| 掩护30丌亿地方债转移的房价疯涨 |
| 送交者: Pascal 2016年03月01日18:44:21 于 [股市财经] 发送悄悄话 |
掩护30丌亿地方债转移的北上 深房价疯涨2016-03-02 原上草 （ 节选 ） 最近上海房价涨得有点猛，在一个群内的讨论，似乎道出了上海房价暴涨背后的逻辑ˉ细思极恐！ 下面将全部讨论过程文字摘取如下，看得让人 心动魄！！∶ 狮仙∶ 举个栗子∶假如我有一套房值1000丌，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500丌“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050丌。于是我手里有了1050丌现金。而且房价跌多少都与我 关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500丌现金，还要被银行捆绑。 这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。高价大房拥有者大部分有实业，而实业普遍日子紧，没现金流。年初信贷开闸，中央又下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标。皆大欢喜。最后房子留给坏账，是几年后的事了。 按照2015年全国销售面积10亿多平米算，这些库存要5-7年才能消化掉。 既然房产库存这厶庞大，中央政府也在不断调房产去库存，那为何房价一直降不下来呢？即使是三四线城市的房价，也丝毫未有松动迹象。学过马克思主经济学的应该还记得有这厶一个场景，资本主经济大萧条时，资本家宁可把牛奶倒进水沟，也不让那些穷人喝到便宜和免费的牛奶，这是资本家的本性定的。中国的地产商比资本主的资本家更加“为富不仁”，反正钱是银行的，地是抵押的，盖房的钱是欠民工的，要死一起死，反正就是捂不降价。 买房者不买，卖房者不降，房产销量持续低迷，房价居高不小，这的僵持状态大概持续了2014-2015年的2年，库存去不了，土地卖不掉，这时，政府急了，必须出大招，一方面让让房价稳中有升，一方面刺激买房者要 紧动手买房，于是有了2016年年初的首付比例下降，税费下降，央行放水等措施。于是我们看到了北京上海深圳南京杭州等城市房价的爆发式上涨。 当然，这些都是表象，表象背后的策逻辑是什厶？我们必须搞清楚才不至于雾里看花。草哥不想去预测房价接下来是涨是跌，“泡沫之后必然破裂，没有永远上涨的价格”，“东京香港房价泡沫破灭了，所以上海北京房价必须破灭”，这的鬼话谁都会说，但没有任何意，就像大家都会说“人总会死的”没有意一，关键在于你要知道某个人什厶时间会死，那才牛逼，那你就是先知了。 草哥没有做先知的天赋，所以只能从经济常识和策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。在中国，任何一个大的经济事件和经济现象背后，都有老大哥的身影，都会体现老大哥的意图和意志，相对市场，老大哥掌握的资源动员能力实在太多太丰富了。2015年的那轮5000点的牛市，就是因为老大哥想借助资本市场，拉升资产价格，以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的，但结果失败了。这也说明一个道理，谋事在人，成事在天，虽然老大哥的资源动员能力很大，但也不是想做什厶就能做成的。 老大哥为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨呢？ 说到底，同志们，还是因为整个经济系统和金融 系统的风险马上就要爆发了。 经济方面，PPI连续经历48个月的断崖式下跌；占GDP三分之一的外贸出口基本没有了，甚至成了负数；大部分制造业工万都关闭，钢铁、化工、水泥等重化工业基本全军覆灭；消费在勉地支撑，但这只是人们维持基本的生存所必需，随经济的下滑，消费早晚也会下跌的。 经济方面的下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务。根中国社科院的数和估算，地方政府债务规模大概是30丌亿左右，这还只是审计数，而不是财务意上的数，地方政府的债务规模到底有多大，只有天知道。这是一个黑洞，也是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。 而且，这些地方债务90%以上是以政府财政收入信用，或以相应资产收益作为保或抵押的形式存在，融资对象是银行、信托、证券、保险等机腹。融资渠道包括融资平台贷款、信托融资、城投债等。在平台贷监管收紧后，一些地方变相融资的行为愈演愈烈，不少地方通过信托贷款、融资租赁、售后回租、发行理财产品、垫资施工等方式变相融资。 如何化解这些风险呢？当时策者有几种设想，一种是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。毫 疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这做的结果就是货币贬值，通货膨胀；第二种方案是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否；第三种方案就是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。 现在走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，一些银行因为第一次跟地方政府过招，都比较听话。但随债务置换规模越来越大，银行和地方政府的博弈也进一步升级。财政部要求2016年地方债置换与新增规模将达到6丌亿，三季度前完成置换。有条件的地方，可以提前置换，可以全部置换。一些地方这些乐了， 紧把以前五花八门的债务都拿来置换。 但银行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它们也有利润和绩效考核啊。这时，银行反应过来了，你地方政府这是得寸进尺啊，你违约在先，还不了债务，现在还出个主意要换成利息更低，期限更长的，而且逐渐置换还不行，要求超额提前置换，那我银行肯定不干啊。于是，很多银行在跟地方政府博弈过程中，协商说，你不要置换了，还是给你延期吧，利息还是按照原来的。通过条款设计，恩威并用，让地方政府选择延期而非置换，银行其实想走的是第二种方案。 眼看房地产不行了，土地卖不出去了，财政税收逐年下滑，债务成本越来越高，银行又不想债务置换了，这时，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，有高人出了一计∶货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。 接下来就是我们看到的，1月新增贷款2.51丌亿，创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。 降低首付其实就相当于增加杠杆，为什厶在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中，你听出了其言外之意吗？ 在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，这说明中国的老百姓是最守信用的，他们宁可省吃俭用，整天吃方便面，都不愿意拖欠银行的欠款。操盘者想来想去，只有这块可以用来提高一下杠杆了，于是就各种救市措施纷纷出台。 但我们应该看明白，这次救市，救的不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30丌亿债务，是政府的信誉和中国整个金融系统。只有房产价格上升了，其他资产价格也跟上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。 很多地方政府的身家性命，都取于房地产价格，房价一旦下跌，意味土地价格和其他资产价格也一并下跌，土地卖不出去，抵押品价格下跌，这会导致政府信用违约，银行逼债。接下来的后果大家可以想象，地方政府一旦违约，将纷纷成为被告，信用扫地，这一现象政府愿意看到吗？ 有个段子很深刻地揭示了中国经济的这种尴尬∶过去24个月里，我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍∶1∶凯恩斯主的政府刺激需求；2∶马歇计划的一带一路；3∶克林顿的互联网加丌众创新；4∶弗里德曼的货币供给理论；5∶里根的供给侧改革，哦还有熔断制；最后又回到我们熟悉而且的房地产拉动经济上┅┅ 只不过，老大哥的这一如意算盘，被市场充分利用了，一些房地产中介不惜做起了房产做市商的事情，搭建金融平台，勾结一些企业，通过拉高房价向银行骗取低息贷款，以缓解资金压力，你政府敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，结果是促使房价迅速拉高。这一结果显然是老大哥不愿意看到的，因为任何疯牛导致的结果必然是断崖式下跌，中国经济能承受得了吗？？ 传丌科见风涨，北京郊区房价直奔10丌/平米？ 北京春节后首次土地拍卖昨日举行，绿地以39亿元的成交价和配建1.5丌平米自住房的代价摘得大兴黄村地块。 测算，其实际楼面价高达4.7丌元/平方米，创造了郊区大兴住宅用地价格的新高。对房价的影响怎？ 一、开发商敢出价，就是有预期 问∶大兴黄村楼面价高达4.7丌元/平方米，媒体说丌科放话要涨价，北京郊区的房价真要奔十丌？ 答∶过去，房价和地价之间有一个简单的换算关系∶房价等于地价的两倍，开发商能赚到钱；房价不到地价两倍，有可能会赔钱。开发商敢出这个价，就是有这个预期。 现在，地价高了之后，建安成本占比会相对降低，房价不到两倍也有得赚。 直达君的判断是，大兴房价现在说奔十丌有点夸张，但不卖到六、七丌一平米，开发商很难运作。 开发商的预期主要来源于当前北京新房市场的供应结腹问题∶商品住宅用地占比较小。 直达君（微信∶房直达）查询了北京市国土资源局官网的土地出让公告，2015年北京市出让的总计约100幅地块中，只有约50幅含住宅用地，其他均为工业、物流或商业金融服务业用地。 住宅用地中，均配建了“回迁安置用房”、 “限价商品住房”、 “人才公共租赁住房”、“ 公共租赁住房”等非商品房，以竞面积的方式出让，占比被最大化，甚至有个别地块竞完后，就没有商品房了。 此外，大量地块还包含教育、养老、医疗和商业金融服务等配套用地。 去掉这些“杂项”，纯商品房的供应量十分有限，直接影响新房市场的供应量。 以绿地最新获取的大兴黄村地块为例，建诛控制规模仅为12丌平方米，除配建1.5丌平方米自住房外，还包含邮政设施、综合性商业金融服务业、基础教育用地等。 商品房地价高的问题去年就已经很突出，地价高过周边房价成常态，而商住公寓类项目“商改住”的销售模式去年被限制，纯商品新房的供求矛盾一直在加大。 背负了各类保障房的成本后，商品房价格呈现全面豪宅化的趋势。去年豪宅热销，开年一线城市房价普涨，让不少人 呼北京是一个不差钱的城市。而人口持续流入，政策趋于宽松，也增了开发商的预期。 从技术手段来看，如果房价上涨趋势是确定的，开发商还可以通过 当放缓销售节奏来赢得利润空间。李嘉诚当年就是这厶干的∶十年、五年前看起来“很扯”的房价，目前已经成了现实。现在政策严了，但办法还是有的。 当然，不管预期如何，房价还得按照当地的市场行情来，这个地价已经高过了周边的商品房售价，即大家常说的“面粉贵过面包”了，开发商的商业行为本身也带有较大的风险。 开发商冒风险也有 奈的一面∶不拿地就没活干，难道将公司解散?有时候，即使不挣钱，也得拿些地维持公司运营。 二、商住楼价格的相对涨幅不及住宅 问∶有朋友想买个房子开中医门诊，要兼顾升值，选商住楼还是住宅？ 答∶在二手市场，目前商住楼的价格相对涨幅不及同地段住宅楼盘。 在新房市场，目前北京的商业类供地较多，楼盘存量较大，开发商拿商业用地的积极性有所下降。同地段，土地和房产的相对价格及交易活跃度均低于纯住宅。 作为商业用途，散售会导致管理混乱，人员复杂，最好是开发商整售或不售，统一持有运营及维护，更利于保值增值。 作为居住用途，商住楼有不能落户、水电费高、不通燃气、居住氛围不成熟、得房率不高、首付较高、产权年限较短等问题。 但商住楼不限购、能注册营业执照、租金也相对较高，户型小、总价低，有的城区商住公寓也能作为学区房来用。 优质地段的商住楼不一定比弱势地段的住宅升值性差，地段的影响力超越具体的房产类型——地段，地段，还是地段！ 房子已是放贷金融体系的磐石，暴跌！都将完蛋！ 如果现行房价下跌一半，对于小额贷类似的金融公司，就会有超过一半的公司破产。下跌超过三分之二，将有百分之九十九的公司破产，不具有特殊资源的小额贷、借贷公司会成批绝迹。前期动作越大，将越是面临灭顶之。
山雨欲来风满楼。我很快感受这种忧患，则是源于几个在北京从事小额贷的公司高管朋友，他们讨论时势时的忧虑。他们深切心，如果现行房价下跌一半，对于小额贷类似的金融公司，就会有超过一半的公司破产。下跌超过三分之二，将有百分之九十九的公司破产，不具有特殊资源的小额贷、借贷公司会成批绝迹。前期动作越大，将越是面临灭顶之。换句话说，真降大了，基于这一体系放贷的公司或都将完蛋！ 相关了解，小额贷公司80%的资金貌似实际上来自银行，一旦他们难以自保大批量破产，将直接影响多家银行，估计至少几十家商业银行 一幸免。再进一步，直接波及 大的社会各层级的企业，几乎全方位涉及。规模小抗抵抗力低的，或像2008年或者2015年某些地域出现的倒闭潮一，将直接成片倒闭。 而中国央行昨日公布的1月金融数显示，新增人民币贷款2.51丌亿，各类型贷款均有大幅增加，中长期贷款和票融资尤甚。显示金融借贷活动继续活跃高涨。而了解，实际上，很多银行坏账率已经非常高。从很多银行的支行行长都被迫下岗清收去了，可以看出不良压力真实非常之大。 |
|
|
|
|
 |
 |
| 实用资讯 | |
|
|
|
|
| 一周点击热帖 | 更多>> |
|
|
|
| 一周回复热帖 |
|
|
|
|
| 历史上的今天：回复热帖 |
| 2015: | 中国不动产登记须及早停止和废除 | |
| 2015: | 中美欧谁的资产泡沫先破灭？ | |
| 2014: | 第三届股坛大师赛金牌榜【第9周】 | |
| 2014: | 股市点评：逢高继续站在卖方 | |
| 2013: | 一个烧股票的问题 | |
| 2013: | love阳光：休息是为了走更远的路 | |
| 2012: | 世界银行，带上你的毒药滚回美国去 | |
| 2012: | 美国经济重启及其副作用 | |
| 2011: | 美国食品汽油通胀太猖狂啦？ | |
| 2011: | 美国股市回落 看涨情绪降温 | |
