在美當“地主（landlord）”之雜感—房地產投資經驗談(2)

本欲按部就班，把地主的酸甜苦辣說一說 （不止“佃戶”們要憶苦思甜，原來地主們也是要把一肚子的苦水倒一倒呀。）忽見木乃伊兄的留言，要聽聽租房收入在稅務上的影響。其實，不怕別人笑話，有些細節我自己也沒有認真搞清過—Turbo Tax 怎厶說，我就聽之任之，沒有好好深究一下。趁這個機會也給自己補一補課。

租房收入自然是要歸入“須納稅”的總收入，可是，其中有很大一部分可以通過各類抵稅而不計算入內。各類抵稅項目中，很重要的一項就是作為出租房的房產“折舊”（depreciation）減免了。正是這個折舊減免，筆者沒有好好研究過，只是按照報稅軟件給出的數目去填表而已。

在網上搜索到有關的介紹，內容可謂詳盡清楚，特摘譯如下∶

Depreciating Your Real Estate Rental Property

Don't Forget to Take Out the Land by James Kimmons,

http://realestate.about.com/od/knowthemath/qt/rent_depreciate.htm

假設你的4單元出租房的購買價為 $325,000，其中土地價為$80,000. 美國國稅局原則上允許房產主們把出租房建誅的價值 （Building Value，此項房地產的購買價減去土地價所得的值）在27年半的時段內進行折舊抵稅∶

1. $325,000 - $80,000 = $245,000出租房建誅的價值。
2. $245,000 / 27.5 years = $8909 每年的折舊值。

再假設這所4單元出租房的年度租金收入為$38，508.  你全年付給貸款銀行的本金加利息為$23,316， 另有$3600 的房地產稅及保險費用。乍看之下，你的須納稅的收入額由於房租收入而提高了$38，508，實際上，很多費用是要一筆筆地扣除下來滴。

首先，$38，508 - 316 - $3600 taxes & insurance（房地產稅及保險） = $34,908

然後扣去折舊費 $34,908 - $8909 depreciation （折舊）= $25,999

此外，尚有月供的利息部分可抵稅，維修的費用，廣告的費用，管理的費用，等等。此文章用了4單元的出租房做例子，故房租收入較高。在本人實際的獨立房的情況下，房租收入要低很多，而折舊卻並不低多少。最後導致的結果是∶在有房租收入的情況下，通過折舊而得到的收入為負數。也就是說，這項房地產把你須付稅的收入額度拉低了。

明明是收入了房租 （正數），卻把須付稅的收入額度拉低了 （負數），聽起來很上算？可是這種划算並非是平白的。當你最後將此房產售出時，歷年來所得到的折舊好處要統統加起來，算作資本收益（capital gains）來計算所需納稅的額度。

該文章最後說，賣房時這種折舊好處算作資本收益產生的稅額，還是有辦法避免的。其具體方法是通過1031 Exchange （簡單說，就是將賣出租房的所得，轉而投向類似的投資，譬如買了一所類似或更大的出租房，這筆資本收益產生的稅額將暫時不必計算，或者說將被推遲計算。）其依�剖敲绹�稅務法第26款，第1031節，故稱“1031交換法”。這裡面自然還有具體時段，投資方向的標準，要求，但這已經超出本篇拙文的要求了。 （disclaimer:美國稅法繁瑣已極，本文基於http://realestate.about.com/od/knowthemath/qt/rent_depreciate.htm

如有錯訛，歡迎指正。）