樣在美國有穩定工作，手中有些閒錢的華人最近紛紛躍躍欲試，趁房地產市道低迷但已經見底，房地產按揭貸款利率很低的時候進場。在大華府地區，遭銀行沒收的拍賣房最為搶手，每個法拍房基本上都有二、三十個出價，多的甚至有四十多個。據行家介紹，遭銀行法拍的多數是西裔。因為他們是在1990年代末大量湧入美國，他們買房時正值美國房地產市場最紅火的21世紀前幾年，在最高峰時買進。


　　華人房子遭法拍者不多

　　相比之下，華人房子遭法拍的不多，最近大華府地區舉辦亞裔房地產諮詢會，專門為那些房子有可能被沒收的亞裔提供對策諮詢。記者在現場呆了兩個小時，沒有一個華人來臨。這一方面與華人家庭基本上能做到量入為出，投資比較穩健有關；另一方面也與華人比較好面子，即便有付貸困難，也是想其它辦法，而不願意到公開的諮詢會上曝光。

　　不過華人房子遭遇大貶值而導致現有房價低於其所欠貸款額的狀況卻不少。前幾年市道好時，許多收入不錯的華人家庭將房地產作為熱門投資手段，一家買三、四套房子的有的是。而現在市道不好，有的房子跌到貸款額下，想做再貸款不容易；想通過政府的快速出售計劃脫手，又因為收入高於政府規定的標準，無法參與。只好背負着較高的貸款利率和沉重的負擔，當起了“房奴”。

　　記者碰見前來諮詢的呂先生。他家在市場最高峰時買的房子，現在房價跌得快underwater了。他想做再貸款，但經歷了次貸危機的銀行如今在審批貸款時嚴格了許多，一般只提供80%的貸款。呂先生當時花45萬美元買的房子，貸了36萬，而現在房子只值40萬美元，最多只能從銀行貸32萬。他要想再貸款，只能自己掏出4萬美元填補這個差價，這對於他是一筆不小的負擔。他不知道如何是好。這種情況在2005年到2007年買房的華人家庭最為常見。他們只好期待房地產市場儘快回暖，好讓他們擺脫“房奴”的困境。


　　舊金山洛杉磯紐約大都市房價仍高

　　美國亞裔房地產協會創會主席兼CEO黃仲仁在接受僑報記者專訪時指出，今後一段時期，舊金山、洛杉磯、紐約等大城市的房地產市場對於華人來說仍將是困難的，因為美國其它許多地方房價已經跌去不少，有的地方甚至跌了50%，出現大量沒收房，這些地區房地產市場已經見底，人們又回來買房。但在華人聚居的上述高房價地區，房價並沒有經歷大跌，一些高房價地區，沒收房現象才剛開始。

　　黃仲仁說，不經過價格調整，高房價地區未來一年房價仍難以穩定。如果你能夠付得起帳，不需要賣掉房子，這些地區房價就不會大跌。這對於住在房子裡的人來說是好事，但對於想賣房的人來說，則容易形成沒有買家，有價無市的狀況。這樣一旦出現有人付不起房貸的困難，就會迫使他們降低房價出售，從而拖累大市出現像房地產低端市場那樣的大幅度調整，這種風險是存在的。

　　當然，對於手頭有閒錢的華人來說，當前搶購沒收房是一個投資機會。在南加州地區已經出現這個勢頭，當地亞裔房地產協會組織前不久組織面向華人的專場看沒收房活動，有920多人參加。不過黃仲仁提醒，除非你手頭有很多現金，否則在目前貸款審批條件嚴格的狀況下，不容易得到貸款。對於有意買房的華人來說，黃仲仁建議，不要指望當年那種貸款時不查收入，不用頭付的做法能在幾年內回來。因此華人要更注意自己的信用記錄，以適應現在更加嚴格的貸款環境。業界要教育亞裔和華人努力適應主流社會新貸款流程和項目，學會利用。

　　另一方面，亞裔房地產界也要遊說銀行和貸款公司考慮亞裔和華人的不同文化傳統和理財方式。亞裔有很多自謀職業者，自己開餐館、雜貨店的多，他們較多地採取合法的減稅手段，但如果貸款公司以此作為貸款審批的衡量指標，就會得出收入不夠的結論，不批准貸款給他們。黃仲仁表示，美國亞裔房地產協會將努力與房利美、房地美等按揭巨頭和國會議員溝通，告訴他們，由於亞裔的文化傳統和生活方式不同，他們難以適應現在的貸款流程，呼籲業界能夠開發出一些面向小業主的項目和流程。


　　面對困境 不要坐以待斃

　　美國亞裔房地產協會華盛頓分會主席崔星姬在接受僑報記者專訪時說，亞裔是一個非常自負，非常講隱私的社區，不願意公開與人分享其財務狀況。許多人陷於困境，卻不能得到信息，最後只好放棄。她說：“在這個困難期，你要走出來，了解相關項目信息，會見貸款公司，不能坐以待斃。”

　　崔星姬介紹，她有一些亞裔年長客戶，遇到還貸困難，三、四個月沒有還款，卻不敢給貸款公司打電話，另外也有語言障礙。她說，躲藏而不討論，這是一個大問題。其實貸款公司和諮詢公司，有許多人會講亞洲語言，溝通不會有問題。

　　有鑑於一些亞裔求助無門，美國亞裔房地產協會華盛頓分會今年夏天開始，陸續舉行專題諮詢會，把銀行、貸款公司和貸款者召集到一起，讓他們面對面，儘量尋找解決困難的辦法。11月份還將在弗吉尼亞的赫頓市舉辦兩場。喬治說：“這提供有困難的房貸者與銀行和貸款公司面對面仔細探討問題的機會和資源。”

　　剛開始舉辦諮詢會時，亞裔並不積極。崔星姬說，她知道其實在大華府地區大概有上萬個亞裔家庭收到銀行的討債信，但現實是，來到現場的人不多，這說明亞裔不是不知道，就是羞於啟齒。吳錦章說，現在政府在想方設法幫助房主保住房子，因為房子被沒收會引發很多後續的麻煩，因此銀行不到迫不得已，其實還是願意屋主繼續留在房子裡。因此政府現在有項目，幫助付款有困難的屋主減輕負擔，有的甚至可以借到相當於房屋價值125%的錢。當然這是有條件的，只有那些收入沒達標，並有幾個月沒付款的人才能申請。

　　崔星姬說，如果一個人失業了，家裡也沒有積蓄，這樣的人無法進行再貸款，但他們可以申請破產，通過政府的項目尋求幫助，也可以通過快速售房解套。她表示，目前亞裔房地產協會主要是集中精力幫助人們保住房子，下一步會考慮幫助失業無收入者快速售房。


　　亞裔有難說出來 政府項目幫你忙

　　亞裔和華人社區由於財務計劃相對保守，受房地產法拍潮的衝擊較小，但經濟衰退對以小業主居多的亞裔和華人有很大影響。專家呼籲，如果在房屋貸款上出現麻煩，亞裔和華人不要羞於啟齒，要大膽跟貸款者商量，說不定有某個項目能幫你的忙。

　　全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯.雲對僑報記者說，亞裔集中的地方，往往正是房地產市場波動較大的地方，比如加州、紐約，這對他們是一個風險。房利美分析師吳錦章表示，華人夫婦兩人都工作的家庭居多數，即便一個失業，另外一人還有工作的話，還過得去。只要當時是量入為出的，現在問題應當不大。

　　吳錦章認為，華人在房屋被沒收拍賣方面沒那麼糟糕，但亞裔有很多自由職業者和小業主，受經濟衰退衝擊較大。在經濟好時，他們賺了不少錢，買了很大的房子，現在收入減少了，還貸就有困難。房地產被很多華人視作最好的投資手段，如果是在最高峰入場，又用的是三年、五年的可變利率的話，現在麻煩就比較大。

　　房地產過戶專家喬治說，華人家庭因為財務上比較保守，被沒收的房子相對少，但做再貸款的人很多。房地產市道低迷，使得貸款公司變得謹慎，削減貸款規模，提高貸款要求。這使人們做再貸款不容易，而且使房主更難以售房再買房，以減輕負擔。