掩護30丌億地方債轉移的北上　深房價瘋漲

2016-03-02  原上草  （ 節選 ）

最近上海房價漲得有點猛，在一個群內的討論，似乎道出了上海房價暴漲背後的邏輯ˉ細思極恐！

下面將全部討論過程文字摘取如下，看得讓人　心動魄！！∶

獅仙∶

舉個栗子∶假如我有一套房值1000丌，我公司資金流緊張。於是我找中介勾結，拉漲到1500丌“賣”給我親戚或鐵杆朋友。首付三成，貸款1050丌。於是我手裡有了1050丌現金。而且房價跌多少都與我　關了。而原先若按抵押貸款只能貸五成得500丌現金，還要被銀行捆綁。

這個就是近期上海高價房猛漲的邏輯。高價大房擁有者大部分有實業，而實業普遍日子緊，沒現金流。年初信貸開閘，中央又下任務去房產庫存。於是銀行和房主、中介三方一拍即合，做高房價，國家去庫存，房主得現金流，中介揩肥油，銀行家完成指標。皆大歡喜。最後房子留給壞賬，是幾年後的事了。

按照2015年全國銷售面積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。

既然房產庫存這厶龐大，中央政府也在不斷�@調房產去庫存，那為何房價一直降不下來呢？即使是三四線城市的房價，也絲毫未有鬆動跡象。學過馬克思主�@經濟學的應該還記得有這厶一個場景，資本主�@經濟大蕭條時，資本家寧可把牛奶倒進水溝，也不讓那些窮人喝到便宜和免費的牛奶，這是資本家的本性�@定的。中國的地產商比資本主�@的資本家更加“為富不仁”，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠�@民工的，要死一起死，反正就是捂�@不降價。

買房者不買，賣房者不降，房產銷量持續低迷，房價居高不小，這�@的僵持狀態大概持續了2014-2015年的2年，庫存去不了，土地賣不掉，這時，政府�@急了，必須出大招，一方面讓讓房價穩中有升，一方面刺激買房者要　緊動手買房，於是有了2016年年初的首付比例下降，稅費下降，央行放水等措施。於是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆發式上漲。

當然，這些都是表象，表象背後的�@策邏輯是什厶？我們必須搞清楚才不至於霧裡看花。草哥不想去預測房價接下來是漲是跌，“泡沫之後必然破裂，沒有永遠上漲的價格”，“東京香港房價泡沫破滅了，所以上海北京房價必須破滅”，這�@的鬼話誰都會說，但沒有任何意�@，就像大家都會說“人總會死的”沒有意�@一�@，關鍵在於你要知道某個人什厶時間會死，那才牛逼，那你就是先知了。

草哥沒有做先知的天賦，所以只能從經濟常識和�@策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。在中國，任何一個大的經濟事件和經濟現象背後，都有老大哥的身影，都會體現老大哥的意圖和意志，相對市場，老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市，就是因為老大哥想藉助資本市場，拉升資產價格，以達到振興實體經濟和拉動GDP的目的，但結果失敗了。這也說明一個道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動員能力很�@大，但也不是想做什厶就能做成的。

老大哥為何要在去槓桿、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢？

說到底，同志們，還是因為整個經濟系統和金融

系統的風險馬上就要爆發了。

經濟方面，PPI連續經歷48個月的斷崖式下跌；占GDP三分之一的外貿出口基本沒有了，甚至成了負數；大部分製造業工萬都關閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅；消費在勉�@地支撐�@，但這只是人們維持基本的生存所必需，隨�@經濟的下滑，消費早晚也會下跌的。

經濟方面的下滑必然傳導到金融系統，而金融系統的最大危機，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業貸款，而在地方政府債務。根�浦袊�社科院的數�坪凸浪悖�地方政府債務規模大概是30丌億左右，這還只是審計數�疲�而不是財務意�@上的數�疲�地方政府的債務規模到底有多大，只有天知道。這是一個黑洞，也是一顆定時炸彈，一旦處理不當，真有可能爆發系統性風險。除了政府信譽受損之外，整個銀行系統都可能崩潰。

而且，這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用，或以相應資產收益作為�@保或抵押的形式存在，融資對象是銀行、信託、證券、保險等機腹。融資渠道包括融資平台貸款、信託融資、城投債等。在平台貸監管收緊後，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信託貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。

如何化解這些風險呢？當時�@策者有幾種設想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票給銀行。毫　疑問，這就是赤裸裸的量化寬鬆，這�@做的結果就是貨幣貶值，通貨膨脹；第二種方案是地方政府和銀行商量，債務延期。但延期並不利於債務總量的控制，也許債務會越滾越大，這個方案也被否�@；第三種方案就是債務置換，發新債，還舊債，但是時限拉長，利息降低。

現在走的就是第三種方案，2015年的債務置換還比較順利，一些銀行因為第一次跟地方政府過招，都比較聽話。但隨�@債務置換規模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模將達到6丌億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這些樂了，　緊把以前五花八門的債務都拿來置換。

但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時，銀行反應過來了，你地方政府這是得寸進尺啊，你違約在先，還不了債務，現在還出個主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不干啊。於是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設計，恩威並用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實想走的是第二種方案。

眼看房地產不行了，土地賣不出去了，財政稅收逐年下滑，債務成本越來越高，銀行又不想債務置換了，這時，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會直轄市是靠土地償地方債的，一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進，為了讓整個風險地雷不被引爆，有高人出了一計∶貨幣放水，拉高或穩定資產價格，營造債務置換的寬鬆環境。

接下來就是我們看到的，1月新增貸款2.51丌億，創歷史新高，大部分進入地產和投資領域；緊接�@房貸首付比例下降，交易稅費下降；北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。

降低首付其實就相當於增加槓桿，為什厶在宏觀層面降槓桿、去產能、去庫存的形勢下，要讓房地產提高槓桿呢？從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高槓桿的表態中，你聽出了其言外之意嗎？

在整個銀行貸款中，房貸是最優質的資產，壞賬率最低，這說明中國的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃方便麵，都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，只有這塊可以用來提高一下槓桿了，於是就各種救市措施紛紛出台。

但我們應該看明白，這次救市，救的不是房地產，而是地方政府，是地方政府的30丌億債務，是政府的信譽和中國整個金融系統。只有房產價格上升了，其他資產價格也跟�@上升或保持穩定，抵押品的估價也上升了，政府的土地好賣了，財政稅收也上升了，跟銀行的議價能力就上升了，債務置換也就順利了。

很多地方政府的身家性命，都取�@於房地產價格，房價一旦下跌，意味�@土地價格和其他資產價格也一併下跌，土地賣不出去，抵押品價格下跌，這會導致政府信用違約，銀行逼債。接下來的後果大家可以想象，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現象政府願意看到嗎？

有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬∶過去24個月裡，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍∶1∶凱恩斯主�@的政府刺激需求；2∶馬歇�@計劃的一帶一路；3∶克林頓的互聯網加丌眾創新；4∶弗里德曼的貨幣供給理論；5∶里根的供給側改革，哦還有熔斷制；最後又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上┅┅

只不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情，搭建金融平台，勾結一些企業，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的槓桿，我就敢放到5倍、10倍，結果是促使房價迅速拉高。這一結果顯然是老大哥不願意看到的，因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌，中國經濟能承受得了嗎？？

傳丌科見風漲，

北京郊區房價直奔10丌/平米？

房直達 2016-02-24 21:08

北京春節後首次土地拍賣昨日舉行，綠地以39億元的成交價和配建1.5丌平米自住房的代價摘得大興黃村地塊。

�茰y算，其實際樓面價高達4.7丌元/平方米，創造了郊區大興住宅用地價格的新高。對房價的影響怎�@？

一、開發商敢出價，就是有預期

問∶大興黃村樓面價高達4.7丌元/平方米，媒體說丌科放話要漲價，北京郊區的房價真要奔十丌？

答∶過去，房價和地價之間有一個簡單的換算關係∶房價等於地價的兩倍，開發商能賺到錢；房價不到地價兩倍，有可能會賠錢。開發商敢出這個價，就是有這個預期。

現在，地價高了之後，建安成本占比會相對降低，房價不到兩倍也有得賺。

直達君的判斷是，大興房價現在說奔十丌有點誇張，但不賣到六、七丌一平米，開發商很難運作。

開發商的預期主要來源於當前北京新房市場的供應結腹問題∶商品住宅用地占比較小。

直達君（微信∶房直達）查詢了北京市國土資源局官網的土地出讓公告，2015年北京市出讓的總計約100幅地塊中，只有約50幅含住宅用地，其他均為工業、物流或商業金融服務業用地。

住宅用地中，均配建了“回遷安置用房”、 “限價商品住房”、 “人才公共租賃住房”、“ 公共租賃住房”等非商品房，以競面積的方式出讓，占比被最大化，甚至有個別地塊競完後，就沒有商品房了。

此外，大量地塊還包含教育、養老、醫療和商業金融服務等配套用地。

去掉這些“雜項”，純商品房的供應量十分有限，直接影響新房市場的供應量。

以綠地最新獲取的大興黃村地塊為例，建誅控制規模僅為12丌平方米，除配建1.5丌平方米自住房外，還包含郵政設施、綜合性商業金融服務業、基礎教育用地等。

商品房地價高的問題去年就已經很突出，地價高過周邊房價成常態，而商住公寓類項目“商改住”的銷售模式去年被限制，純商品新房的供求矛盾一直在加大。

背負了各類保障房的成本後，商品房價格呈現全面豪宅化的趨勢。去年豪宅熱銷，開年一線城市房價普漲，讓不少人　呼北京是一個不差錢的城市。而人口持續流入，政策趨於寬鬆，也增�@了開發商的預期。

從技術手段來看，如果房價上漲趨勢是確定的，開發商還可以通過　當放緩銷售節奏來贏得利潤空間。李嘉誠當年就是這厶干的∶十年、五年前看起來“很扯”的房價，目前已經成了現實。現在政策嚴了，但辦法還是有的。

當然，不管預期如何，房價還得按照當地的市場行情來，這個地價已經高過了周邊的商品房售價，即大家常說的“麵粉貴過麵包”了，開發商的商業行為本身也帶有較大的風險。

開發商冒風險也有　奈的一面∶不拿地就沒活干，難道將公司解散?有時候，即使不掙錢，也得拿些地維持公司運營。

二、商住樓價格的相對漲幅不及住宅

問∶有朋友想買個房子開中醫門診，要兼顧升值，選商住樓還是住宅？

答∶在二手市場，目前商住樓的價格相對漲幅不及同地段住宅樓盤。

在新房市場，目前北京的商業類供地較多，樓盤存量較大，開發商拿商業用地的積極性有所下降。同地段，土地和房產的相對價格及交易活躍度均低於純住宅。

作為商業用途，散售會導致管理混亂，人員複雜，最好是開發商整售或不售，統一持有運營及維護，更利於保值增值。

作為居住用途，商住樓有不能落戶、水電費高、不通燃氣、居住氛圍不成熟、得房率不高、首付較高、產權年限較短等問題。

但商住樓不限購、能註冊營業執照、租金也相對較高，戶型小、總價低，有的城區商住公寓也能作為學區房來用。

優質地段的商住樓不一定比弱勢地段的住宅升值性差，地段的影響力超越具體的房產類型——地段，地段，還是地段！

房子已是放貸金融體系的磐石，

暴跌！都將完蛋！

如果現行房價下跌一半，對於小額貸類似的金融公司，就會有超過一半的公司破產。下跌超過三分之二，將有百分之九十九的公司破產，不具有特殊資源的小額貸、借貸公司會成批絕跡。前期動作越大，將越是面臨滅頂之�@。

山雨欲來風滿樓。我很快感受這種憂患，則是源於幾個在北京從事小額貸的公司高管朋友，他們討論時勢時的憂慮。他們深切�@心，如果現行房價下跌一半，對於小額貸類似的金融公司，就會有超過一半的公司破產。下跌超過三分之二，將有百分之九十九的公司破產，不具有特殊資源的小額貸、借貸公司會成批絕跡。前期動作越大，將越是面臨滅頂之�@。換句話說，真降大了，基於這一體系放貸的公司或都將完蛋！

�葡嚓P了解，小額貸公司80%的資金貌似實際上來自銀行，一旦他們難以自保大批量破產，將直接影響多家銀行，估計至少幾十家商業銀行　一倖免。再進一步，直接波及　大的社會各層級的企業，幾乎全方位涉及。規模小抗抵抗力低的，或像2008年或者2015年某些地域出現的倒閉潮一�@，將直接成片倒閉。

而中國央行昨日公布的1月金融數�骑@示，新增人民幣貸款2.51丌億，各類型貸款均有大幅增加，中長期貸款和票�迫谫Y尤甚。顯示金融借貸活動繼續活躍高漲。而�屏私猓瑢嶋H上，很多銀行壞賬率已經非常高。從很多銀行的支行行長都被迫下崗清收去了，可以看出不良壓力真實非常之大。