最近我買、賣房子各一次，加上前幾年買過一次房子，有些心得體會，供你參考。我所說的是加州的情況，紐約或許不同。

要買房，首先要獲取一份銀行的Pre-Approval，以證明你有能力負擔買房後的mortgage。在沒看中你喜歡的房子之前，你就請銀行給你一個貸款額度的上限好了，一般是年收入的三到四倍。你只要打電話給你的銀行(或者任何貸款機構)，提供你的收入，他們會查你的credit，象貝貝這麼好的人，肯定沒問題，呵呵。

我們假定銀行說你最多可貸五十萬，而你能拿出的頭款是十萬。這時候，你要考慮你想買什麼價位的房子了，是六十萬然後每個月節衣縮食象最壞的老潘一樣頓頓吃鹹菜呢？還是五十萬遊刃有餘輕輕鬆鬆即使失業也能支持個三年五載的呢？你就得自己拿主意了。如果房市漲幅看好，就當幾年“最壞的老潘” 又如何？

然後，就決定是買什麼樣的房子，apartment？condo？townhouse？single-family？買多少年新的房子也是要考慮的。一般來講，全新的房子漲價幅度要高，當然，先期的裝修、做院子的費用也要占到房價的20%左右，或者更多，全看你想怎麼upgrade了；而舊房子就不用操心裝修、做院子的事，要煩神的是房子的修修補補：下水道是否塞啦(好像嗝兒家就總有這問題)，屋頂是否漏啦，大樹是否該修啦，等等。

買全新房子還有一個小trick。有的builder允許你帶自己的agent，有的不允許，全看房屋賣的情況，因為如果你帶了agent，builder就必須付agent房價3%的commission，如果房子很搶手，builder怎麼會那麼傻呢？如果能帶agent，那麼一定要帶。因為首先，帶不帶agent跟房價無關；其次，在買新房子的時候，agent所做的事情十分有限，幾乎就是白拿錢。他是你雇的，你要事先跟他說好：我帶你去買這個新房子，你拿到3%，請給我至少1%-1.5%的回扣(考慮到他要付稅)。如果你的房子是五十萬，你就可以省下五千多塊的cash，幹什麼不好(比如給老潘買個禮物)，是吧？

因為買新房子是跟builder打交道，而且房價沒有協商的餘地，我這裡就不多談了，就主要講講買舊房要注意的事項。

取得銀行pre-approval後的第一步是找一個你滿意的agent，這裡面有學問。有些agent幹了三十年，對你想置產的地區瞭如指掌，哪兒曾有過什麼災難，哪兒幫派分子喜歡去，哪兒治安情況較好，他都清楚，這就比較好。但是，老人又比較容易保守，不敢過分殺價。如果他的確是特別出色，他就會特別忙，你如果想請他帶你去看房，恐怕還得排隊。所以，我中意那些幹了十來年的年輕人，有闖勁兒，跟你的互動會好得多。貝貝同學，我必須提醒你一句：千萬不要只看他長得是否帥。再帥能帥過冬菜麼？呵呵。咱中國人傾向於找中國人做agent，我以為不然，在洋人的地盤跟洋人打交道，自然還是“以夷制夷” 好一些。

如果是賣房子，在挑選agent的時候，最主要要談的是他的commission percentage。這超出了本文的範圍，按下不表。

挑好人，接着就是挑房子了。加州特殊一點，這裡大多是賣方市場，反過來了，是房子挑人。你心裡定下要買的房子價位，跟agent說的時候，最好降10%，因為他肯定會幫你漲上去的，就象昨天那誰誰誰所說，你的眼光在不知不覺中就被他抬高了，因為同一地區，房子越貴，肯定越好。“這山望着那山高”，人的欲望，何時有個盡頭啊！

按什麼樣的標準，挑什麼樣的房子，完全是個人口味，有時候你會覺得：那破房子，怎麼還會有人買？不奇怪，就跟我以前有個哥們非 非處女 不娶一樣，呵呵。比方說，如果家有老人，就要考慮是否樓下有個臥房比較好；如果喜歡種東西，就要看看院子是否夠大；如果是小建同學，恐怕能有棵大樹爬上去能看到鄰居的bedroom最棒。總而言之，是你自己的房子，你自己決定。
說着說着，貝貝你就看中了一棟要價五十萬的獨立屋(single-family house)，三臥三浴，女主人還挺漂亮，小如口口聲聲說跟她只是師生關係。

房子找到，要請agent把它周邊地區近年來所有房子的交易情況表打出來給你看，以便你出價；同時也需要了解這棟房子的歷史問題，包括歷次交易的時間、金額，近幾年是否有人上吊(這個絕對不是開玩笑，這裡的escrow表格里有這一條)，等等。如果都還滿意，就好遞offer了。因為一般來說，賣主也是調查研究過的，開的價都不會太離譜。忘專家說的一殺10%，我聞所未聞，還對半砍呢！以為這是買賣盜版成人光碟啊？百分之三、四就夠意思了，在加州，最後的交易價比賣主的喊價高的例子比比皆是。簡言之，就是個供求關係。

你遞上offer，說不定大玉也offer了，於是賣主要費一番思量：貝貝漂亮，大玉瀟灑，賣給誰好呢？你們的出價高低固然重要，但不是唯一的因素。更多時候，賣主考慮的是誰能更順利地完成所有的借貸手續，這就跟你願意出的頭款多少，工作穩定程度等等有關了。當然，如果根據人種膚色性別年齡什麼的讓你沒買到中意的房子，你有了證據，比如說房子的新主人出價比你低，時間比你晚，頭款比你少，沒有固定收入，只是因為他是白人，那麼你要實在氣憤不過，也不買小如的面子，就告她！

來回幾次counter offer，房價就這麼定了。這時要跟賣主商量的是什麼時候close escrow。一般的有一個月，45天，或兩個月，取決於辦理貸款手續的快慢、賣主搬走的迫切程度等，具體如何應該請教你的銀行和agent。凡事都是可以商量的，不要象我在茶館似的任人宰割。下面的事情，appraisal，home inspection交給agent處理好了，有什麼問題他會及時告訴你的，“用人不疑，疑人不用” 嘛。

你要做的唯一一件大事就是找好放貸機構。

(待續)